從2000年起步到2005年，房地產市場仿佛繞了一個圈，這段時間并不長，這個圈子也并不很繞，卻讓不少老百姓吃足了苦頭。

5年前，記者逐漸開始關注關于“退房”為主題的法律糾紛。當時的房產界盛行“拗定金”，房產商經?？圩±习傩盏膬扇f元錢不放，非要人家把房子購下來。原因很簡單，那時候的房子不好賣，為了迅速回籠資金，房產商強力“鎖定”顧客。

后來上海出臺了《2000版商品房預售合同》，其目的之一就是規(guī)范對定金的管理，讓消費者退定有法可依。

再過了一段時間，這個“拗定金”的說法幾乎絕跡，因為房產價格日漲夜大，購房客購套房子都要排隊甚至搖獎，誰肯再退出去？

然而，怪事情在那個時候發(fā)生了。本刊曾數次以封面文章報道了當時幾起的離奇糾紛。房產商在未獲得商品房預售許可證之前未規(guī)賣房，收取高額“預訂金”，然而到了即將預售的時候見房價漲到遠遠超過預訂出去的價格時，便故意“承認錯誤”，甚至派親信去法院起訴自己，以“沒預售許可證違規(guī)賣房合同非法”為由，使舊的賣房協議作廢，以僅僅補償消費者貸款利息以及數額不超過5萬元的罰款為代價，獲得大量超額利潤。

盡管有本刊等一些媒體對此近乎欺詐的行為一直加以鞭撻，但這個現象，一直到2005年房產新政出臺前都一直沒有絕跡，究其原因簡單不過，對違規(guī)房產商的這種行為有關部門近乎無動于衷，查處、處罰力度小的讓房產商感到可以忽略不計。

不過，這種現象到了2005年又“再度絕跡”，因為房產價格走勢不再向上，而是掉頭下行。于是誕生了今天本刊描述的這種新的糾紛類型。

一些購房者因為銀行收緊貸款政策不再向多套房產持有人放貸而面臨資金窘境，迫不及待翻找條文希望終止協議。

另一些購房者則是在市場“拐點”之前購進房子，看到房價迅速下跌感到懊悔，極力試圖推翻原先的購購行為，希望利用合同漏洞減少損失。

而對賣家來說，心態(tài)也發(fā)生了極大的變化。從原先的不愁脫手到如今的掛牌無人問津，好不容易“逮”到一個購家，自然想盡力“挽留”，實在購賣不成還有“定金”在——于是，一場新版“拗定金”糾紛上演了。

從“拗定金”到“主動退定金”再回到“拼命拗定金”，仿佛是個小小的輪回，其實卻是一個螺旋式的意味深長的軌跡，帶給我們很多思考。

投資逐利本是天性，市場里的所有人只要行為合法都無可指摘，但是在我們身邊，每每發(fā)生想方設法甚至不惜違法去獲利的現象，個中原因，既有房產泡沫帶來巨額利潤的誘惑，也有監(jiān)管松弛處罰無力的因素。

“這是較好的年代，這是較壞的年代。”這句狄更斯的名言給較近5年的中國房產投資客們再對不過。

　二手房購家毀約典型案例（一）

在上海樓市的一路下行中，二手房市場也不可避免地進入了“事故多發(fā)地段”，各種前所未現的糾紛纏繞于購賣雙方之間。

本刊記者近日走訪多家律師事務所，搜羅了一些具有當前典型意義的毀約糾紛，從中不難發(fā)現，盡管違約事實各異，有些幾近荒誕，但核心無非是要把樓市下跌的損失想方設法地轉嫁給另一方承擔，讓別人“背黑鍋”而自己“滑腳”。

所有房產投資者應以此為鑒，避免自身陷入如此法律旋渦。

案例一：故意不貸款被“拗”定金

2004年3月，李文滿在上海莘莊地區(qū)購購了一套面積不大的老公房，想通過出租投資賺錢，當時這套55平方米的房子花了他38萬元。

經過一年時間的嘗試，他決定賣出這套房產，因為出租收益并不如預期的多，而當時的房價漲幅又頗高，讓他很動心，于是他在當地的一家中介公司掛出了轉讓的牌子，叫價45萬元。

2005年3月11日，中介通知他，有位先生對掛牌的房子有興趣，想上門來看。于是，當天晚上，購家郭先生上門看了房子，表示很喜歡，并商談下降一些價格。

經過1天時間的商量，購賣雙方迅速達成協議，43萬成交，并于3月13日簽訂轉讓協議并交了定金四萬元。

記者看到，在這份轉讓協議以及和中介簽署的居間協議中都有這樣一個條款：“如果購家無法辦理出房屋貸款（50%部分一次性自付，50%部分貸款），該協議自動終止，定金全額返還，并不收取任何其他費用?！?

不辦貸款

簽了協議后，中介找李文滿商量，說現在的二手老公房貸款辦理有點難度，擔心郭先生辦不出來，讓他想想辦法。

李文滿想起來自己認識一個熟人在一家擔保公司就職，就去找他詢問。那位熟人在詳細了解了這個情況后，表示解決辦法很簡單，只要通過他們的渠道向銀行申請，完全能辦下來貸款。

于是李文滿立刻將這個消息告之郭先生和中介，并幫下家聯系好了所有擔保公司的事項，讓他3月14日去辦理手續(xù)。

誰知風云突變就在那幾天。郭先生3月14日沒有出現在擔保公司門口，李文滿跟他聯系后他表示推遲，3月15日去，可是到了時候他人到了但是居然沒帶任何證件材料，于是只得約好3月17日再去。但是到了那天上午，李文滿收到一條來自擔保公司的短消息說：“郭先生打電話來說他不用貸款了，請你不用來了?！?

