在房地產(chǎn)市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)的背景下，原本樓市一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“去庫(kù)存”任務(wù)，至少在很多熱點(diǎn)城市當(dāng)中，已經(jīng)被更急迫的“去杠桿”任務(wù)所取代。

  為什么熱點(diǎn)城市要去杠桿？這要從我國(guó)金融資源配置的三個(gè)不平衡說起。

  一是行業(yè)的不平衡性，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于“三期疊加”的新常態(tài)時(shí)期，金融部門基于安全性的考慮，對(duì)很多行業(yè)的介入都比較謹(jǐn)慎，相對(duì)而言，房地產(chǎn)有實(shí)物資產(chǎn)抵押，需求增長(zhǎng)空間仍然較大，所以銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)是重金投入。

  二是區(qū)域的不平衡性。大城市特別是東部地區(qū)大城市占據(jù)了金融資源的主要份額，中小城市的審批權(quán)限和信貸規(guī)模都相對(duì)較小，這些城市一般難于獲得足夠金融支持。

  三是公司的不平衡性。隨著房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，行業(yè)集中度也在不斷提升，金融部門處于安全考慮把金融資源主要投向了大型開發(fā)商。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年中國(guó)00房企集中度同比增加4.05個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到44.35%，占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額近半。

  除了金融資源分布的不平衡性以外，房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展也存在較強(qiáng)的不平衡性。據(jù)統(tǒng)計(jì)2016年上半年中國(guó)十大熱點(diǎn)城市（主要在東部）總銷售金額占全國(guó)總銷售金額的34.55%。金融資源的三個(gè)不平衡與房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展的不平衡結(jié)合在一起，就會(huì)導(dǎo)致這樣一個(gè)結(jié)果：金融部門的資金相對(duì)集中到了房地產(chǎn)，投入房地產(chǎn)的資金又集中到了東部大城市和大型開發(fā)商。

  正因?yàn)槿绱?，我們看到滬寧杭等城市房?jī)r(jià)高漲，“地王”屢見不鮮，而且基本都被大型開發(fā)商獲取。在金融資源過于集中少數(shù)熱點(diǎn)城市和少數(shù)開發(fā)商的情況下，去杠桿就顯得非常必要了。

  先看需求側(cè)的按揭杠桿：目前首套按揭大都執(zhí)行首付*低20%的標(biāo)準(zhǔn)，二套和三套房按揭的首付比重也比前幾年限購(gòu)限貸期間有較大下浮，按揭杠桿率對(duì)于刺激或抑制需求，提高或降低購(gòu)房能力具有比較明顯的作用。

  目前各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化十分嚴(yán)重，在部分城市庫(kù)存嚴(yán)重積壓的同時(shí)，一線城市和少數(shù)二三線城市卻處于庫(kù)存短缺、房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，如上海、南京、深圳、蘇州、杭州、合肥、廈門等地的住宅消化周期都在6個(gè)月以下，有的只有3個(gè)月，明顯供不應(yīng)求。

  在這些熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該是積極抑制需求，擴(kuò)大供給，大力補(bǔ)庫(kù)存而不是去庫(kù)存。抑制需求的有效辦法之一就是降低按揭杠桿，熱點(diǎn)城市的按揭政策必須因地制宜，首套房可以繼續(xù)執(zhí)行較低首付比例，但對(duì)于二套房按揭應(yīng)該提高首付成數(shù)，第三套房首付成數(shù)應(yīng)該更高，必要時(shí)可以考慮停止第三套房的按揭。

  房地產(chǎn)的區(qū)域性和波動(dòng)性都很強(qiáng)，按揭政策應(yīng)該因地制宜，保持較強(qiáng)的靈活性和及時(shí)性。由于各城市房地產(chǎn)發(fā)展分化嚴(yán)重，按揭等金融政策的調(diào)整權(quán)限應(yīng)該下放給地方政府和地方人行和銀監(jiān)部門，房地產(chǎn)調(diào)控責(zé)任主要落實(shí)到地方，地方政府要建立起短效調(diào)控機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)抑制或刺激，和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相結(jié)合。

  其次看供給側(cè)的杠桿。從開發(fā)貸看，銀行以前對(duì)住宅項(xiàng)目普遍執(zhí)行自有資金不低于30%標(biāo)準(zhǔn)，目前很多銀行下調(diào)至25%標(biāo)準(zhǔn)，熱點(diǎn)城市可以考慮提高自有資金比例。供給側(cè)杠桿在土地款融資杠桿，銀行開發(fā)貸明確是不能支付土地款的，但隨著資管計(jì)劃的放開，土地款融資近幾年迅猛發(fā)展。各大城市拿地的主力軍——前20強(qiáng)房企的土地款融資比例目前可能達(dá)到3：7的比例，等于說30億元的一塊地，自己出9億元就夠了。有這樣高的杠桿率，勢(shì)必會(huì)對(duì)地價(jià)乃至房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用，不利于房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康發(fā)展。

  *后去杠桿還要結(jié)合開發(fā)商情況來實(shí)施。房地產(chǎn)調(diào)控既要因城施策，還要考慮因企施策。如果開發(fā)商借助過高的杠桿率去不斷競(jìng)拍高價(jià)地，這對(duì)企業(yè)和金融部門來講都是一種風(fēng)險(xiǎn)。金融部門應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)研究，摒棄唯規(guī)模論，無論是銀行信托，還是股市債市，對(duì)于大型開發(fā)商都應(yīng)實(shí)施差別化政策，把杠桿率降低到合理水平。

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