本文為任志強(qiáng)先生在鉅派投資集團(tuán)2017年上海（樓盤）宏觀經(jīng)濟(jì)展望暨投資策略會(huì)上的演講

這個(gè)你們老總邀請(qǐng)我講講房地產(chǎn)，但是領(lǐng)導(dǎo)又跟我說(shuō)不讓講，我都答應(yīng)你們老總了，這事兒也挺麻煩，所以說(shuō)我就用統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字來(lái)講講。（全場(chǎng)笑）

這表都是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字啊，為什么先說(shuō)固定資產(chǎn)投資呢，因?yàn)樗头康禺a(chǎn)有密切關(guān)系，和民間投資也有直接關(guān)系。民間投資直接下降，說(shuō)明民間投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有信心，所以大量資金外流，導(dǎo)致外匯變化等等，這都是有密切關(guān)系的。

換句話說(shuō)，如果沒(méi)有中國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，16年的GDP就掉下去了。

對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)，在三四月份持續(xù)增長(zhǎng)以后進(jìn)入了一個(gè)比較高的情況，到十一月仍然是增長(zhǎng)的。這個(gè)你要是扣掉房地產(chǎn)那增長(zhǎng)就慘了。所以不管你怎么罵房地產(chǎn)，你還是得求著它。它要是沒(méi)了經(jīng)濟(jì)就慘了。我們15年6.9%的GDP，你要是扣除了房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)剩多少呢，4.8%了。

我們?cè)僬f(shuō)稅收，房地產(chǎn)在稅收增長(zhǎng)中貢獻(xiàn)是*大的，占29%。

所以告訴大家一個(gè)什么意思，就是房地產(chǎn)不管怎么調(diào)也不能讓它掉下去，不能讓它沒(méi)了。

土地今年漲價(jià)很多，但它的供應(yīng)總增長(zhǎng)還是負(fù)的。15年是負(fù)的33%，所以很多城市土地出現(xiàn)短缺，包括上海北京（樓盤）。單說(shuō)北京的例子，北京16年的土地出讓收入是多少呢，800多億。大家覺(jué)得很多吧，15年多少？1960億。去年是前年的差不多40%。如果土地不供應(yīng)，你還老埋怨房?jī)r(jià)漲，它可不就得漲嗎，因?yàn)橥恋毓?yīng)短缺。所以這是預(yù)測(cè)將來(lái)的一個(gè)重要指標(biāo)，你今年供應(yīng)少，土地是兩年開(kāi)工，所以它14年15年連續(xù)2年的土地供應(yīng)低增長(zhǎng)負(fù)增長(zhǎng)會(huì)有影響。

銷售面積增加24.3%，銷售額增加了37.5%。這個(gè)差額，就是價(jià)格。換句話說(shuō)就是價(jià)格增長(zhǎng)了這么多。今年增加的是比較多一點(diǎn)，主要是在限購(gòu)的城市。那有個(gè)問(wèn)題，我們說(shuō)定了多少目標(biāo)，什么百年復(fù)興高速增長(zhǎng)，那么這個(gè)國(guó)家如果不是一個(gè)城市化的國(guó)家，那就不可能變成一個(gè)強(qiáng)國(guó)。

北京*近提出一個(gè)“誓死守住人口2300萬(wàn)的底線”，這是公開(kāi)登在報(bào)紙上的。北京曾經(jīng)有過(guò)一個(gè)規(guī)劃，在王岐山當(dāng)市長(zhǎng)的時(shí)候提出來(lái)的：在2020年要守住1800萬(wàn)人口的底線。這是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的。

大家都知道王岐山是2003年上任，那么這個(gè)規(guī)劃實(shí)行了多少年呢，到2008年的時(shí)候北京人口是1900萬(wàn)。已經(jīng)打破了2020年的城市規(guī)劃，為什么房?jī)r(jià)高呢，你說(shuō)你2020年1800萬(wàn)人口，國(guó)土資源部就按這個(gè)蓋個(gè)章批土地指標(biāo)?？墒俏覀?cè)缫呀?jīng)1800萬(wàn)了，可土地指標(biāo)沒(méi)有變。

那么今天還有一個(gè)問(wèn)題就是2300萬(wàn)的指標(biāo)能不能堵得住。大東京是多少人呢，3750萬(wàn)。那么大東京為什么這么多人口呢，它當(dāng)初1200萬(wàn)人口的時(shí)候跟北京市一樣，下決心要把人口控制住，于是就修了一條高速鐵路，說(shuō)半個(gè) 就能到大阪，說(shuō)東京人都到大阪去吧，于是呢大阪人就都到東京來(lái)了。（全場(chǎng)笑）

