預(yù)計全年房地產(chǎn)銷售面積和投資同比分別增長20%和4%左右;下半年要關(guān)注“地王”現(xiàn)象帶來的后續(xù)市場運行風(fēng)險、“去庫存”過程中的風(fēng)險釋放和蔓延以及房價過快上漲階段的泡沫積累和破滅;建議采取“一城一策”的差別化調(diào)控政策，穩(wěn)定住房金融政策，進一步做好信息公開透明，穩(wěn)定社會預(yù)期。

    上半年市場迅速回暖，部分城市房價上漲明顯

    1.房地產(chǎn)市場銷售迅速回暖，“去庫存”成效初顯

    在一系列利好政策出臺后，2016年上半年一二線城市的房地產(chǎn)市場率先回暖，呈現(xiàn)“量價齊升”態(tài)勢。2016年前5個月全國商品房銷售面積和銷售額同比分別增長33.2%和50.7%。分城市看，1—6月間35個主要城市中成交面積同比上漲的城市有32個，其中惠州、天津、南京和揚州成交面積同比上漲100%以上。只有3個城市同比下降，其中深圳和北京同比分別下降23%和10%。

    榜首季度一線城市住房成交同比增速領(lǐng)跑，4月份以來二三線城市的銷售同比增速開始明顯超過一線城市。綜合來看，上半年一線城市商品房成交面積同比增長7%、二線和三線城市同比增速分別是47%和44%。但同類城市間成交面積的差異很大，例如在一線城市里，廣州和上海同比分別上漲27%和14%，深圳和北京卻同比下降23%和10%。

    銷售增速加快，縮短了各城市的庫存消化期。從“去短期庫存”速度看，截止到2016年5月末，按照過去5個月的平均銷售速度，消化完所有的房地產(chǎn)待售面積，一線城市平均需要8.5個月，較年初縮短2.6個月;二線、三線城市平均分別需要7.5個月和15.6個月，分別比年初縮短6.7個月和19.0個月。但如果考慮到施工面積和待開工面積，“去庫存”的長期壓力仍然很大。截止到2016年5月末，全國商品房待售面積7.22億平方米，施工面積是65億平方米。按照前5個月的平均銷售速度計算，共需2.8年才能消化掉全部庫存。

    2.房地產(chǎn)投資回升明顯，熱點城市土地出讓價格快速攀升

    在強勁需求帶動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積的同比增速上升明顯。2016年1—5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長7.0%，比2015年全年1%的增幅提高了6個百分點。從區(qū)域看，中部地區(qū)投資同比增幅達到11.6%，遠高于東部地區(qū)6%和西部地區(qū)5.8%的同比增幅。

    同房地產(chǎn)市場一致，土地市場的區(qū)域分化特征也更加凸顯，二線城市的土地成交面積、出讓收入和樓面地價的同比增幅，都超過了一線和三線城市。從成交面積看，2016年上半年全國300個城市成交土地面積36589萬平方米，同比上升3%，其中住宅類用地11349萬平方米，同比增加0.4%。但一線城市土地成交面積萎縮明顯，同比增幅下降29%。二線和三線城市小幅回升，同比增幅分別是5%和2%。從土地出讓收入看，二線城市同比增長78%，一線城市同比下降14%，三線城市則同比增長5%。

    一二線城市“地王”頻出是土地市場的一個重要特征。2016年上半年，二線城市樓面地價同比增幅高達76%，一線城市和三線城市分別是25%和6%。多數(shù)城市的樓面地價溢價率大幅提升，一線城市提高了44個百分點，溢價率達到61%。二線城市和三線城市的溢價率依次是49%和17%，分別提高了39個百分點和11個百分點。

    3.部分熱點城市房價加速上漲，房地產(chǎn)市場進一步分化

    加快“去庫存”的同時，部分熱點城市的房價過快上漲。從上半年情況看，先是深圳、上海等一線城市房價暴漲，再逐次轉(zhuǎn)遞到南京、杭州、珠海等熱點二線城市。2016年5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為11662元/平方米，1—5月累計上漲6.21%。其中，一線城市累計上漲11.05%，二線城市和三線城市分別累計上漲3.97%和3.6%。

    不同城市的房價走勢分化明顯。深圳、上海等一線城市和南京、蘇州、珠海、廈門、合肥等二線城市房價上漲明顯，部分三線城市房價出現(xiàn)下跌趨勢。從城市格局看，城市圈的一線城市房價上漲，會快速帶動圈內(nèi)其他城市的房價上升。2016年前6個月，一線城市中深圳房價同比上漲82%，遠超上海(17%)、北京(15%)和廣州(5%)。在深圳房價帶動下，三線城市中的東莞房價快速上漲，上半年同比上漲32%，但一些三線城市如韶關(guān)、徐州的房價出現(xiàn)同比下降，其中韶關(guān)市房價同比下降19%。