此時，李文滿想起較近剛剛下達了一系列穩(wěn)定房價的措施，社會上也在傳說房價可能要跌，于是懷疑下家是否考慮到這一點，想撤回投資。

3月20日，雙方在中介的撮合下再次見面，事實印證了李文滿的猜想，下家明確表示，因為貸款無法申請到，他無力購房，要求返回定金。

公堂相見

由于李文滿不同意全額返回定金，而郭先生則堅持貸不出款的責任不在己，雙方只能上法庭理論了。

5月9日開庭。法庭上，原告郭先生表示，辦不出貸款的是因為李文滿不配合，應該他去辦證明出示材料的他都不去。這一點經過中介公司和擔保公司的證明被駁斥了，因為他們都證明李文滿對貸款一事非常起勁，每天通過電話聯系，還上門等候。

于是郭先生又表示辦不出貸款是因為銀行方面的政策調整，不給老公房貸款所致，但擔保公司出示的材料又證明，通過他們運作，貸款也是可以順理成章地辦下來的。

較后，理屈詞窮的他甚至搬出自己經常不交手機費，資信記錄不良，銀行肯定不給貸款等等。然而經過調查，他的確有筆手機費欠帳，不過是當年4月的，也就是雙方發(fā)生糾紛后的，不排除他故意搞壞自己信用記錄的可能。

經過調解，較終雙方達成協議，定金4萬元返回一半，李文滿獲得2萬元的補償，所有中介費用由郭先生承擔。

律師點評：

此案原告要求全額要回定金，就必須證明他通過自身的力量無法辦理出銀行貸款的事實。然而他顯然無法提交任何這方面證據，他既沒有來自銀行的證明，告之為何他的貸款辦不了，甚至還有擔保公司出來證明他可以辦而故意沒有上門去辦理，故此他的說法完全不被法院采納。

合同涉及的合同寫得很清楚：購家無法辦理出房屋貸款……，“無法”是客觀不能，郭先生不去辦理貸款手續(xù)則是主觀不愿，不屬于合同可以自行終止的情形。

房產投資者需要明確的是，“定金”是有明確法律含義的用語，無合法理由毀約，定金必然受損。

二手房購家毀約典型案例（二）

案例二：花樣百出欲毀約

2004年3月，在新加坡從事IT工作的張先生夫婦在上海浦東金橋地區(qū)購購了證大家園三期的一套三居室期房。

雖然比起2001年，上海的房價已經有了近50%的漲幅，但當時該小區(qū)的房價還只有每平方米6000元，誰料之后的房價“日漲夜大”，2005年春節(jié)過后更是進入瘋狂階段，每平方米單價已超萬元。張先生夫婦倆購了期房短短1年，還沒等開發(fā)商交房居然已有了近35萬元的差價。張先生夫婦于是決定把房子出售，并委托中原房產尋找下家。

2005年3月，張先生與購房者林小姐簽訂了房屋購賣合同，就浦東證大家園三期的該套三居室住房達成了房屋購賣協議。協議規(guī)定：簽協議當日(3月15日)林小姐支付24.6萬元給張先生，其中16.4萬為定金，8.2萬為購房款。并注明，這24.6萬元專用于提前歸還張先生尚欠銀行的購房貸款，以及注銷銀行對該房設有的抵押權。張先生需在開發(fā)商大產證下來后辦妥小產證，并在5日內辦理銀行還款，還款后7日內辦妥抵押注銷手續(xù)，以便林小姐向銀行申請轉按揭。林小姐則需在銀行貸款批準后以貸款的方式支付張先生57.4萬元。

由于是期房轉售，因此雙方補充簽訂了違約條款：上家若未在開發(fā)商辦妥大產證后30個工作日內辦妥小產證，則下家有權單方面終止合同，上家按總房款的10%支付違約金；上家若反悔不出售房產，則按照定金罰則退一賠一。

下家需在上家辦妥小產證后5個工作日內備齊向銀行申請貸款的資料，交銀行申請貸款，若逾期15日，上家有權單方解除合同，下家需按定金罰則承擔違約責任。

下家反悔

然而正當樓市價格高速上沖達瘋狂狀態(tài)時，宏觀調控于3月正式開始，一系列的新政策使得樓市迅速降溫。

此時，林小姐好不后悔，眼看著房價連連下跌。金橋地區(qū)雖有規(guī)劃中的軌道交通6號線經過，但由于地處中環(huán)和外環(huán)之間，離開市區(qū)域遠，周邊新房上市量也大，因而正好屬于房價泡沫較容易消退的地區(qū)。自3月15日簽訂協議起，到6月18日張先生辦妥小產證，單等林小姐去辦理貸款手續(xù)時為止，同類房屋的市場價已經由每平方米近萬元的價格跌到了7000元左右，房屋市值縮水20多萬元。

房子在跌價，貸款沒辦過，房款沒付清，林小姐總覺得房子還不屬于自己，自己沒有被“套牢”。雖然，張先生已在簽合同的天就把房門鑰匙交付。面對縮水20多萬元的房子，林小姐動起了違約的念頭。

然而，已經交給對方的24.6萬元怎么辦呢？林小姐開始“花樣經百出”。

招：聲稱找不到上家辦理過戶手續(xù)。林小姐既沒有真正地找過張先生，也沒有向負責交易的中介機構中原房產反映過“找不到”張先生的情況，而是多次向證大家園三期的物業(yè)公司表示自己找不到上家張先生，希望物業(yè)公司幫助尋找。7月31日，林小姐向物業(yè)公司遞交了一份書面解約通知，要求物業(yè)公司轉交給張先生。通知說明：自己因找不到上家張先生而無法履行過戶手續(xù)，現在要求與張先生解約并退還定金和房款并賠償違約金。

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