北京也修了一條，修到天津（樓盤），說(shuō)半個(gè) 就到天津，于是天津人就到北京來(lái)了。（全場(chǎng)笑）

所以這個(gè)房地產(chǎn)是漲還是跌呢？和人口有關(guān)系，更和我們制度有關(guān)系。

那么我們看中部城市除了武漢（樓盤）限購(gòu)以外，可以達(dá)到10點(diǎn)幾的增長(zhǎng)。大家說(shuō)鄭州（樓盤）漲了，我說(shuō)鄭州就該漲！不漲就錯(cuò)了！全國(guó)有米字型高鐵的城市就是鄭州。覆蓋的四億人口去哪兒都可以很快，所以鄭州嚇得夠嗆，老出臺(tái)政策，一輪不行兩輪兩輪不行三輪，你把鐵路拆了你看能漲嗎？

銷售大家能看出來(lái)，東部中部都增長(zhǎng)很快，但西部不行。西部能不能快增長(zhǎng)？我覺(jué)得永遠(yuǎn)不行，西部之前有條線叫什么什么線，一邊人多地少一邊人少地多?？偫碚f(shuō)能不能改變，改變不了，線一邊都是荒地，你怎么去改變。有人說(shuō)把賭場(chǎng)擱那邊可能行，我說(shuō)把搬那邊就行啦。（全場(chǎng)笑）

現(xiàn)在的問(wèn)題是它沒(méi)人去，那就漲的慢唄。東部中部人口流入多，那就漲的快唄。

嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)，我們歷年的房?jī)r(jià)變化都和政策有關(guān)系，和經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)。

任何一次房?jī)r(jià)變化和政策變化都是一致的。想讓你上就上，想下就下。所以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是一個(gè)政策市，政府說(shuō)不讓漲那就不漲了。

那么我們可以來(lái)看看這一輪房子為什么漲價(jià)，這是上一輪的土地負(fù)增長(zhǎng)。前面我們說(shuō)了，前兩年土地負(fù)增長(zhǎng)，凡是土地負(fù)增長(zhǎng)，下一輪就是一個(gè)高峰。所以13、14連續(xù)兩年土地供給負(fù)增長(zhǎng)，16年又漲價(jià)。13年我就說(shuō)價(jià)格得上去，為什么，因?yàn)?2年土地供給掉下去了。13年有一個(gè)人跟我打賭說(shuō)要裸奔，我后來(lái)也不知道裸奔沒(méi)有，反正他認(rèn)輸了。房?jī)r(jià)為什么你任志強(qiáng)老說(shuō)的對(duì)呢，就是這個(gè)數(shù)據(jù)在這擱著。個(gè)是政策變化，個(gè)是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。如果二者相吻合那就會(huì)漲價(jià)。

那么我們房?jī)r(jià)到底漲了多少？我們92年全國(guó)平均房?jī)r(jià)是996塊錢，那么15年是6472塊錢，16年是多少？數(shù)據(jù)還沒(méi)出，估計(jì)在7100、7200。相對(duì)于6400來(lái)說(shuō)接近于增長(zhǎng)10%，增長(zhǎng)很快。但我們從歷史上看，誰(shuí)還記得92年大學(xué)生畢業(yè)工資多少錢？80塊。80塊對(duì)900多。2015年大學(xué)生畢業(yè)工資多少？3750塊。80塊對(duì)3750是增加多少倍？40倍。房?jī)r(jià)多少倍，6點(diǎn)多倍，你們說(shuō)房?jī)r(jià)是高了還是低了。

所以都說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)有泡沫，我是有點(diǎn)疑問(wèn)，我也不敢說(shuō)反對(duì)，是吧。反正我是有點(diǎn)疑問(wèn)，到底是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快還是工資增長(zhǎng)快。你們說(shuō)大學(xué)生三千多算高工資嗎？不算啊。如果說(shuō)這個(gè)數(shù)錯(cuò)了就是統(tǒng)計(jì)局錯(cuò)了，我用的是統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字。都說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)收入比不得了了，如何如何，我覺(jué)得挺好。

中國(guó)2010年房?jī)r(jià)收入比大概是7.49，2015年6.29，呈下降趨勢(shì)。6點(diǎn)幾你還不知足啊？挺好的啊！有人說(shuō)個(gè)別城市，個(gè)別城市你在美國(guó)也一樣很高，看看香港36.8、德國(guó)9.94，很多人吹德國(guó)房?jī)r(jià)不漲，那都是歷史。2010年以前不漲，之后猛漲，為什么？大量移民進(jìn)去了，所以我們沒(méi)覺(jué)得中國(guó)房?jī)r(jià)收入比和國(guó)際上差那么多。

