2019年以來，房地產(chǎn)市場“一城一策”逐步落地，熱點(diǎn)城市被頻頻點(diǎn)名，為市場過熱苗頭敲響警鐘。新周期推演至今，當(dāng)前房地產(chǎn)市場又發(fā)生了哪些變化？

機(jī)構(gòu) 研究報(bào)告指出，今年一季度新房市場回暖、二手房市場底部向上、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預(yù)期轉(zhuǎn)變背景下，市場回暖并未持續(xù)，2019年上半年呈現(xiàn)明顯的“前高后低”特征。

“當(dāng)下市場仍處于嚴(yán)格調(diào)控下，需求難以釋放，后續(xù)重點(diǎn)城市二手房市場和部分地區(qū)新房市場或?qū)⒚媾R‘新庫存’問題。”貝殼研究院 分析師許小樂表示。

市場“前高后低”

2019年樓市牽動(dòng)著開發(fā)商的心，更牽動(dòng)著購房者的心。開年后，樓市熱度持續(xù)演化，全國70城房價(jià)上漲，部分城市土拍大熱。

多城樓市在上半年走出底部。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年重點(diǎn)14城（北京、上海、深圳、大連、天津、濟(jì)南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州）二手房市場大幅調(diào)整后，需求開始釋放，同比微增3%，環(huán)比則增加52.3%，從底部走出。

隨著成交回暖、預(yù)期改善，重點(diǎn)城市二手房成交均價(jià)止跌上揚(yáng)，14城中10城房價(jià)環(huán)比上漲，與去年四季度低點(diǎn)比，成都漲幅 為7.2%。西安、青島今年以來均價(jià)保持平穩(wěn)，而武漢及長沙則累計(jì)下跌4.8%、5.6%。

“上半年，重點(diǎn)城市二手房市場在部分地區(qū)一季度行政調(diào)控放松、房貸利率下調(diào)、市場預(yù)期改善等因素影響下，從底部回暖?！痹S小樂認(rèn)為，這種回暖表現(xiàn)為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。

但好景難留。二季度在政策收緊、預(yù)期轉(zhuǎn)變背景下，回暖并未持續(xù)。2019年上半年市場呈現(xiàn)明顯的“前高后低”特征。

分水嶺出現(xiàn)在3月份。一季度市場回暖后，部分城市出現(xiàn)價(jià)格上漲過快現(xiàn)象，引致住建部點(diǎn)名，部分城市收緊調(diào)控。在此情況下新房市場在短暫回暖后再次走向下滑。

從全國來看，今年前5月，新建商品住宅銷售面積同比小幅下滑0.7%，5月單月銷售面積同比下降3.9%。

分城市看，到5月已有超一半城市銷售套數(shù)出現(xiàn)下降。一線四城北京和上海4~5月分別累計(jì)下滑14.5%和12.9%，廣州5月銷售環(huán)比下降20.1%；32個(gè)二線城市5月銷售套數(shù)下降2.6%；60個(gè)三四線城市5月銷售套數(shù)環(huán)比下降13.2%??之所以出現(xiàn)這種冷熱更替，貝殼研究院認(rèn)為，市場回落與節(jié)后季節(jié)性影響消退、需求疲軟有關(guān)。其次，住建部、銀保監(jiān)會及央行就房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)聲，使得市場預(yù)期走弱，入市延緩。

另外容易被忽視的因素是，市場向改善板塊輪動(dòng)受阻帶動(dòng)成交量下滑。重點(diǎn)14城中有8城二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，該標(biāo)準(zhǔn)使得換房者面臨極大的首付壓力，從而釋放節(jié)奏放緩。

新房成交回落，土拍市場熱情也有所減退。隨著開發(fā)商資金難題有所緩解，3月小陽春下土地市場火熱。但融資監(jiān)管趨嚴(yán)下，5月300城土地成交回升速度減緩，土地溢價(jià)率下降4.8個(gè)點(diǎn)。

更明顯的拐點(diǎn)出現(xiàn)在開發(fā)投資端。2019年1~5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元，同比增長11.2%，增速比1~4月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

“前期開發(fā)商投資熱情高漲與資金渠道寬裕有關(guān)，隨著住建部對市場升溫城市約談，開發(fā)商融資渠道收窄，資金支持力度減弱?！必悮ぱ芯吭褐赋觥?/p>

下半年警惕“新庫存”

可預(yù)見的未來，許小樂稱，宏觀經(jīng)濟(jì)壓力下政策不能“緊”，房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)下政策不能“松”，“一城一策”將是下半年及更長時(shí)間的政策基調(diào)。

下半年市場的支撐點(diǎn)在于，重點(diǎn)城市二手房成交雖降，但需求仍在。貝殼找房交易數(shù)據(jù)顯示，二季度重點(diǎn)城市新增客源及帶看客戶量并未明顯下滑，且新增客房比近期呈現(xiàn)上升趨勢。

“但這股力量不能支撐房價(jià)大幅向上?！必悮ぱ芯吭赫J(rèn)為，認(rèn)房認(rèn)貸政策下?lián)Q房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動(dòng)力，“穩(wěn)”是下半年大主題也是市場面常態(tài)。

許小樂提醒，當(dāng)下市場仍處于嚴(yán)格調(diào)控下，需求難以釋放，后續(xù)重點(diǎn)城市二手房市場和部分地區(qū)新房市場或?qū)⒚媾R“新庫存”問題。

實(shí)際上，一季度二手房市場季節(jié)性復(fù)蘇后便開始向下，多數(shù)城市二手房市場降溫，伴隨而來的是房源庫存的走高。

在貝殼研究院監(jiān)測的29個(gè)重點(diǎn)城市中，有7個(gè)城市二手房月末庫存環(huán)比持續(xù)增加3個(gè)月，13個(gè)城市月末庫存環(huán)比持續(xù)增加4個(gè)月，7個(gè)城市月末庫存環(huán)比持續(xù)增加5個(gè)月，庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

此外，調(diào)控高壓下，部分地區(qū)新房庫存開始走高。北京、青島、武漢、廈門、福州和寧波今年5月新房庫存房源量分別同比增長61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。

以北京為例，“限價(jià)”問題凸顯，新房同質(zhì)化嚴(yán)重，截至6月12日整體去化率僅31.9%。在限競房集中供應(yīng)的大興（限競房供應(yīng)套數(shù)占全市32.7%），其庫存房源高企，成為13區(qū)之首。

更顯著的風(fēng)險(xiǎn)存在于三四線城市。2019年，三四線棚改目標(biāo)下調(diào)到285萬套，相比2018年的580萬套下降一半。在財(cái)政部發(fā)布的計(jì)劃中，大多數(shù)地區(qū)及省份2019年棚改目標(biāo)套數(shù)較2018年下降，其中山東、山西與河南降幅全部超過70%。

對于新開工棚改項(xiàng)目，政府需以發(fā)行地方政府債券方式（棚改專項(xiàng)債）為主進(jìn)行融資，這意味著棚改資金吃緊，棚改下降將難以避免。

華泰證券曾測算，2018年棚改貨幣化推動(dòng)的銷售套數(shù)占總成交的比例達(dá)12.6%?！霸谂锔拈_工套數(shù)減少及貨幣化比例降低的情況下，三四線后期成交支撐將明顯不足，市場面臨下降風(fēng)險(xiǎn)?！必悮ぱ芯吭赫J(rèn)為。

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