隨著“滬九條”打響頭炮，3月25日短短內(nèi)，上海、武漢、南京、深圳4地相繼出臺(tái)嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袑?shí)行緊縮政策，意在降溫消火。據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，有業(yè)內(nèi)人士將這些政策視為“風(fēng)向大變”的標(biāo)志，稱政府的態(tài)度已由原先的“鼓勵(lì)購(gòu)房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋拗瀑?gòu)房”。然而，事實(shí)真的如此嗎?

    就一向需求旺盛的部分一、二線城市而言，此前的判斷是“沒有去庫(kù)存壓力”，因此對(duì)于市場(chǎng)并未給予過(guò)多干涉，而在深圳等地房?jī)r(jià)猛漲、成潮、場(chǎng)外配資炒房等現(xiàn)象出現(xiàn)之后，此番新政代表了官方態(tài)度的轉(zhuǎn)變——從“放任”到管控。

    而從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，可以肯定，絕大多數(shù)城市“去庫(kù)存”壓力仍舊嚴(yán)峻，多次強(qiáng)調(diào)的樓市“去庫(kù)存”大風(fēng)向沒有發(fā)生變化。只能說(shuō)，在應(yīng)對(duì)變化萬(wàn)千的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府調(diào)控的方式更加針對(duì)城市具體情況，響應(yīng)了“因城施策”的要求。

    限購(gòu)在遏制投資炒房 一線城市樓市將降溫

    從目前上海、武漢、南京、深圳出臺(tái)的樓市新政來(lái)看，其調(diào)控的主要目的在于遏制過(guò)熱的“投資炒房”，對(duì)于剛性需求的影響相對(duì)較小。

    上海規(guī)定，二套普通房頭付不低于五成，二套非普通頭付不低于七成;對(duì)于頭套的認(rèn)定采用“只認(rèn)房不認(rèn)貸”方式，即只要有一套住房，無(wú)論貸款是否結(jié)清，再次購(gòu)購(gòu)都算二套;此外，非上海市戶口需繳納個(gè)稅或社保年限由兩年提高到五年。

    在上海發(fā)布“史上較嚴(yán)”限購(gòu)政策后，深圳連夜出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，將二套房頭付由三成提高到四成;非深圳戶口購(gòu)房，社保繳滿年限由1年提高到3年。

    武漢則是將公積金貸款政策收緊，規(guī)定職工家庭購(gòu)購(gòu)頭套申請(qǐng)公積金貸款較高額度由60萬(wàn)元下調(diào)為50萬(wàn)元，購(gòu)購(gòu)套住房申請(qǐng)公積金貸款的較高額度為50萬(wàn)元扣減頭次已使用公積金貸款后的差額;還貸能力系數(shù)由45%回調(diào)到35%，個(gè)人貸款系數(shù)下調(diào)0.2-0.5。

    根據(jù)江蘇省緊急出臺(tái)的管控政策，南京將嚴(yán)格落實(shí)“差別化個(gè)人住房信貸政策”，嚴(yán)審購(gòu)房人頭付款比例和資金來(lái)源。

    值得一提的是，在樓市過(guò)熱城市“頭付貸”剛出現(xiàn)不久，深圳、上海、江蘇等地就明令叫停，監(jiān)管層面的這一行為，更加確定了此輪樓市管控的目的在于遏制局部過(guò)熱的投資、炒房現(xiàn)象。

    部分城市出臺(tái)大力度刺激政策 父母子女可互用公積金貸款

    上海、深圳等地的管控政策關(guān)注度顯然蓋過(guò)了其他地區(qū)的樓市新政。本月初，在“去庫(kù)存”的壓力之下，沈陽(yáng)曾出臺(tái)“零頭付”購(gòu)房的政策，但隨即被連夜叫停。28日，該地重新出臺(tái)房產(chǎn)新政，共22條，對(duì)貸款及補(bǔ)貼等事項(xiàng)做出重大調(diào)整。

    根據(jù)沈陽(yáng)市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》，公積金較高貸款額度整體提高了10萬(wàn)元，并允許使用公積金貸款同時(shí)購(gòu)購(gòu)兩套房，少有的是，沈陽(yáng)甚至規(guī)定父母子女可互用公積金貸款。此外，該《意見》還給出了契稅率超1%的部分進(jìn)行補(bǔ)貼、購(gòu)購(gòu)改善性住房可享補(bǔ)貼等多項(xiàng)補(bǔ)貼政策。

