隨著人口紅利的結束和老齡化趨勢的加快，行業(yè)規(guī)模的較高峰已經過去。

  房地產的好日子還會持續(xù)多久？克而瑞預測，從2016到2018年的未來三年，預計全國每年銷售面積會維持在12-13億平方米，銷售金額預計在9-10萬億之間。但隨著人口紅利的結束和老齡化趨勢的加快，行業(yè)規(guī)模的較高峰已經過去。“2014年行業(yè)轉折點已經出現(xiàn)、改變了一路向上的格局，到2020年前后成交量將開始緩步下行?！币拙又袊鴪?zhí)行總裁丁祖昱認為。

  漲價潮已傳導至二線城市

  雖然房價節(jié)節(jié)攀升、開發(fā)商和房東頻頻漲價，但上海的寶山、閔行多個房產交易卻幾乎被前來辦理房產購賣交易的購房者擠爆。出于安全考慮，寶山區(qū)房產交易不得不出動警備力量來維持現(xiàn)場秩序,閔行房產交易也加強了安保人員，來維持現(xiàn)場秩序。

  對于上海樓市突然出現(xiàn)交易爆棚，市場風傳可能與一些房產中介制造緊張情緒有關。對此，上海住建委2月28發(fā)布信息明確表示，稅收新政剛剛實施，符合條件的購房者不必急于辦理。

  分析人士認為，滬房地產交易攀升更重要的原因是市場預期上海房價將繼續(xù)走高。

  “上海雖然沒有放開限購，但改善性需求在一輪輪政策的出臺后還是得到了不同程度的釋放。對于地段比較好的豪宅，價格幾乎沒有上限。房價快速上漲，又進一步刺激了改善性需求對房產的追逐，促使這部分需求加速入市。”融創(chuàng)上海區(qū)域公司總經理田強指出。

  據中原地產公布的數據，上海二月新建商品住宅成交面積71.3萬平方米，雖然成交面積環(huán)比一月減少了46%，但較去年財期則增加了68.6%。這是自2009年之后，七年以來2月同期交易量較高的月份。

  中原地產分析師盧文曦認為，當前上海新房庫存量為944萬平方米，自去年庫存的較高點下降了33%?！耙越肽暝戮N售計算，滬樓市的去化周期已經降至6.8個月，出現(xiàn)了短時期供求緊張的形勢，因此上海樓市在今年繼續(xù)漲價的可能很大?！北R文曦說。

  現(xiàn)在樓市進入瘋狂狀態(tài)的，并非只有上海一個城市。

  近日，杭州某樓盤出現(xiàn)徹夜排號購房的場景，南京房價沖破了4萬元/平方米的價格關口，深圳等一些城市也出現(xiàn)少見的排隊購房景象。

  據國家統(tǒng)計局近日公布的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，1月份房價同比上漲城市數量增至25個，占比超過三成。其中，漲幅較高的仍是領漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。

  而到了2月份，房價上漲已經從一線城市傳導到了核心二線城市。

  2月份部分城市房價的漲幅已經超過一線城市。中山5.63%和蘇州5.56%的環(huán)比漲幅，已經超過深圳5.41%的漲幅；而昆山、東莞的漲幅也超過了4%。

  對于本輪房價的上揚還將持續(xù)多久，田強認為，樓市快速上揚后，不排除會出現(xiàn)調整和平衡的可能性。“可能在半年或一年后市場會有做出一些盤整。但在中國的城鎮(zhèn)化還沒有完成情況下，城市的更新升級仍在進行中，總體的大勢仍是向上，因此即使出現(xiàn)盤整只短期的?！碧飶姳硎尽?/p>

  樓市消費杠桿率正被加大？

  房價上漲更深層次的原因，有研究機構認為這可能與社會加大杠桿率有關，其突出表現(xiàn)是房地產。

  據弘則研究近日的一份報告，中國目前走的是去產能、去庫存，也就是企業(yè)去杠桿的路子。對中國目前的杠桿率，弘則研究披露2014年全社會的杠桿率約為235.7%，其中企業(yè)部門是36.4%，政府部門是57.8%，居民部門是36.4%。

  值得注意的是，就在房價快速上揚的近兩個月，人民幣貸款的支持力度也相當大。

  據央行近日發(fā)布的金融統(tǒng)計數據，1月新增人民幣貸款規(guī)模達2.51萬億；這一規(guī)模比2009年1月的規(guī)模還多出8900億。而2009年正是金融危機后的榜首年，當時政府推出“四萬億”財政刺激政策，銀行信貸隨之放松。

  分析人士表示，雖然現(xiàn)在房地產市場是冰火兩重天，城市的分化非常嚴重，但至少對一線和二線核心城市來講，今年房地產市場繼續(xù)走高的概率很大。

  易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱指出，市場這么樂觀的原因應該是政策。政策很難推動股市，但政策能夠推動房市。政策推動了2015年的房地產市場，政策接下來也會推動今年、明年甚至2018年的中國房地產市場。

  田強也認為，現(xiàn)在樓市的價格快速上揚，除了流動性充裕和和貨幣供應較量大，政策給了市場信心，也是非常重要的原因。

  就政策對樓市推動的作用，研究人員認為仍與經濟增長有密切關系。

  業(yè)界人士認為，一線的行情正在向二線傳遞，接下來二線城市房價上揚的概率進一步加大。

  在世邦魏理仕董事陳仲偉看，從長期趨勢來觀察，一線城市及部分二線城市中，人口持續(xù)流入的區(qū)域，房產

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