華泰證券(601688,股吧)宏觀分析師李超發(fā)布報告預(yù)測，隨著中國GDP增長和通脹的下移，購房適齡人群的縮減將導(dǎo)致房地產(chǎn)剛性需求下降，城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速的同時到來，3-4年后中國房地產(chǎn)價格將迎來顯著拐點。

  對于將要出現(xiàn)的結(jié)局，李超稱，*樂觀的便是房價仍然緩慢上漲，但是房價上漲速度<人均GDP增速+CPI漲幅；中性結(jié)局則是房價零上漲或者小幅緩慢下跌；*悲觀的是房價大幅下跌。不管何種結(jié)局，3-4年以后房價的上漲速度將顯著小于人均名義收入的增速，投資黃金時期將一去不復(fù)返。

  李超表示，經(jīng)濟(jì)的高速增長和物價的大幅上升造就了人均收入的高速度增長，進(jìn)而大大提高居民的購買力，促進(jìn)中國房地產(chǎn)銷售和價格的持續(xù)走高。建國以來，三次較大的嬰兒潮導(dǎo)致中國的人口年齡結(jié)構(gòu)極度不平穩(wěn)，人口的突然暴漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場剛性需求大大增加，短期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，房價也會出現(xiàn)上漲。而城鎮(zhèn)化也意味著農(nóng)村人口遷移到城市，新增的人口帶來新的購房需求。

  根據(jù)中國的人口年齡結(jié)構(gòu)，目前第3次嬰兒潮人口正處于購房年齡階段，剛性需求正處于高峰期。李超表示，為了避免房地產(chǎn)市場形成嚴(yán)重泡沫，房地產(chǎn)限購政策還應(yīng)堅守2-3年，等剛性需求開始回落后，投資或者投機(jī)需求對房地產(chǎn)市場的影響才會逐步降低。屆時，房地產(chǎn)購買政策應(yīng)該逐步“松綁”，房地產(chǎn)市場銷量和價格的長周期拐點都即將到來。

  不過，李超提醒，去房地產(chǎn)庫存地方政府不應(yīng)“補(bǔ)貼”。因為補(bǔ)貼會擾亂真實的市場供需信號，不僅擴(kuò)大了需求，也刺激了供給。貨幣政策不應(yīng)過度關(guān)注房地產(chǎn)價格泡沫，在某種程度上，房地產(chǎn)價格是經(jīng)濟(jì)周期和人口周期共同決定下的產(chǎn)物。

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