    下半年一二線城市市場趨緩，三四線城市“去庫存”壓力依然較大

    在利好政策作用下，上半年一二線城市的住房需求被過度透支，下半年市場將趨于平穩(wěn)，全年呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢。從2016年3月底上海、深圳等一線城市出臺調(diào)控政策后，南京、合肥等二線城市也收緊了購購資格、稅收、土地供應(yīng)等政策。受此影響，全國2016年前5個月的商品房銷售同比增幅明顯收窄，抑制樓市過快升溫效果顯現(xiàn)。其中，商品房銷售面積和銷售額的同比增速，較1—4月分別收窄3.3個和5.2個百分點。新開工面積和開發(fā)投資同比增速，較1—4月分別縮小3.1個和0.2個百分點。

    考慮到我國不少城市尤其是三四線城市的房地產(chǎn)待售面積偏高，市場的自發(fā)調(diào)整有助于住房供需結(jié)構(gòu)趨于平衡。利用“去庫存”改善當(dāng)?shù)刈》抗┬杞Y(jié)構(gòu)，將是下半年和今后幾年住房市場發(fā)展的主基調(diào)，市場分化將進一步加劇。這意味著，下半年三四線城市的土地供應(yīng)仍將處于緊平衡狀態(tài)，有助于進一步消化住房庫存。

    總體判斷，下半年一二線城市房地產(chǎn)市場將高位回調(diào)，各項指標(biāo)增速會明顯低于上半年水平。三四線城市在“去庫存”過程中，一些城市會筑底回暖，但有些消化周期過長(比如超過5年)的城市，則會面臨“量價齊跌”局面。從全國看，預(yù)計2016年全年房地產(chǎn)銷售面積同比增長20%左右。在下半年銷售增速回落的情況下，投資、土地購置面積等先行指標(biāo)會相應(yīng)回落，尤其在房屋存量過多、待售面積過高的三四線城市，上述指標(biāo)回落趨勢更加明顯。從全國看，預(yù)計2016年全年房地產(chǎn)投資同比增長4%左右。

    后期運行需要關(guān)注的三個問題

    上半年頻繁出現(xiàn)的“地王”，樓面地價大幅超過周邊房價，增加了后期房地產(chǎn)市場運行的風(fēng)險。除了上半年貨幣政策寬松、流動性充足外，一線城市土地供給速度過慢是“地王”出現(xiàn)的重要原因。以北京市為例，2016年住宅用地計劃供應(yīng)120萬平方米，但截至6月末，共推出和成交住宅用地7宗，合計45萬平方米，同比減少68%。土地供應(yīng)不足導(dǎo)致入市地塊受到企業(yè)激烈競爭，上半年北京市住宅用地成交樓面地價已接近2萬元/平方米(19972元/平方米)，同比上漲44%。深圳市直到6月份才在年內(nèi)頭次供應(yīng)二宗住宅用地，推出樓面地價是10633元/平方米，但較終的成交樓面地價為34122元/平方米，溢價率超過300%。成交的龍華新區(qū)樓面地價超過5萬元/平方米，而周邊區(qū)域平均房價只有2萬元/平方米左右?！懊娣郾让姘F”的現(xiàn)狀，進一步強化了房價仍將大幅上漲的預(yù)期，對后續(xù)市場健康發(fā)展提出了很大挑戰(zhàn)。

    在“去庫存”過程中要高度關(guān)注風(fēng)險的釋放和蔓延問題。三四線城市是“去庫存”的主戰(zhàn)場，如果通過“加杠桿”方式攤派完成“去庫存”任務(wù)，只會把更大的風(fēng)險留給未來。比如，現(xiàn)在許多三四線城市給“農(nóng)民工群體”和“新畢業(yè)大學(xué)生”許多購房優(yōu)惠政策，寄希望這些群體去消化庫存，有些城市甚至出現(xiàn)了“零頭付”現(xiàn)象，這跟美國政府上世紀90年代中期以來鼓勵中低收入購房的政策非常相似，放大了住房市場的風(fēng)險，為房地產(chǎn)泡沫的積累提供了條件。

    在房價過快上漲階段，要高度重視不恰當(dāng)?shù)淖》拷鹑跅l件刺破泡沫的國際經(jīng)驗。經(jīng)過多年高速發(fā)展，房地產(chǎn)貸款已成為金融機構(gòu)貸款的重要組成部分，上半年房地產(chǎn)貸款同比增幅遠遠超過其他貸款增速。截至2016年3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額22.51萬億元，其中房產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.22萬億元、地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬億元、個人購房貸款余額15.18萬億元。1—3月，個人購房貸款增速比各項貸款增速高10.8個百分點，一季度增加1萬億元，同比多增4309億元。由于中國房地產(chǎn)市場已進入供需基本平衡的階段，在這個階段房價繼續(xù)快速上漲，基本面或剛性需求的驅(qū)動因素在弱化，房價泡沫不斷累積，此時如果住房金融條件大幅收緊，爆發(fā)系統(tǒng)性危機的可能性就會大幅提高。日本上世紀90年代初房地產(chǎn)市場崩盤主要是在長期低利率下短期內(nèi)突然大幅提高利率，刺破了高房價的泡沫。美國2007年爆發(fā)“次貸危機”的根源則是長期低利率環(huán)境下不斷降低頭付比例和購房門檻，在利率水平逐步上調(diào)后，違約率就會快速提升，引起房價大幅下降。

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