近一個月來，讓老百姓每天較緊張關(guān)注的、媒體連篇累牘報道的，無非是這一個月來動蕩不安的樓市。3月25日起，調(diào)控政策紛紛出臺，從一線城市到二線城市再到三線。歷史也許會永遠記載下這一個月——中國樓市格局生變、進入新一輪調(diào)整周期的一個月。

本文，解局君就帶你從3月25日樓市調(diào)控大幕開始，詳解并展望各地樓市格局。

一線城市：終于遭到“打壓” 未來或“消停”一陣子

背景：北上滬房價一直是一片狂熱的高位上漲現(xiàn)象，一是城市人口多，正常的購房“剛需”大，二是投資客炒房，三是金融杠桿被濫用，四是土地供給有限，五是沒有過緊的調(diào)控政策。

新政落地后，一線城市初現(xiàn)效果，短期“冷靜”，但業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計不會初現(xiàn)大幅度下跌現(xiàn)象。

深圳

政策：

在深圳房價連續(xù)領(lǐng)漲全國15個月后，政府終于出手了?！?·25”樓市調(diào)控新政出臺，新政中有兩點較為關(guān)鍵：一是外地戶籍購房社保年限由一年改為三年；二是即使頭套房房貸付清，二套房頭付較低也要四成。

4月1日，深圳房產(chǎn)評估價格又迎來例行更新，評估價普遍上調(diào)超50%，這使得二手房交易者承擔(dān)的稅費成本大幅增加。對于未滿兩年的房產(chǎn)交易，評估價調(diào)整前后稅費差額較高可達數(shù)萬元甚至十萬元以上，無疑會對短期炒房客形成一定壓力。

市場反應(yīng)：

在調(diào)控組合拳作用下，持續(xù)高燒的深圳樓市顯現(xiàn)出降溫跡象。新房、二手房成交量接連下滑，開發(fā)商延緩?fù)票P速度，投資客降價拋盤，看房者普遍的態(tài)度從此前的惶恐入市變?yōu)椤霸倏纯础薄Ｊ袌鋈耸科毡轭A(yù)計受政策影響，消化周期在3個月左右，所以未來二季度市場成交將會回落，但不會出現(xiàn)大幅下降現(xiàn)象。

此次政策調(diào)整，社保由1年變成3年，除了遏制投資客，還將對部分非深戶居民購房帶來一定的影響。在深圳需要購房的，很多是外地的年輕人，本來，就深圳的平均收入水平來說，目前的房價就與供房能力脫節(jié)。在這場樓市調(diào)控中，購房門檻提高，很多年輕人表示“我們這些外來的年輕人不知道要到什么時候才能有自己的房子，已經(jīng)不止一次冒出回老家的念頭?！闭{(diào)控過后，人們的購房需求依然在。

真正決定未來房價走勢的，只能是供需關(guān)系，只有在住房供給總量大于需求量的情況下，房價才會真正降下來。

上海

政策：

上海3月25日出臺“史上較嚴(yán)”“趕超北京”樓市新政，二套普通房頭付不低于五成，二套非普通頭付不低于七成；非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由累計繳滿兩年調(diào)整為連續(xù)繳滿五年。

市場反應(yīng)：

由于風(fēng)向轉(zhuǎn)變，政策落地后的頭個周末，上海樓市降溫明顯，其周邊樓市快速升溫。上海樓市購賣姿態(tài)出現(xiàn)“互換”，購家觀望氣氛抬頭，賣家主動降價的多。短期來看，由于購家減少且意愿不，市場預(yù)計未來一兩個月成交縮量探底可能性較大。

此次調(diào)控主要是需求端的調(diào)控，但真正解決問題還要考供應(yīng)端。上海官方此前表示，今年的土地管理中，會加大土地的供應(yīng)，確?！笆濉惫┑乜偭坎粫陀凇笆濉保視兴黾?。2016年的商品房土地供應(yīng)量比2015年提高169公頃。不過，產(chǎn)生的效果可能在明年或者后年才能顯現(xiàn)。

北京

政策：

北京在交易端雖未有出臺遏制政策，但在土地市場已開始重拾“90/70”政策，即套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。

北京至少有兩年沒有要求新出讓土地的商品房項目必須執(zhí)行“70/90”政策。因為當(dāng)下大戶型豪宅市場占據(jù)北京房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品，重拾“90/70”，其實主要是為了彌補剛需型產(chǎn)品供給不足的問題。

然而不少專家認(rèn)為，戶型、套數(shù)應(yīng)該在遵守規(guī)劃的前提下由開發(fā)商自由決定。事實上，很多開發(fā)商也想出了不少辦法來應(yīng)對這項規(guī)定。比如，此前北京一些項目就出現(xiàn)了將兩套房源拼成大戶型出售的情況。政府的本意在導(dǎo)向開發(fā)商購了土地后做小戶型，但可能還是治標(biāo)不治本。決定商品的價格在于供應(yīng)和需求兩端，但僅靠出臺一兩條政策很難扭轉(zhuǎn)目前市場上小戶型斷供的局面。而當(dāng)下居高不下的地價，也決定了開發(fā)商不得不去做高端產(chǎn)品，從而保證利潤。

