2015-2016年,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次瘋狂,以北上廣深為代表的一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)大幅上漲,部分區(qū)位甚至上漲超過(guò)一倍,要知道,這些城市的房?jī)r(jià)本來(lái)就已經(jīng)很高,于是,這些城市的房子被豪宅化,居民全部在一年之內(nèi)變成了“千萬(wàn)富翁”。

如今,上海高調(diào)發(fā)布了調(diào)控限購(gòu)政策,深圳悄悄的跟進(jìn),大幅提高購(gòu)購(gòu)成本,甚至還調(diào)高了房屋評(píng)價(jià)價(jià)格,給二手房交易當(dāng)頭一棒,北京去年針對(duì)通州區(qū)域的炒作實(shí)行了本地化購(gòu)房措施,據(jù)說(shuō)還要重新開(kāi)啟90/70政策?？傊?一切目標(biāo)都是對(duì)準(zhǔn)猛漲的房?jī)r(jià)。一時(shí)間,很多人不知道是該購(gòu)房還是該購(gòu)房。

當(dāng)然,房?jī)r(jià)的上漲帶來(lái)的高交易量樂(lè)壞了中介,媒體報(bào)道,某售樓小姐一單就賺了100萬(wàn),這簡(jiǎn)直讓夢(mèng)想著一夜暴富的人們重新找到了方向。但是,我們可以預(yù)期,這種交易量將很快萎縮,房?jī)r(jià)總是在神話誕生的時(shí)候開(kāi)始掉頭。

較近一段時(shí)間,很多人咨詢是否應(yīng)該購(gòu)房?在這里可以負(fù)責(zé)任的說(shuō),現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)真不是個(gè)好的購(gòu)房機(jī)會(huì),即便是自住需求也可以再等等,至于投資,現(xiàn)在購(gòu)房只能叫做投機(jī),而且是股市5100點(diǎn)上購(gòu)入一樣,要隨時(shí)做好浮虧的心理準(zhǔn)備。

當(dāng)然,歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們,在2016年4月之前,大多數(shù)購(gòu)房者都是賺錢(qián)的,特別是一線城市和部分二線城市,即便是你在曾經(jīng)的高點(diǎn)購(gòu)了房子,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的浮虧之后也會(huì)重新等來(lái)波動(dòng)之后的高點(diǎn),再次擁有出售獲利的機(jī)會(huì)。但是,三四線城市和大部分縣城的房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)一蹶不振,如果是在上一個(gè)高峰購(gòu)的房子,可能不會(huì)再等來(lái)獲利出手的機(jī)會(huì),如果地方政府強(qiáng)力救市,抓住機(jī)會(huì)及時(shí)止損也許是正確的選擇。

深圳房子前景較差,聰明的投機(jī)者應(yīng)該趕緊賣掉

雖然較近幾天連續(xù)有“軟文”充斥網(wǎng)絡(luò),推手們瘋狂的轉(zhuǎn)載傳播,給深圳樓市的上漲尋找理論依據(jù),力圖托住投機(jī)者的脆弱心理,但很可能于事無(wú)補(bǔ)。

深圳已經(jīng)不再是改革開(kāi)放前沿的深圳,中國(guó)也早就過(guò)了摸著石頭過(guò)河的探索性改革階段,也就是說(shuō),深圳的歷史任務(wù)已經(jīng)完成,如今的深圳只是毗鄰香港的沿海城市,一個(gè)以制造業(yè)為核心的所謂技術(shù)創(chuàng)新城市,深圳要想繼續(xù)靠政策紅利,基本不再有任何的可能。

深圳的房?jī)r(jià)上漲有極大的炒作因素,除了城市定位上不切實(shí)際的幻想,也有制造業(yè)不景氣帶來(lái)的大量企業(yè)資金的房地產(chǎn)沖動(dòng),還有外資和港資嗅覺(jué)靈敏之后的脫離變現(xiàn),可以說(shuō),現(xiàn)在的深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重透支。

深圳的人口增長(zhǎng)很快,是中國(guó)所有一二線大城市里對(duì)外地人較寬容和接納的地方,年輕人數(shù)量多,人口結(jié)構(gòu)是北上廣所無(wú)法比擬的,可正是因?yàn)榇?深圳的房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的損害也比北京上海等更為嚴(yán)重。可以預(yù)見(jiàn),隨著大量打工者看不到定居的希望,夢(mèng)想已經(jīng)無(wú)可能實(shí)現(xiàn),深圳的人口將急速衰減,速度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)上海和北京。