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近日，江西撫順市也給出了去庫(kù)存新政，提出自3月17日起，該市居民在市城區(qū)購(gòu)購(gòu)普通商品住房，頭套房給予每平米200元補(bǔ)貼，二套房給予每平米100元補(bǔ)貼。

    月初，濟(jì)南、成都等地也加大了政策刺激力度，在公積金貸款額度、房地產(chǎn)交易契稅等環(huán)節(jié)作出調(diào)整。

    即便是作為一線城市的廣州，也在本月15日實(shí)施契稅新政，對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)家庭先進(jìn)住房，90平米及以下，減按1%稅率征收契稅;90平米以上減按1.5%。

    從全局來(lái)看，目前全國(guó)的樓市呈現(xiàn)出“一些地方在嚴(yán)管、一些地方強(qiáng)刺激”的分化格局，嚴(yán)管的集中在絕大部分一線城市及小部分二線城市，而需要刺激的則是絕大多數(shù)的二三四線城市。各地政策的千差萬(wàn)別，正是在去庫(kù)存命題下“因城施策”的結(jié)果。

    3月滬深樓市庫(kù)存消化“神速” 新政后急劇“剎車”

    實(shí)際上，上海、深圳、南京等地新政的效果可謂“立竿見影”。

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者根據(jù)中指院公開數(shù)據(jù)計(jì)算，自2月29日至3月27日期間，上海市房地產(chǎn)庫(kù)存量由949萬(wàn)平方米驟減至817.2萬(wàn)平方米，消化庫(kù)存13.9%;深圳房地產(chǎn)庫(kù)存量由398.5萬(wàn)平方米驟減至359.4萬(wàn)平方米，消化庫(kù)存9.0%，短短不到一個(gè)月時(shí)間，兩地房地產(chǎn)庫(kù)存量大幅度減少。

    而據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在新政發(fā)布的頭個(gè)周末，上海房地產(chǎn)成交量大幅下滑，周末一手房成交量較周五下滑近半。深圳的成交數(shù)據(jù)同樣顯示出新趨勢(shì)，頭個(gè)周末兩日成交套數(shù)還不及周五當(dāng)天。

    然而，管控也導(dǎo)致了新的問(wèn)題產(chǎn)生，市場(chǎng)出現(xiàn)了新的擔(dān)憂，在一線城市政策收緊的情況下，投資、炒房資金可能向周邊城市轉(zhuǎn)移，從而將當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)“炒高”。新華社文章指出，滬深新政后的瘦哥周末，在毗鄰上海的昆山，萬(wàn)科推出的500套房源被搶一空，購(gòu)房客7成來(lái)自上海;臨近深圳的松湖碧桂園開盤當(dāng)日即去化8成，攬金25億元。文章稱，要警惕“虛火”向二線城市傳導(dǎo)。

    樓市分化格局將迎新變化 “因城施策”才能排除風(fēng)險(xiǎn)

    此番針對(duì)性的管控措施，除了防止樓市畸形發(fā)展導(dǎo)致崩盤風(fēng)險(xiǎn)外，還有一個(gè)十分重要的目的即是為避免一線城市的“虛火”燒至二線城市，引發(fā)大規(guī)?！案邿薄?/p>

    一旦二線城市的房?jī)r(jià)被一線城市拉高，在本來(lái)需求不振的區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)“高價(jià)”與“高庫(kù)存”并重的情況，資金與優(yōu)勢(shì)資源依然流向一線城市及其他熱點(diǎn)地區(qū)，區(qū)域發(fā)展失衡的問(wèn)題將會(huì)加劇。這一系列的連鎖反應(yīng)是監(jiān)管層較不愿意看到的情況。

    可以預(yù)見，未來(lái)全國(guó)樓市分化的格局將會(huì)繼續(xù)，但也會(huì)有新的變化出現(xiàn)：一線城市及熱點(diǎn)二線城市在新政下震蕩企穩(wěn)，周邊城市迎來(lái)“被炒”風(fēng)險(xiǎn)，大部分二三四線城市仍存去庫(kù)存壓力。

    綜合來(lái)看，在目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀下，沒有哪一種政策能夠適應(yīng)所有市場(chǎng)，而局部地區(qū)的調(diào)控措施更無(wú)法代表全局性的大勢(shì)。而在將來(lái)，如何應(yīng)對(duì)樓市新的變化、挑戰(zhàn)，因城施策制定出更加有效的政策措施，成為了考驗(yàn)執(zhí)政者的一大課題。

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