持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，正在加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，而較先出局的是資金實(shí)力“弱小”的中小房企。

　　根據(jù)北京中原房地產(chǎn)公司統(tǒng)計(jì)，北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易公布的數(shù)據(jù)顯示，從11月1日~11月22日，新增房地產(chǎn)股權(quán)類掛牌(不含產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓)達(dá)到了20宗，掛牌交易值接近百億。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，掛牌企業(yè)主要以中小房企為主，可見目前調(diào)控壓力使得中小企業(yè)出售離場(chǎng)的意愿逐漸增加。

　　鏈家地產(chǎn)頭席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，年底樓市“寒冬”難以回轉(zhuǎn)，明年一季度又是傳統(tǒng)銷售淡季，意味著房企不得不撐過至少5個(gè)月的“冬眠期”，對(duì)于一些資金本就十分緊繃的房企來說可謂雪上加霜，預(yù)計(jì)年底前房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)融資和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象將進(jìn)一步增加。

　　房企股權(quán)交易超百億元

　　“截至10月份，對(duì)北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)顯示，產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目總數(shù)超過600宗。而去年同期則不足一半。其中掛牌價(jià)格超過5000萬元的項(xiàng)目共有40個(gè)，12個(gè)項(xiàng)目超過1億元，總共轉(zhuǎn)讓金額超過100億元。”張大偉告訴記者。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所居四大交易所之頭。今年1到10月僅北京產(chǎn)權(quán)交易所共成交房地產(chǎn)股權(quán)類項(xiàng)目75宗，總成交金額達(dá)70.11億元。而從8月開始房地產(chǎn)掛牌項(xiàng)目開始呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象，僅9月和10月兩個(gè)月房地產(chǎn)的項(xiàng)目掛牌總金額就達(dá)到了50.34億元，居各行業(yè)之頭。其中單筆較高掛牌金額達(dá)到18億元。例如南京長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)開發(fā)建設(shè)有限公司100%股權(quán)及108151.3608萬元債權(quán)、佛山市南海東屋置業(yè)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及9694.243263萬元債權(quán)、天馬行貿(mào)易(深圳)有限公司100%股權(quán)等。

　　當(dāng)然，不僅僅是房地產(chǎn)股權(quán)和債券交易，在四大交易所中，產(chǎn)權(quán)交易(包括轉(zhuǎn)讓土地和物業(yè))的數(shù)量也增加迅猛。

　　中小房企先離場(chǎng)

　　張?jiān)抡J(rèn)為，10月份全國(guó)房?jī)r(jià)平均環(huán)比下降0.14%，未來價(jià)格加速下降的趨勢(shì)更加明顯，將成為中小企業(yè)加速撤離房地產(chǎn)的“催化劑”。再加上本輪調(diào)控過后房地產(chǎn)投資屬性大大削弱，經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)未來翻身的機(jī)會(huì)也顯得十分渺茫。另外，中小房企還面臨著銷售萎縮及融資困難的雙重難題。

　　資料顯示，滬深兩市交易所已有131家A股上市房企公布三季報(bào)，在營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)兩項(xiàng)核心指標(biāo)上，前三季度同比增速放緩，第三季度環(huán)比大幅下降，其中凈利潤(rùn)下降近三成。131家上市房企第三季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入699.58億元，環(huán)比下降8.15%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)73.19億元，環(huán)比下降29.36%。其中，凈利潤(rùn)環(huán)比下降的公司共77家，占比達(dá)58.7%。萬科、招商地產(chǎn)、金地等一線房企三季度業(yè)績(jī)均出現(xiàn)不同程度下滑。131家房企中，80家房企前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，65家房企同比出現(xiàn)下降。同時(shí)，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模罕見出現(xiàn)降低，為1806.9億元，去年同期這一數(shù)字為1862.6億元，同比降幅為3%。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至9月底，房地產(chǎn)行業(yè)公司平均持有現(xiàn)金19億元，分別較6月底和年初減少4%和11%，現(xiàn)金儲(chǔ)備持續(xù)減少。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力——“現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務(wù)比率”來衡量，截至9月底，房地產(chǎn)行業(yè)該指標(biāo)的平均值為1.10，已逼近警戒線，分別較6月底和年初水平下降10%和33%，表明行業(yè)的現(xiàn)金償債能力進(jìn)一步惡化。張大偉認(rèn)為，要填補(bǔ)其中的現(xiàn)金缺口，房企只有三種選擇：更多的借款，更快地賣房，或者抱團(tuán)取暖。

　　但已經(jīng)有部分中小企業(yè)開始離場(chǎng)。今年前10月，房地產(chǎn)股權(quán)變動(dòng)頻繁，規(guī)模交易累計(jì)已經(jīng)達(dá)到了93宗，總交易額達(dá)到了300.8億，遠(yuǎn)超2010年全年的84宗165.25億的規(guī)模，預(yù)計(jì)全年交易額可能相比2010年翻倍。

　　而偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)則認(rèn)為，由于小房企“船小好掉頭”，因此壓力的則是中型企業(yè)。因?yàn)橹行推髽I(yè)一方面不像小企業(yè)那樣靈活，又沒有大房企的實(shí)力和融資能力，在調(diào)控中風(fēng)險(xiǎn)。

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