9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2016年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資35915億元，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資14078億元，增長(zhǎng)10.7%，增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資14394億元，增長(zhǎng)5.9%，增速與1-7月份持平。

  盡管目前中西部占據(jù)全部房地產(chǎn)投資仍然不足5成，但尤其是中部山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8個(gè)省房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭已經(jīng)非常明顯。

  與此同時(shí)，隨著土地價(jià)格的持續(xù)上升，導(dǎo)致一些城市甚至出現(xiàn)“面粉”貴過“面包”的情況。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理8月份的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，8月份土地平均購(gòu)置價(jià)格和今年1-2月份相比，漲幅已經(jīng)超過40%。

  無疑，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈提出了新的要求。

  房地產(chǎn)投資“西進(jìn)”

  9月13日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。

  銷售層面，1-8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額66623億元，增長(zhǎng)38.7%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。

  從去庫(kù)存看，房地產(chǎn)庫(kù)存繼續(xù)下降，商品房待售面積連續(xù)6個(gè)月減少，8月末比7月末減少512萬平方米，1-8月份累計(jì)減少超過3000萬平方米。

  投資層面，1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長(zhǎng)5.4%，結(jié)束此前連續(xù)四月增速下滑的態(tài)勢(shì)。不過，分區(qū)域來看，中部地區(qū)投資增速*快，達(dá)到10.7%，東部地區(qū)，即北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11個(gè)?。ㄊ校┑耐顿Y增速*慢，僅為3.3%。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，8月份至今，出現(xiàn)跨區(qū)域跨經(jīng)濟(jì)圈的投資輪動(dòng)現(xiàn)象。一線城市、核心二線城市的價(jià)格已被炒高，此時(shí)進(jìn)入有投資風(fēng)險(xiǎn)。未來仍然有上漲空間的其他二線城市，比如中部地區(qū)的長(zhǎng)沙、鄭州、南昌、武漢等等，房?jī)r(jià)還處于相對(duì)較低價(jià)，使得投資開始向這些地區(qū)轉(zhuǎn)移。

  房地產(chǎn)開發(fā)投資西進(jìn)，在中部熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)極為明顯。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)溢價(jià)率前十的住宅用地成交項(xiàng)目中，來自中部地區(qū)的武漢、南昌攬得其中六宗，其中溢價(jià)率*高已達(dá)786.67%。

  易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分城市房?jī)r(jià)快速上漲、土地溢價(jià)率居高不下的態(tài)勢(shì)，這會(huì)使得投資增速非?？?。需要注意的是，此類投資西進(jìn)的方向，主要是一些中部的省會(huì)城市，體現(xiàn)了房企投資正在挪動(dòng)。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛來運(yùn)表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化比較明顯，一二線城市前期上漲的勢(shì)頭初步得到遏制，三四線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，樓市分化調(diào)整仍是今后一個(gè)時(shí)期的主基調(diào)。

  房企資金存隱憂

  除了房地產(chǎn)投資“西進(jìn)”外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到另一個(gè)現(xiàn)象：土地均價(jià)在不斷走高。

  統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅連續(xù)出現(xiàn)擴(kuò)大；土地成交價(jià)款4632億元，增長(zhǎng)7.9%，則連續(xù)上漲。

  一邊是面積下降，一邊是總價(jià)上升，必然意味著單價(jià)的不斷上行。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者計(jì)算土地的平均購(gòu)置價(jià)格發(fā)現(xiàn)，1-4月，全國(guó)土地平均購(gòu)置價(jià)格平均為3066.09元/平方米，1-8月則達(dá)到3584.58元/平方米。如果僅僅從8月份的數(shù)據(jù)來看，8月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1755萬平方米，土地成交價(jià)款784億元。這意味著，在8月份土地平均購(gòu)置價(jià)格已經(jīng)上升到4467.24元/平方米。這一價(jià)格和今年1-2月份平均3152.95元/平方米相比，漲幅已經(jīng)超過40%。

  中原地產(chǎn)分析師張大偉分析，不理性的拿地行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。未來三年，這些持有企業(yè)都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。

  另一方面，到位資金情況也顯示，1-8月份房企資金來源渠道進(jìn)一步集中在其他資金中，而其他資金中的個(gè)人按揭貸款增速超過5成，這一現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)數(shù)月。

  前八月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元，同比增長(zhǎng)14.8%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款14199億元，增長(zhǎng)1.7%；利用外資97億元，下降52.6%；自籌資金31983億元，增長(zhǎng)0.6%；其他資金45294億元，增長(zhǎng)34.1%。在其他資金中，定金及預(yù)收款25656億元，增長(zhǎng)29.7%；個(gè)人按揭貸款15395億元，增長(zhǎng)52.2%。

  多位接受采訪的分析人士均指出，在總體貨幣環(huán)境趨于穩(wěn)健的當(dāng)下，未來如果發(fā)現(xiàn)預(yù)期改變，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金產(chǎn)生沖擊。

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