雞年伊始，央行“變相加息”重?fù)魳鞘校抠J利率可能上調(diào)的消息刺痛著購(gòu)房者的心，卻也帶來(lái)了泡沫擠出、房?jī)r(jià)下降的希望。在加息周期開啟、嚴(yán)厲調(diào)控延續(xù)的預(yù)期下，1月全國(guó)土地市場(chǎng)大幅降溫，出讓收入超百億元的城市僅5個(gè)，樓市長(zhǎng)周期拐點(diǎn)真的來(lái)了嗎？

“變相加息”

2月3日，春節(jié)假期剛過(guò)，央行“變相加息”便成為地產(chǎn)圈熱詞，常備借貸便利（SLF）、逆回購(gòu)利率上調(diào)對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)異于當(dāng)頭一棒。之前，央行已于1月24日提高了中期借貸便利（MLF）利率。至此，央行*為常用的幾種貨幣政策工具利率均已上調(diào)，逆回購(gòu)操作更是在此后連續(xù)暫停，流動(dòng)性收緊令樓市風(fēng)聲鶴唳。

雖然央行研究局局長(zhǎng)徐忠2月7日澄清此次中標(biāo)利率上行是市場(chǎng)化招投標(biāo)的結(jié)果，是在資金供求影響下隨行就市的表現(xiàn)，并非加息，但業(yè)內(nèi)已普遍認(rèn)為這一連串動(dòng)作是貨幣政策全面逆轉(zhuǎn)的信號(hào)，意味著2014年以來(lái)的貨幣寬松結(jié)束了，中性偏緊的加息周期已在路上。杠桿驟升、房?jī)r(jià)大漲、匯率承壓的2016年模式將一去不返，引導(dǎo)資金有效進(jìn)入實(shí)體成為迫切目標(biāo)。

事實(shí)上，去年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議早已明確，抑制地產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)和推進(jìn)改革將是2017年重要任務(wù)，要嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。從監(jiān)管層面來(lái)看，支撐房?jī)r(jià)暴漲的信貸放水已在去年下半年明顯受到嚴(yán)控。央行此番上調(diào)逆回購(gòu)利率，是在短期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、通脹回升背景下，對(duì)金融同業(yè)大幅擴(kuò)張和天量信貸做出的去杠桿舉措，與每逢年初銀行信貸投放過(guò)快等因素也不無(wú)關(guān)系。

近日多家機(jī)構(gòu)初步估算，2017年1月新增人民幣貸款或刷新去年1月創(chuàng)下的2.5萬(wàn)億元紀(jì)錄高位，甚至達(dá)到2.8萬(wàn)億元。部分銀行已接到了央行信貸額度的調(diào)控通知，要求不同程度地收縮信貸投放規(guī)模。

有媒體報(bào)道，總部在上海（樓盤）的某銀行近日接到央行“窗口指導(dǎo)”，要求2月開始全口徑大力度壓降新增貸款規(guī)模，包括對(duì)公和個(gè)人在內(nèi)的所有貸款項(xiàng)目都需要提前一個(gè)月報(bào)備。目前，該行只有消費(fèi)貸可以按時(shí)放款，其他都會(huì)延期一個(gè)月以上。

重?fù)粜刨J

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性收緊后融資成本加大；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則是按揭貸款利率抬升后的月供增加。雖然央行暫時(shí)沒(méi)有進(jìn)行直接的加息動(dòng)作，但貨幣政策收緊信號(hào)無(wú)疑將向金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)，*終影響終端實(shí)際貸款利率。

開發(fā)商、購(gòu)房者對(duì)貸款的高度依賴，從央行發(fā)布的數(shù)據(jù)可見一斑。2016年，以房貸為主要構(gòu)成的住戶部門中長(zhǎng)期貸款全年新增5.68萬(wàn)億元，占全年人民幣新增貸款的44.9%。2016年1—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)本年到位資金來(lái)源中，企業(yè)自由資金比例僅為14.5%，為2001年以來(lái)新低。2016年上海一手商品房成交中，通過(guò)貸款置業(yè)的比例約95%，單筆一手房貸款平均金額高達(dá)254萬(wàn)元，分別比2014年和2015年上升66%和17%。

