雖然熱點(diǎn)城市都出臺(tái)了包括限購(gòu)、限貸等諸多調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但由于在需求并未大幅減少的情況下，熱點(diǎn)城市庫(kù)存大幅下滑，可能會(huì)因?yàn)楣?yīng)不足而面臨房?jī)r(jià)上漲壓力。因此在接下來(lái)的時(shí)間里，熱點(diǎn)城市亟待補(bǔ)充庫(kù)存。

熱點(diǎn)城市庫(kù)存不足

因?yàn)?016年樓市普遍熱賣(mài)，庫(kù)存出現(xiàn)明顯下滑情形，部分熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)庫(kù)存不足現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)城市中，有24個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中合肥（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）和杭州（樓盤(pán)）的同比跌幅*大，跌幅分別為54.5%、50.2%和42.8%。此外，上海（樓盤(pán)）、廈門(mén)（樓盤(pán)）等城市庫(kù)存同比下降幅度也超過(guò)3成，北京（樓盤(pán)）、福州（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）等城市的庫(kù)存同比下降幅度也高于20%（圖1）。

圖1 35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存量同比增幅排序 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院

不同類型的城市，庫(kù)存下滑幅度各不相同。具體來(lái)看，截至2016年12月底，一二三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2482、16753和4099萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅分別為3.3%、0.8%和0.5%，同比跌幅分別為26.9%、9.2%和3.5%。

其中，一線城市自2016年5月份以來(lái)，庫(kù)存即呈現(xiàn)出環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢(shì)。9月份略有差異，庫(kù)存出現(xiàn)了環(huán)比小幅上漲、同比跌幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。在2016年4季度繼續(xù)呈現(xiàn)環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢(shì)。

此外，二線城市在2016年12月份新增供應(yīng)量為1821萬(wàn)平方米，高于11月份1591萬(wàn)平方米的水平。同時(shí)新增供應(yīng)量小于新增成交量，導(dǎo)致庫(kù)存出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。觀察2016年全年12個(gè)月的數(shù)據(jù)，庫(kù)存均保持了環(huán)比和同比下跌的態(tài)勢(shì)（圖2）。

圖2 近年來(lái)一二三線代表城市新建商品住宅庫(kù)存量變化情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院

后續(xù)供應(yīng)或?qū)⑵o

進(jìn)一步觀察供需變化來(lái)看，隨著需求保持較高水平，而供應(yīng)方面卻“原地踏步”，這有可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)緊張局面。

從供需關(guān)系來(lái)看，近兩年來(lái)一直保持供小于求局面。從年度數(shù)據(jù)看，2010-2016年7年期間，前5年均呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，而2015年和2016年形勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，則呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢(shì)。2015年和2016年供求關(guān)系發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢(shì)，充分說(shuō)明去庫(kù)存效果較為明顯（圖3）。

圖3 35個(gè)城市2010-2016年新建商品住宅年度供求關(guān)系 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院

在需求保持旺盛態(tài)勢(shì)的情況下，未來(lái)供應(yīng)未必大幅增加。通過(guò)觀察2016年度商品房投資、新開(kāi)工、施工等數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，同比增幅均不大，都為個(gè)位數(shù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為10.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.9%。全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為16.7億平方米，同比增長(zhǎng)8.1%。全國(guó)房屋施工面積達(dá)75.9億平方米，同比增長(zhǎng)3.2%。全國(guó)房屋竣工面積為10.6億平方米，同比增長(zhǎng)6.1%。

即便是三線城市，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商投資意愿的下降，未來(lái)同樣也將面臨供應(yīng)減少的局面。申萬(wàn)宏源(000166,股吧)調(diào)研以西南樣本三線城市為例，2011 年供應(yīng)土地規(guī)劃建面 6853 萬(wàn)平方米，2015年僅 957 萬(wàn)平方米，4年復(fù)合增速為-39%，土地供應(yīng)縮量明顯。

近一年來(lái)，由于國(guó)家注重抑制資產(chǎn)泡沫和嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)融資渠道將一定程度受限，企業(yè)獲取資金數(shù)量受到相應(yīng)影響，進(jìn)而影響到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也會(huì)導(dǎo)致未來(lái)供應(yīng)承壓。數(shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為14.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.2%。值得注意的是，國(guó)內(nèi)貸款為21512億元，同比增長(zhǎng)僅6.4%，遠(yuǎn)低于整體水平。但個(gè)人按揭貸款增幅卻因?yàn)樾枨蟠笤龆霈F(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，2016年，個(gè)人按揭貸款為24403億元，同比增長(zhǎng)46.5%。

當(dāng)務(wù)之急補(bǔ)充庫(kù)存

雖然需求端已趨于平穩(wěn)，但隨著春季銷售旺季的到來(lái)，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，如從維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的角度來(lái)考慮，部分熱點(diǎn)城市當(dāng)務(wù)之急是補(bǔ)充庫(kù)存，否則有可能會(huì)因?yàn)楣?yīng)不足而面臨房?jī)r(jià)上漲壓力。

在調(diào)控的作用下，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2016年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，房?jī)r(jià)自2015年12月房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)以來(lái)，在2016年11月份同比增幅達(dá)到10.8%的高點(diǎn)之后，到了12月份則保持持平。房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)入構(gòu)筑頂部的階段，快速上漲勢(shì)頭已被抑制。

但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然快速上漲勢(shì)頭被抑制，但現(xiàn)階段房?jī)r(jià)增幅仍然不小，所以庫(kù)存過(guò)小，對(duì)維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定并不利。易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于一二線城市尤其是一些熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，從2016年的數(shù)據(jù)來(lái)看，庫(kù)存規(guī)模是不足的。所以從抑制房?jī)r(jià)、滿足基本的住房需求等角度看，依然需要積極通過(guò)供地等方式來(lái)補(bǔ)充庫(kù)存。一方面，調(diào)控背景之下市場(chǎng)需求趨于下降，另一方面新房供應(yīng)保持基本平穩(wěn)。

具體來(lái)看，包括合肥、南京、南昌（樓盤(pán)）、杭州和廣州等城市的存銷比較小，補(bǔ)充庫(kù)存的迫切性更高。嚴(yán)躍進(jìn)坦言，庫(kù)存過(guò)小，比如低于5個(gè)月的水平，會(huì)使得此類城市在短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲壓力較大。

此外，應(yīng)關(guān)注一些庫(kù)存低于10個(gè)月的城市，一旦需求放量而供應(yīng)并未同步增加，有可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)被再次推升。據(jù)了解，已經(jīng)面臨供需失衡的城市包括蘇州（樓盤(pán)）、寧波（樓盤(pán)）、北京、長(zhǎng)沙（樓盤(pán)）、天津（樓盤(pán)）、福州等。

數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！