在中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中舉足輕重的房地產(chǎn)業(yè)，其角色正在發(fā)生微妙的變化。

    5月9日，人民日報發(fā)表《開局頭季問大勢》文 章，邀請權(quán)威人士對中國經(jīng)濟形勢進行分析。文中多處提及房地產(chǎn)，并表達出“不應(yīng)通過加杠桿"去庫存"”，以及“回歸到各自的功能定位”之意。

    由于本身規(guī)模龐大，且涉及上下游數(shù)十個行業(yè)，房地產(chǎn)被認(rèn)為是宏觀經(jīng)濟的重要一環(huán)。尤其在經(jīng)濟增速下滑之時，房地產(chǎn)往往被認(rèn)為是“穩(wěn)增長”的重要力量。分析人士指出，在當(dāng)前經(jīng)濟增速筑底企穩(wěn)之際，文 章傳遞出解除房地產(chǎn)身上的“枷鎖”之意。這也意味著其角色定位將要發(fā)生變化。

    隨之而來的，未來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段亦將出現(xiàn)調(diào)整，這涉及到中遠(yuǎn)期的調(diào)控思路。但就短期而言，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降溫的動作不可避免。

    角色之變

    長期以來，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中的地位可謂舉足輕重。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2016年榜首季度，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）85843億元，同比名義增長10.7%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%。即便在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求、投資增速下滑之時，后者所占比重仍然達到20.59%。

    歷史數(shù)據(jù)顯示，在2014年之前，房地產(chǎn)投資增速常年高于同期的固定資產(chǎn)投資增速，較高時所占比重甚至達到30%。

    除本行業(yè)外，房地產(chǎn)還可拉動上下游等鋼鐵、水泥、化工、家具、家電等數(shù)十個行業(yè)的增長，同時還創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位，被認(rèn)為是名副其實的“支柱產(chǎn)業(yè)”。主流觀點認(rèn)為，在今年一季度宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升的過程中，房地產(chǎn)市場的回暖起到了重要作用。

    但在未來，這種角色可能發(fā)生轉(zhuǎn)變。

    根據(jù)上述文 章的說法，由于高杠桿帶來了一定的泡沫風(fēng)險，出于控制風(fēng)險的考慮，“明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發(fā)展規(guī)律，不能簡單作為保增長的手段?！?/p>

    具體而言，“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化"去庫存"，而不應(yīng)通過加杠桿"去庫存"，逐步完善管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策?！?/p>

    之所以做出上述調(diào)整，在于這樣一種判斷：“我國經(jīng)濟運行不可能是U形，更不可能是V形，而是L形的走勢?！鼻疫@種走勢“不是一兩年就能過去的”。

   上海易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，“回歸到各自的功能定位”的說法，意味著要弱化房地產(chǎn)業(yè)在“穩(wěn)增長”中的作用，給房地產(chǎn)“減負(fù)”，同時強化其民生屬性。他認(rèn)為，這樣才會保持市場穩(wěn)定，防止大起大落。

   事實上，就長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的拉動作用正在不可避免地削弱。隨著整體市場供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)徹底告別以往的爆發(fā)式增長階段，并將進入以“去庫存”為主流的低速增長期，具體表現(xiàn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、拿地、銷售等指標(biāo)等增速整體下滑。

   多家機構(gòu)在報告中提到，今年全年，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不會越過10%的紅線，5%－6%的增速成為券商的主流觀點。相比之下，機構(gòu)普遍認(rèn)為，我國固定資產(chǎn)投資的增速不會降至個位數(shù)。

   利好與利空

   按照大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點，“回歸原本屬性”的角色定位，對于房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展而言，無疑是利好消息。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的“去功能化”，同時也將面臨一個穩(wěn)定的政策環(huán)境。

    國土部一位不愿具名的專家向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，過去幾年來，房地產(chǎn)業(yè)面臨的政策環(huán)境陰晴不定，或強力托底，或重拳打壓。這在一定程度上擾亂了市場信號，造成市場大幅波動，不利于行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

    實際上，宏觀經(jīng)濟形勢的企穩(wěn)，本身就已給樓市帶來利好。嚴(yán)躍進表示，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟的“L”形，說明了經(jīng)濟企穩(wěn)局面形成，這會使得后續(xù)房地產(chǎn)市場的潛力繼續(xù)釋放。無論是鋼鐵建材等供應(yīng)端，還是購房自住等需求端，都迎來一個較好的改善機會。

    按照上述文件的觀點，去庫存的要義在于“人的城鎮(zhèn)化”。未來“要加大戶籍制度改革力度，建立健全農(nóng)民工進城的財稅、土地等配套制度”。從這個意義上，房地產(chǎn)面臨的利好仍是長遠(yuǎn)的。

    但上述國土資源部專家同時表示，很多地方政府仍然有著嚴(yán)重的土地財政傾向和“房地產(chǎn)依賴癥”，尤其在當(dāng)前的經(jīng)濟“換擋期”，這種依賴有增無減。根據(jù)其調(diào)研結(jié)果，受困于房地產(chǎn)市場低迷，2015年上半年，很多中西部城市的財政收入下降了20%-30%，這種情況直到年末市場升溫才有所改觀，但仍未恢復(fù)到以往的水平。

    因此，“回歸到各自的功能定位”并非簡單的角色變化，在執(zhí)行中需要經(jīng)歷一個長期的過程，短期的“陣痛”不可避免。

    不僅如此，就此次文 章的基調(diào)而言，短期來看，房地產(chǎn)業(yè)面臨的“利空”成分似乎更大。

    對于文 章中出現(xiàn)的“房地產(chǎn)泡沫”、“一二線城市房地產(chǎn)價格上漲較快”、“高杠桿”等說法，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這明確了對于當(dāng)下市場的一種判斷——“局部過熱”。

    基于這種判斷，“降溫”很可能成為房地產(chǎn)政策的一種方向。今年3月以來，除上海、深圳、北京等一線城市出手打壓樓市以外，蘇州、南京等熱點二線城市也出臺政策，對市場進行降溫。這兩個城市甚至祭出了“限價令”的手段。

    21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在廈門等熱點二線城市，盡管開發(fā)商成為市場升溫的受益者，但也普遍存在“樓市過熱會招致政策打壓”的擔(dān)心。同樣地，在北京對通州區(qū)的商住項目實施限購之后，該項限購擴大至其他區(qū)域的預(yù)期亦十分強烈。

    有觀點認(rèn)為，未來一段時間，若樓市繼續(xù)升溫，不排除熱點城市在金融杠桿的運用上繼續(xù)收緊，具體表現(xiàn)為對部分城市提高頭付比例、貸款利率、打擊頭付貸，等等。這對于廣大一二線城市而言，并非利好消息。

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