融360*新發(fā)布的報(bào)告顯示，1月全國(guó)首套房貸款平均利率為4.46%，已呈上升趨勢(shì)。海通證券(600837,股吧)經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超在研報(bào)中指出，按照目前4.1%的國(guó)開債利率，從歷史數(shù)據(jù)比較看，合理的房貸利率應(yīng)在5.5%左右。央行確認(rèn)貨幣市場(chǎng)加息的結(jié)果，意味著房貸利率存在大幅上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

從樓市風(fēng)向標(biāo)北京（樓盤）的情況來(lái)看，繼去年11月底部分銀行開始執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策后，上周四又爆出房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率9折、自2月8日（含）起網(wǎng)簽生效的二套房貸款期限*長(zhǎng)不超過(guò)25年等新要求。

天津（樓盤）方面，部分銀行針對(duì)首套房貸仍可辦理8.5折優(yōu)惠，但放款時(shí)間已無(wú)法保證，有客戶去年10月辦理的新建商品房貸款，過(guò)完春節(jié)仍未發(fā)放。中國(guó)銀行(601988,股吧)個(gè)貸部人士對(duì)新金融觀察記者表示，今年房貸政策肯定會(huì)有調(diào)整，*近因?yàn)轭~度不足根本不放房貸?！肮烙?jì)一個(gè)月內(nèi)就會(huì)有動(dòng)作，取消優(yōu)惠是很有可能的。”交通銀行(601328,股吧)在天津的首套房貸*低折扣，已從8.2折回升至8.5折。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房貸利率提高到9折甚至恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，將會(huì)是未來(lái)一年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的趨勢(shì)。

難言拐點(diǎn)

炒房的人少了，房貸利率漲了，一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)否再給囊中羞澀的購(gòu)房者一個(gè)上車機(jī)會(huì)呢？不少人似乎從雞年春節(jié)假期各地樓市的冷清中看到了希望。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交僅949平方米，比猴年春節(jié)期間減少71.1%，為2011年以來(lái)*低水平。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年1月各地樓市紛紛成為“落湯雞”：北京新建純商品住宅僅簽約2477套，二手住宅簽約12860套，環(huán)比分別下滑了23.8%和28.9%；深圳（樓盤）一手住宅共成交1652套，環(huán)比下降23.6%；廈門（樓盤）一手住宅成交413套，環(huán)比暴跌45.23%；合肥（樓盤）九區(qū)一手住宅成交1384套，環(huán)比下降近五成，同比下降超80%……

伴隨成交量萎縮，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)確實(shí)有所松動(dòng)。1月深圳一手住宅成交均價(jià)54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%；廣州（樓盤）成交均價(jià)16970元/平方米，環(huán)比微跌0.61%。然而，樓市成交進(jìn)入冰河期，并不意味著“量縮價(jià)穩(wěn)”向“量穩(wěn)價(jià)降”轉(zhuǎn)變。易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，春節(jié)是樓市傳統(tǒng)淡季。經(jīng)過(guò)暴漲之后需求已有所透支，加上部分房企去年業(yè)績(jī)完成得不錯(cuò)，導(dǎo)致近期推盤意愿不強(qiáng)，成交量下降是正常現(xiàn)象。

縱觀歷史數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)一旦漲上去再大幅下跌幾無(wú)可能。有業(yè)內(nèi)人士表示，在城市嚴(yán)控人口規(guī)模及新增建設(shè)用地的背景下，稀缺性造成的高房?jī)r(jià)將引導(dǎo)或者說(shuō)是逼迫人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移，使得資源配置更加合理，城市群概念將成為主打，會(huì)在局部形成新的上漲預(yù)期。2016年，北京城區(qū)人口下降11萬(wàn)，實(shí)現(xiàn)由增到減的歷史性拐點(diǎn)，燕郊房?jī)r(jià)飆升便是有力佐證。

上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告稱，2017年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)分化走勢(shì)，預(yù)計(jì)上半年震蕩式緩慢降溫過(guò)程中，房?jī)r(jià)增幅會(huì)持續(xù)收窄。而到了下半年，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅將呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2017年7月前后，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點(diǎn)。

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