我們首付是世界上*高的，我們現(xiàn)在有的首付是70%，你還有杠桿嗎？你30%首付連2.5倍杠桿都不到。

所以說(shuō)一手房，這里只包括一手房啊，我們只有0.21的杠桿率，所以你說(shuō)買新房的杠桿率有多高嗎？不高，換句話說(shuō)百分之三四十靠七八成的貸款，剩下的靠全款，哪兒有這么低的杠桿率啊。

比如說(shuō)我是一開(kāi)工廠的，我抵押房產(chǎn)也好廠房也好，我去貸款投入生產(chǎn)，這也算個(gè)貸。但這部分錢并不是用來(lái)買房炒房，但是央行沒(méi)把這三個(gè)數(shù)據(jù)分開(kāi)，就給一種感覺(jué)：我們的新增貸款這么多，杠桿這么高。

等我把這些數(shù)據(jù)說(shuō)完，央行副行長(zhǎng)說(shuō)這些統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)不對(duì)，我說(shuō)你對(duì)面坐的就是統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)。他不好意思過(guò)會(huì)兒就走了。

你得把這三個(gè)分清楚分析啊，*后的結(jié)果是什么，就是大報(bào)小報(bào)報(bào)道貨幣政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲、個(gè)人貸款杠桿過(guò)高如何如何……哎呀，我真有點(diǎn)傷心，這些人怎么沒(méi)有點(diǎn)文化呀。（全場(chǎng)笑）

我特別想讓大家看清楚這個(gè)數(shù)據(jù)，就是我們今年的銷售和竣工的比例。大部分房地產(chǎn)分析家從來(lái)不看這個(gè)，或者說(shuō)不知道有這個(gè)。

就是我們現(xiàn)在銷售的房子和竣工的房子比例是什么關(guān)系，你們別說(shuō)我讓你們投資買房子啊，但是這個(gè)比例告訴你說(shuō)，從住宅來(lái)說(shuō)是1:2.12，什么意思??？竣工了1，賣了2點(diǎn)多，你們說(shuō)庫(kù)存有多少，你們說(shuō)該不該漲價(jià)。如果年年都是這樣還有多少房子給你賣啊，傻瓜都知道這是什么關(guān)系。這個(gè)我一說(shuō)什么他們老批評(píng)我，所以我也就暗示你們一下就算了。

有這么多記者在這我可什么都沒(méi)說(shuō)啊，這都是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今天說(shuō)的一律以統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)為準(zhǔn)。這數(shù)據(jù)都告訴你們了還想什么呢，我一開(kāi)始看你們這叫投資策略會(huì)還是什么，還討論什么討論，這不簡(jiǎn)單的很嗎。（全場(chǎng)笑）

我們光看人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)很難判斷它是農(nóng)民工進(jìn)來(lái)了還是高水準(zhǔn)人員進(jìn)來(lái)了，但是看小學(xué)生是*容易判斷的。所以小學(xué)生增長(zhǎng)的城市一定是將來(lái)房?jī)r(jià)暴漲的城市，因?yàn)樗永m(xù)十幾年，而這一定是供求關(guān)系惡化的過(guò)程。

說(shuō)老齡化人口減少，減少結(jié)果是什么，結(jié)果是需要的房子更多了，你們想象不到吧。

謝謝各位。

主持人代現(xiàn)場(chǎng)觀眾提問(wèn)：現(xiàn)在很多家庭爺爺奶奶姥姥姥爺還有父母都有房，可能還不止一套，而孩子只有一個(gè)或者兩個(gè)，從這個(gè)角度講會(huì)不會(huì)未來(lái)的房子一定會(huì)過(guò)剩？就會(huì)很快出現(xiàn)飽和呢？

任：你們是不是都盼著你們爹媽快死??？說(shuō)這種話的人一定是壞人。（全場(chǎng)笑）

舉個(gè)例子，1960年德國(guó)7300萬(wàn)人口，1900萬(wàn)家庭；到了2010年德國(guó)有多少人口呢，8100萬(wàn)，有多少家庭呢？4千萬(wàn)。什么意思呢？一個(gè)家庭只有平均2個(gè)人了，換句話說(shuō)，之前2000萬(wàn)套房還富裕，現(xiàn)在需要4000萬(wàn)套了。

為什么用德國(guó)舉例子，德國(guó)是全世界人口老齡化排的國(guó)家，名是個(gè)小國(guó)叫什么我忘了，中國(guó)排第十位。德國(guó)告訴你，不要以為老人會(huì)死掉，他不死，就算兩個(gè)死了一個(gè)那房子還是他的。提這種問(wèn)題的人太壞了，我們要把他打倒。

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