由此,現(xiàn)在手里有深圳的房子的人,如果是希望靠炒房來(lái)賺錢(qián)的,越早出手越正確,如果今年6月之前不出手,很可能在較近五年之內(nèi)都不會(huì)找到合適的出手的機(jī)會(huì)了,而五年之后,房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等等將真正降臨,中國(guó)整個(gè)國(guó)家的人口都開(kāi)始下降,樓市出逃再無(wú)可能。

上海房?jī)r(jià)基本到頂,逃頂不成需要再等十年

我們有一個(gè)基本的預(yù)測(cè),上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)提前透支了十年,如果現(xiàn)在手里的房子不出手變現(xiàn),只能等待貨幣超級(jí)寬松之后,也許是下個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的底部帶來(lái)之時(shí)。但是,上海與其他城市不一樣,雖然人口在減少,但未來(lái)的前景還是比較樂(lè)觀,至少房子不會(huì)砸到手里。

作為歷史上購(gòu)辦氣息較濃烈的城市,上海人民總是喜歡賺快錢(qián),對(duì)于投機(jī)這事情也是較在行,雖然做起互聯(lián)網(wǎng)來(lái)缺少點(diǎn)長(zhǎng)期投資的決心,但要說(shuō)金融資本,上海是中國(guó)較好的地方,房子股票都是一樣。

可以這樣講,中國(guó)經(jīng)濟(jì)越好,上海的經(jīng)濟(jì)會(huì)更好,即便中國(guó)經(jīng)濟(jì)差了,上海的經(jīng)濟(jì)也不會(huì)差,剩余的金融資本總是會(huì)填補(bǔ)上上海資金的大坑,在上海有套房子,未來(lái)也不會(huì)太難受。

但是,如果你是希望轉(zhuǎn)手套利的,現(xiàn)在已經(jīng)是較好的時(shí)機(jī),否則,即便十年后房?jī)r(jià)再次回頭,那時(shí)候的幣值也不可與現(xiàn)在同日而語(yǔ),更重要的是,這十年的資金被套,其他的投資的收益都會(huì)比這個(gè)高。

如果你是用銀行的錢(qián)做杠桿購(gòu)房投機(jī),估計(jì)此前的半年是較好的機(jī)會(huì),畢竟,普通人要想從銀行把錢(qián)套出來(lái)投資,可能性不大而且金額會(huì)很少,政策寬松之下,拿銀行的錢(qián)炒房,是好的選擇。

北京的房子要分區(qū)域,三環(huán)之內(nèi)該購(gòu)就購(gòu),郊區(qū)外縣能拋就拋

兩三年之內(nèi),北京的房?jī)r(jià)其實(shí)是波瀾不驚的,那些號(hào)稱30萬(wàn)50萬(wàn)的緊靠學(xué)校的小區(qū)多數(shù)是中介造謠,即便價(jià)格是真的,也是個(gè)別案例,不能代表樓市。緊靠學(xué)校的小區(qū)是完全的金融屬性,早已經(jīng)失去了居住功能,和大多數(shù)房子的特點(diǎn)沒(méi)有可比性。

此外,北京的房?jī)r(jià)上漲主要是來(lái)自幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域,而且都是集中在東部北部郊區(qū),以通州為較甚。自從京津冀一體化和衙門(mén)搬遷消息以來(lái),通州成為了房地產(chǎn)較熱點(diǎn)地區(qū),大量的可能搬遷到此辦公的公務(wù)員及其家屬,還包括游說(shuō)集團(tuán)都可能隨之東遷,這讓頭頂上天天低空飛過(guò)民航飛機(jī)的通州變成了房?jī)r(jià)上漲的較大區(qū)域。

北京的房子依然可以投資,但購(gòu)房卻一定要去市去,再高的價(jià)格都可以購(gòu),事實(shí)上,北京的房?jī)r(jià)有天花板,只要漲到一定位置就會(huì)逐漸停止,而變成向外拓展,一環(huán)一環(huán)的向外延伸的房?jī)r(jià)早已經(jīng)證明了這一點(diǎn),而且,市的房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺,即便下一步房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅回落,市也會(huì)是降幅較小的,投資的安全性較高,也較受大資本青睞,變現(xiàn)便利性非常好。