“70/90”較大的問題是，高地價以及供應(yīng)與需求嚴(yán)重不匹配之間的矛盾。政府如果要解決小戶型供應(yīng)問題，應(yīng)主要依靠自住型商品房來解決。

市場反應(yīng)：

總體而言，北京樓市仍然保持著“量價齊升”態(tài)勢。繼上海、深圳樓市先后因政策打壓而出現(xiàn)降溫，北京雖然尚未有調(diào)控政策出臺，但是受預(yù)期影響，此前恐慌性購房情緒已基本被壓制，據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，近期北京二手房市場的新增客源和新增房源等指標(biāo)都在下降，說明供需雙方對市場的熱情有所冷卻。預(yù)計接下來一段時間北京樓市將進入平穩(wěn)周期。

一線城市周邊

滬深兩地樓市調(diào)控政策聯(lián)袂落地后，資金的溢出效應(yīng)明顯，大量資本有進入一線城市周邊，于是一線城市房價上漲之勢傳染至周邊城市，毗鄰深圳的東莞、惠州，北京周邊的燕郊、香河、固安和廊坊等近日漲價態(tài)勢猛烈。

于是，踏入4月，調(diào)控版圖擴大至環(huán)京地區(qū)。4月1日晚，河北省廊坊市政府發(fā)布限購令，規(guī)定在鄰近北京的三河市、大廠縣、香河縣和固安縣實施限購，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，上述地區(qū)購房頭付款比例較低限制從此前兩成升至三成。

部分二線城市房價近期開啟“狂奔模式” 未來樓市走向或看二線城市

今年，二線樓市也憑借相對寬松的購房政策，購房需求得以不斷釋放，住房成交量和價格均持續(xù)上升。一線城市調(diào)控出臺后，投資/投機客紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，購房者在購漲不購跌的心理預(yù)期下，入市的積極性大幅提高。

于是，3月份二線城市樓市出現(xiàn)了異?；鸨木置?。15個二線城市3月新建商品住宅成交面積為1825萬平方米，比今年2月環(huán)比增長160.6%，比去年3月增長96.4%。其中，杭州趕超一線城市，環(huán)比增幅為30個城市中較高，達到322.1%。

對于二線樓市未來發(fā)展趨勢，市場人士普遍預(yù)計二線城市樓市政策依然趨寬，部分熱點城市雖開始出臺房價調(diào)控政策，但力度有限，二線城市將保持高位運行，并大有持續(xù)升溫之勢。

并且，二線城市缺乏滬深的人口和購購力基礎(chǔ)，購房需求在再生性和持續(xù)性方面遠不如一線城市，因此不太可能出現(xiàn)如一線城市般非理性上漲現(xiàn)象。

二線城市已進入新的周期。市場人士認(rèn)為，后續(xù)決定市場走勢的將是二線城市，二線樓市持續(xù)升溫將帶動全國成交量上升。

合肥

政策：

有人形容，2016年的合肥樓市猶如脫韁的野馬。4月2日，合肥市房地產(chǎn)管理局等四部門聯(lián)合出臺樓市調(diào)控新政，2016年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15％以上，并實行“差異化供地”，同時對一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進行嚴(yán)厲查處。

三線城市仍在冰天雪地里

在一二線城市樓市火爆得需要“潑水”時，三四線城市依然“哆哆嗦嗦”地待在冰天雪地。目前，一線城市房價高位震蕩，二線城市即將成為領(lǐng)跑者，而三四線城市則繼續(xù)分化與筑底。一二線城市的火力帶不起三四線房地產(chǎn)，而未來一線樓市降溫對其可能是“雪上加霜”。

當(dāng)前為了鼓勵人們購房，各地地方政府也是絞盡腦汁、“蠻拼的”。沈陽和?？陉懤m(xù)出臺大學(xué)生購房優(yōu)惠政策，意味著此類措施頭次出現(xiàn)在地方救市方法中。

沈陽

政策：

對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生給予住房公積金政策支持，較高貸款額度為單方60萬元，雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對在校生、新畢業(yè)生給予契稅全額補貼政策。

海口

政策：

?？谝布莱龉膭畲髮W(xué)生畢業(yè)購房新政。國家985和211高校畢業(yè)生等在?？谑泄ぷ鞑⒗U納3年（含）以上社保，購購頭套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。

兩城市此舉得到了廣泛批評，把去庫存的手伸向剛畢業(yè)的學(xué)生甚至在校生，這不僅無助于去庫存，反而是歪曲了去庫存的政策方向。頭先此類大學(xué)生購購力不強，對去庫存起不到太大作用；一定要購，這容易助長某種“啃老”的風(fēng)氣；第三，此舉其實是在通過瘋狂的加杠桿增加風(fēng)險。

龐大的房地產(chǎn)庫存從何而來？從深層次看，它是部分房地產(chǎn)商違背市場規(guī)律開發(fā)的結(jié)果，是部分地方政府為了獲得賣地收入、放松對房地產(chǎn)市場監(jiān)控的結(jié)果，還有資源的流失、人口的下降，以及經(jīng)濟整體下滑的結(jié)果。這些根本問題不解決，永遠無法做

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