央行這一波加息動(dòng)作，市場(chǎng)主流觀點(diǎn)在于，股市債市樓市都將會(huì)受到?jīng)_擊。特別是熱鬧的春節(jié)之后，頗具指標(biāo)意義的北上廣深樓市情況如何？讓*新數(shù)據(jù)給出結(jié)論。

海通證券姜超的觀點(diǎn)在于，央行確認(rèn)貨幣市場(chǎng)加息的結(jié)果，其實(shí)意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對(duì)部分一二線城市投機(jī)購(gòu)房限購(gòu)限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/span>

總體而言，春節(jié)假期還是給各地樓市造成較大沖擊，所以2017年1月主要大城市樓市成交量均出現(xiàn)不小幅度的下滑，而業(yè)界對(duì)各地樓市漲跌預(yù)期不一，似乎又昭示著2017又是樓市風(fēng)云詭譎的一年。

北京：量跌價(jià)穩(wěn)，調(diào)控政策不加碼

根據(jù)北京市住建委公布的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年1月全月，北京新建商品住宅共簽約4994套，其中新建純商品住宅簽約2477套，環(huán)比2016年12月3250套的純商品住宅簽約量，下滑23.8%。二手住宅方面，2017年1月，北京市二手住宅共簽約12860套，環(huán)比2016年12月18079套的二手住宅成交量，下滑28.9%。

不過，盡管成交量下滑不少，北京地區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)。

券商中國(guó)記者接觸的數(shù)位房地產(chǎn)中介，包括鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等相關(guān)人士表示，春節(jié)期間北京市場(chǎng)交易清淡，旗下一些門店也因?yàn)榧倨陉P(guān)門休息，但房產(chǎn)價(jià)格未見松動(dòng)，表現(xiàn)平穩(wěn)。

2016年9月30日，北京打響樓市調(diào)控槍，率先出臺(tái)“京八條”，緊隨其后全國(guó)20多個(gè)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，至少?gòu)哪壳皝砜?，這一輪樓市調(diào)控已經(jīng)達(dá)到預(yù)期效果。

2017年1月中旬，北京市人大代表、副市長(zhǎng)陳剛明確表示，北京市目前對(duì)于樓市調(diào)控政策不會(huì)加碼，當(dāng)前政策效果不錯(cuò)，會(huì)根據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況來微調(diào)一些政策，例如土地供應(yīng)方面，來保證樓市和土地價(jià)格的穩(wěn)定。

上海：新房成交量創(chuàng)7年新低

在春節(jié)各地樓市的一片冷清中，上海樓市堪稱“*冷”。

根據(jù)中原地產(chǎn)*新數(shù)據(jù)，1月27日~2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節(jié)期間減少71.1%，是2011年以來成交量*低的。

具體而言，春節(jié)期間上海地區(qū)只有8個(gè)項(xiàng)目有交易記錄，并且所有項(xiàng)目都只成交了1套。而去年同期有24個(gè)項(xiàng)目有交易，除了剛需改善外，還有一些單價(jià)超過10萬元/平方米的高價(jià)房。

二手房市場(chǎng)格局與新建住房市場(chǎng)類似，整個(gè)市場(chǎng)市場(chǎng)進(jìn)入“假日模式”。

回顧上海2016年，地產(chǎn)波動(dòng)貫穿全年，也可能正是基于這些原因，這個(gè)城市的樓市仍處“低落期”。

2016年一季度，在全國(guó)房地產(chǎn)去庫存的背景下，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。貫徹落實(shí)“因城施策”，上海率先在3月份出臺(tái)“滬九條”調(diào)控政策，此后市場(chǎng)有所降溫。但隨著土地市場(chǎng)的火爆和樓市謠言的傳播，市場(chǎng)再度出現(xiàn)過熱態(tài)勢(shì)。2016年10月和11月，上海相繼出臺(tái)了“滬六條”和信貸監(jiān)管措施。四季度之后，政策效應(yīng)釋放，預(yù)期趨于平穩(wěn)，成交量有所回落。

廣州：2016*猛，2017繼續(xù)

說起2016年的樓市狂歡，在一線城市中一向價(jià)格親民的廣州只能讓其他城市慨嘆，“有過之而無不及”。即便在2016年10月之后，全國(guó)刮起調(diào)控旋風(fēng)，廣州這廂的房?jī)r(jià)也止不住上升勢(shì)頭。

