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房地產市場風險正在加劇
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:中國新聞網 閱讀 418 次
國家統(tǒng)計局13日發(fā)布的1至8月房地產開發(fā)投資和銷售數據透露出一個訊息,房地產市場風險正在加劇。
《經濟參考報》記者發(fā)現,目前房地產市場多項指標出現相互背離的現象:一方面,房價飆升的同時,本應加速去化的房地產庫存卻呈下滑態(tài)勢;另一方面,在房屋施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、購地面積的增速紛紛回落的同時,全國房地產開發(fā)投資增速卻出現微漲。
業(yè)內人士表示,在信貸超發(fā)的預期下,當前“地王”層出,多地出現恐慌性購房。但在資金面的變化下,地產價格面臨調整的風險加大。
數據顯示,1至8月,房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積700121萬平方米,同比增長4.6%,增速比1至7月回落0.2個百分點;房屋新開工面積106834萬平方米,增長12.2%,增速回落1.5個百分點;房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積12922萬平方米,同比下降8.5%,降幅比1至7月擴大0.7個百分點。
值得注意的是,雖然房地產幾個典型指標均有所下滑,但全國房地產開發(fā)投資增速卻比1至7月提高了0.1個百分點,達64387億元,同比名義增長5.4%。
據悉,投資增速加快或緣于與購地面積下滑相背離的高企的土地成交價款。數據顯示,雖然購地面積有所下滑,但前八個月土地成交價款卻大幅增長7.9%,較上月提高0.8個百分點,達4632億元。
中原地產分析師張大偉表示,2016年以來,支撐房地產投資的施工數據已經出現回落。8月,新開工面積漲幅繼續(xù)明顯放緩,進而影響投資。然而,投資數據增幅卻呈現微增。此外,雖然房企土地購置面積下降,但金額卻大幅上漲。“數據背離說明在一些熱點城市的樓市,不理性行為正在增多?!睆埓髠フf。
今年以來,各路資金涌入房地產市場。鵬元資信評估有限公司研究發(fā)展部研究員袁荃荃表示,從債券市場來看,通過對去年7月21日至今年7月21日的數據統(tǒng)計,近一年內,房企發(fā)債期數達到467期,實現直接融資共計8481.45億元,房企的境內發(fā)債期數和規(guī)模出現井噴式增長。
此外,房企到位資金來源結構發(fā)生變化。數據顯示,1至8月,房地產開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元,同比增長14.8%,增速比1至7月回落0.5個百分點。其中,國內貸款增長僅1.7%,利用外資大幅下降52.6%,自籌資金僅增長0.6%,其他資金增長34.1%。在其他資金中,定金及預收款增長29.7%,個人按揭貸款增長52.2%。
海通證券*新發(fā)布的報告稱,2015年年中以來,居民貸款余額增速開始上行,截至今年7月達到17.7萬億元,同比增速達20%,遠遠超過存款增速。其中,占比過半的中長貸(80%以上是房貸)增速超過30%,今年以來平均每月新增量達到4400億元。
央行7月金融數據也顯示,從貸款結構看,7月新增貸款4638億元中的4575億元都是新增住戶部門貸款,與之相對的是非金融企業(yè)及機關團體貸款減少26億元。住房按揭貸款成為7月新增人民幣貸款的主力。
針對個人房貸的安全性,招商銀行副行長劉建軍此前曾表示:“房貸個體風險是不大的,中國銀行業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經濟持續(xù)下行,出現房地產市場的崩盤,那就是系統(tǒng)性風險?!?/p>
更需要引起警惕的是,房地產去庫存進程不盡人意。業(yè)內人士指出,由于當前地價高于房價,影響新開發(fā)節(jié)奏,一二線城市擁有土地的企業(yè)增加供應的積極性不高,三四線庫存依然處于高位,導致去庫存難度加大。
根據統(tǒng)計局發(fā)布的數據計算,從2016年3月起,商品房庫存有所下滑。3月庫存環(huán)比下降0.56%,4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。張大偉說,近兩月庫存降速明顯放緩。從全國看,庫存結構去化不均衡,反而是之前庫存較少的一二線城市成為去庫存的主力軍,庫存較多的三四線城市去化緩慢。
多位業(yè)內人士認為,在這些相互背離的房地產數據背后,樓市泡沫激增,風險暗涌。海通證券分析師姜超表示,在全國性的地產周期見頂的背景下,一線城市成為吸金熱點。但從存貸款數據來看,一線城市存款增速已大幅降低,且遠低于貸款增速,意味著銀行放貸能力在減弱,也預示著地產價格面臨調整的風險加大。
據悉,有關部門和相關城市近期相繼發(fā)聲或推出新政收緊樓市。近日,住建部在重提完善房地產調控的同時,表示支持上海嚴厲打擊中介編造散布謠言的違法行為。北京則施行新政,封堵通過結婚騙取購房資質的行為。
姜超說,從歷史經驗來看,沒有永漲不跌的房價,居民短期內快速加杠桿創(chuàng)造出的地產繁榮往往蘊含非理性因素,也是難以持續(xù)的,這也決定了當前的貨幣流動結構和流向難以長期持續(xù)。
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