北京的郊區(qū)與上海的郊區(qū)不一樣,除了居住,基本沒(méi)有其他任何功能,隨著北京人口的進(jìn)一步下降和被動(dòng)疏散,郊區(qū)的房屋閑置將迅速增加,而隨著**的不斷密集,房屋的整體租金會(huì)區(qū)域平衡,大部分郊區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的房租也會(huì)大幅下降,投資北京郊區(qū)房產(chǎn)無(wú)異于等著貨幣貶值。

環(huán)京樓市吹起大泡泡,現(xiàn)在購(gòu)等于是自投羅網(wǎng)

很多人說(shuō)北上廣深樓市漲價(jià)幅度大,實(shí)際這些城市都遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上環(huán)京的河北市縣,特別是屬于河北廊坊管轄的北三縣與北京南邊的固安。以離北京較近,號(hào)稱離天安門(mén)只有30公里的河北省廊坊市三河市燕郊鎮(zhèn)為例,較近中介散發(fā)的傳單顯示,很多二手房的單價(jià)已經(jīng)達(dá)到24800元,而新房傳言有接近30000萬(wàn)的報(bào)價(jià)。

北京在向外疏散人口和產(chǎn)業(yè),京津冀一體化正在推進(jìn),新的北京市將建設(shè)在離燕郊不足兩三公里的通州,這些都直接帶動(dòng)了環(huán)京樓市的暴漲,而之所以造成一河只隔的北京與河北兩地房?jī)r(jià)相差數(shù)千元的戶籍、優(yōu)惠等都在經(jīng)濟(jì)面前逐漸消融,也帶來(lái)了環(huán)京樓市的補(bǔ)漲。

但是,總體上看,環(huán)京樓市太過(guò)虛熱,大量的投資投機(jī)需求摻雜其中,未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)并不樂(lè)觀,現(xiàn)在絕不是購(gòu)入的好時(shí)機(jī)。歷史上看,這些環(huán)京樓市大起大落非常頻繁,即便想在這里購(gòu)房,也可以很容易的等到房?jī)r(jià)回落之后再出手。

即便是環(huán)京的樓市,分化也十分嚴(yán)重,“環(huán)京四小龍”的三河、大廠、香河和固安,依次離北京的繁華商業(yè)區(qū)、政務(wù)區(qū)更遠(yuǎn),什么半個(gè)公里到北京、住在河北工作在北京,只有那些天天通勤的人才知道有多辛苦,如果說(shuō)位于河北飛地的燕郊通勤北京還算問(wèn)題不大(比北京轄區(qū)的多數(shù)郊區(qū)縣距離市和商務(wù)區(qū)更近),大廠和香河以及三河市區(qū)對(duì)于一些不同天天早出晚歸的上班族還算可行,固安與北京完全不能算一個(gè)地理意義上的同城,較近炒作太熱的固安已經(jīng)價(jià)格出軌。

熱點(diǎn)城市借勢(shì)漲價(jià),賣與購(gòu)都可能后悔

借著一線城市火爆的行情,與之相關(guān)的近鄰也開(kāi)始虎視眈眈,長(zhǎng)三角的蘇州、杭州、南京,深圳周邊的惠州、東莞,都搭車漲價(jià),購(gòu)賣氣氛也很濃烈,但是,對(duì)于所有購(gòu)的人來(lái)說(shuō),應(yīng)該想一想,你能購(gòu)到,為何那么多人在賣呢?難道就購(gòu)的人聰明,賣的人都是傻瓜!

中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài),絕不是一年兩年,而是此后的常態(tài)化,以前發(fā)展迅速的這些城市恰恰會(huì)成為新常態(tài)中較大的失意者,如果真是要是想投資,現(xiàn)在去西部的一些小城市或者東北倒是不錯(cuò)的選擇。

雖然沒(méi)有人可以預(yù)測(cè)中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì),但在特定的階段內(nèi)還是可以有所預(yù)見(jiàn)。如果你有錢(qián),在上海和北京的市購(gòu)置房產(chǎn),仍然是不錯(cuò)的選擇。至于緊靠學(xué)校的小區(qū),隨著二孩政策的放開(kāi),緊靠學(xué)校的小區(qū)的供應(yīng)量將在三四年之后倍增,現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)則很可能成為較后一個(gè)接棒者。深圳的房子已經(jīng)到了出手逃頂?shù)妮^后時(shí)刻,環(huán)京樓市瘋狂不會(huì)繼續(xù),燕郊購(gòu)房可以等回落之后出手,完全不要碰固安、涿州、保定等所謂的副城市的房子。

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