目前沒有廣州市政府的官方數(shù)據(jù)，但來自網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1月份廣州全市網(wǎng)簽成交6823套，同比去年(7809套)下降12.63%，環(huán)比12月(11829套)猛跌42.32%；成交均價(jià)16970元/㎡，同比去年(15310元/㎡)漲幅為10.84%；環(huán)比12月(17075元/㎡)微跌0.61%。

值得一提的是，業(yè)界人士大多認(rèn)為廣州樓市價(jià)格微跌只是春節(jié)的短暫現(xiàn)象，2017年廣州將成為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的罕見“一城”。

主要原因包括兩方面：

，2013年11月廣州市出臺(tái)“穗六條”，要求非穗籍買家需有連續(xù)3年以上的個(gè)稅繳納證明或者社保繳納證明，如今“穗六條”的這一限制已經(jīng)打開，一大批非穗籍買家成為新進(jìn)生力軍；

，2016年四季度，廣州出現(xiàn)供地高峰，造就“高價(jià)地”的同時(shí)也埋下了樓市繼續(xù)升溫的伏筆。

深圳：一如往常，量?jī)r(jià)齊跌

深圳市規(guī)劃國(guó)土委2月3日公布的樓市成交數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，深圳市一手住宅成交環(huán)比下跌超過兩成，成交價(jià)格也繼續(xù)下降。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份深圳市一手住宅累計(jì)成交1652套，環(huán)比下降23.6%；房?jī)r(jià)繼續(xù)回落，成交均價(jià)54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%。

從區(qū)域成交情況看，龍崗仍是成交的主力區(qū)域，上月共成交1124套，接近占據(jù)全市總成交量七成，成交均價(jià)為32371元/平方米。而從成交結(jié)構(gòu)來看，1月份90平方米以下中小戶型成交量為1172套，占總成交量的71%。分析人士認(rèn)為，首套置業(yè)比例大幅提高，代表剛需購(gòu)房得到釋放，也成為投資購(gòu)房行為被進(jìn)一步抑制的信號(hào)。

實(shí)際上，深圳樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌已有一段時(shí)日。

2016年10月4日，深圳市政府出臺(tái)“深八條”，被業(yè)界成為史上*嚴(yán)樓市調(diào)控政策。也正是從彼時(shí)開始，深圳樓市風(fēng)向急轉(zhuǎn)。

從深圳市規(guī)土委發(fā)布的官方數(shù)據(jù)來看，2016年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面積21.8萬平方米，成交均價(jià)54946元/平方米，環(huán)比下跌0.1%，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回了2016年中水平。與此同時(shí)，12月深圳新房成交套數(shù)和成交面積環(huán)比下跌26.0%和24.5%，一手房成交量創(chuàng)下2016年全年*低。

對(duì)此，搜房網(wǎng)某位 房地產(chǎn)中介向券商中國(guó)記者坦承，“深八條”對(duì)深圳樓市的震懾威力確實(shí)巨大，目前樓市整體仍然處于緩和向下的慣性之中，這個(gè)趨勢(shì)估計(jì)今年一季度結(jié)束之前不會(huì)改變。

地產(chǎn)凜冬將至？

海通證券姜超在他的*新研報(bào)《央行變相加息，誰的眼淚在飛？——評(píng)逆回購(gòu)利率上調(diào)》中對(duì)于樓市的核心觀點(diǎn)在于——如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對(duì)部分一二線城市投機(jī)購(gòu)房限購(gòu)限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/span>

截止16年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸的平均期限應(yīng)該在10年以上，當(dāng)時(shí)10年期國(guó)開債利率只有3.13%，但是目前10年期國(guó)開債利率已經(jīng)接近4.1%，而國(guó)開債是完完全全的政府信用，對(duì)銀行而言不用占用任何風(fēng)險(xiǎn)資本，但是發(fā)放房貸要計(jì)提50%的資本占用，而銀行是高利潤(rùn)率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本極高，所以按照目前4.1%的國(guó)開債利率，從歷史數(shù)據(jù)比較來看合理的房貸利率應(yīng)該在5.5%左右，比目前的水平高出100bp.

所以，央行確認(rèn)貨幣市場(chǎng)加息的結(jié)果，其實(shí)意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

而16年房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常繁榮，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對(duì)部分一二線城市投機(jī)購(gòu)房限購(gòu)限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/span>

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