量跌價滯 樓市進(jìn)入深度博弈階段

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，“限購令”等調(diào)控政策持續(xù)打壓、充斥樓市的濃厚觀望情緒，導(dǎo)致一線城市和部分二線城市樓市出現(xiàn)萎靡，而房產(chǎn)中介紛紛“出走”也正好佐證了這一現(xiàn)實。

　　由于海南樓市外向型特征明顯，80%以上的房產(chǎn)購購力來自島外，“限購令”致使海南購房主力銳減。據(jù)?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計，今年1至5月份，?？谑猩唐贩砍山涣看蠓陆?。海口市登記銷售商品住房6563套、71.62萬平方米，同比減少38.63%和63.25%。尤其是3、4月份，下降均達(dá)到九成左右。商品房銷售額進(jìn)一步萎縮。1至5月，商品住房銷售額657247.16萬元，同比下降59.2%。

　　購房者普遍選擇持幣觀望，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，但銷售量的萎縮并未帶動房價出現(xiàn)實質(zhì)性下降。據(jù)?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計，今年1至5月，?？谏唐纷》績r格同比上漲19.22%。但從今年商品住房每月價格指數(shù)來看，均維持在9000元/平方米左右，并有小幅波動，環(huán)比增減幅度均在10%以內(nèi)。

　　楊偉寧說，去年底，海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了短暫的銷售回暖小高潮，但隨著“限購令”的出臺，再加上傳統(tǒng)淡季因素的影響，市場再次陷入萎靡，目前大部分購房者對未來短期市場行情并不看好，觀望情緒濃重，投資投機(jī)性購房和剛性需求兩方面都受到抑制。

　　“由于短期內(nèi)購房者觀望情緒難以消除，現(xiàn)在開發(fā)商都把希望寄托在第四季度，希望海南的傳統(tǒng)旺季會帶來市場回暖。”張麗說。

　　房價成市場“回暖”重要“籌碼”

　　盡管海南房價整體依然比較堅挺，但一些地區(qū)的二手房價格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動跡象。楊偉寧告訴記者，較近一段時間，?？谑袊Q(mào)附近的二手房價格下跌了10%至15%，“議價空間很大，購方和賣方開始展開拉鋸戰(zhàn)”。?？诮饦虼髲B一套91平方米的二手房，3月份在中介登記為50萬元，現(xiàn)在業(yè)主40萬元就愿意出手。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前主要有兩類二手房源出現(xiàn)降價趨勢。一是較近一兩年內(nèi)購購的投資房源，這些房面臨全額交納營業(yè)稅，購房成本增大;二是滿足改善型需求的中小戶型，受“限購”影響成交逐漸走低。

　　北京房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬表示，隨著流動性不斷收緊，再加上CPI依然高企，加息預(yù)期強(qiáng)烈，將進(jìn)一步給開發(fā)商帶來資金壓力，或?qū)⑵仁共糠珠_發(fā)商提前降價銷售，而這將在終端形成房價下調(diào)壓力。

　　海南富信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風(fēng)顏說，目前銷售量的萎靡，再加上保障性住房建設(shè)力度加大，導(dǎo)致開發(fā)商壓力很大，“挺不住”的開發(fā)商都會有所動作，而期望市場成交量回升，必須在價格上有實質(zhì)性的下降，打消購房者濃厚的觀望情緒。

　　近日，住建部政策研究副主任王玨林在國金證券2011年中期策略會上指出，目前房地產(chǎn)政策沒有適度放松的客觀條件，但也不會出臺更嚴(yán)厲的政策。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，接下來調(diào)控政策出現(xiàn)松動的可能性基本上不存在，政策層面仍將持續(xù)保持高壓態(tài)勢。

　　陳國強(qiáng)表示，目前無論是價格還是銷量上出現(xiàn)的變化，均是調(diào)控政策效果的表現(xiàn)。但是下半年價格能否出現(xiàn)實質(zhì)性下降，這得取決于開發(fā)商原來的定價是否合理、區(qū)域供求關(guān)系等因素的變化。而房價的下降將成為樓市回暖的重要因素。{$page$}

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　　海南房價“名降實挺” 庫存壓力大

　　據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報道，毫無松動跡象的調(diào)控形勢、購房者依舊濃厚的觀望情緒以及一線樓市持續(xù)陰跌的房價，終于讓二線城市的開發(fā)商hold不住了。海南、杭州都出現(xiàn)超低價樓盤，房價一夜跌回了2008年，情況果真如此嗎？

　　開發(fā)商促銷手段層出不窮

　　近日，一則刊登在海南媒體上的大幅廣告顯露出了開發(fā)商急于將手中樓盤脫手的焦慮，廣告中以字體打出了“震撼！7折清盤促銷5110元/㎡起”吸引人的字眼。而此前，開發(fā)商們可沒這么“豪爽”，多數(shù)樓盤給出的折扣僅是“按揭9.5折，全款9.3折”較低也不過8.5折左右。記者給一家名叫富源佳園的樓盤打去電話咨詢：

　　記者：是富源佳園嗎？

　　工作人員：對，是富源佳園。

　　記者：我問一下你們現(xiàn)在樓盤賣多少錢。

　　工作人員：4680售價，均價是5300。

　　在地產(chǎn)商的項目介紹上，記者看到，“富源佳園，位于海口鳳翔東振發(fā)路，北可直通瓊州大道海府路，東可上東線高速、美蘭機(jī)場，南可通椰海大道新大洲大道，西可達(dá)輕軌站龍昆南。生活價值和無限。加入降價打折的樓盤不僅僅是一些中小開發(fā)商，連富力這樣的大開發(fā)商放低了身價，較近它們推出了團(tuán)購享六折的活動：

　　記者：你們這個樓盤是在打六折，是這樣嗎？

　　工作人員：我們是在做一個千人的團(tuán)購，滿1000人享6折。

　　記者：現(xiàn)在特價房較便宜是多少錢？

　　工作人員：就是5999。

　　5000多塊錢的樓盤再次回歸，而這樣的價錢僅僅與2008年持平。類似的情況在的樓市二線城市杭州也在上演。杭州閑林樓盤“岸上藍(lán)山”同樣推出了團(tuán)購活動，團(tuán)購均價為每平方6900元起，這個價錢同樣是2008年的水平。

　　工作人員：一次性付款可以享受6900的均價，按揭是7300的均價，前提是你要成為會員，要繳納5000元錢的會員服務(wù)費(fèi)。

　　換種形式的降價

　　事實上，無論在杭州還是海南，個別樓盤打出“跳水價格”，但對于當(dāng)?shù)卣麄€樓盤來說，下跌的樓盤數(shù)量并不多，大多數(shù)樓盤房價依然堅挺。

　　海口市住建局市場處處長戴開權(quán)在不久前的新聞發(fā)布會上曾經(jīng)有如此一番言論，在他看來?？诘姆績r均價上雖然變化不大，但是它正在以另外一種形式悄然下降。

　　戴開權(quán)：有些樓房降低了價格，其中有40%以上采取了一些促銷手段，比如說裝修、家電、物業(yè)等等，但是它的價格沒有變化，是實際的內(nèi)容引起了變化。

　　根據(jù)海南住建廳提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，現(xiàn)在海南省在建項目、新報建未動工項目高達(dá)約5300萬平方米，按預(yù)測的市場年銷售數(shù)量500萬平方米計算，消化這些庫存需要10.6年，去庫存壓力巨大。浙江方面的情況也很類似。浙江大學(xué)房產(chǎn)研究所所長趙杭生表示，今年上半年還心存幻想的開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)完全清醒了，降價正在從個別樓盤向這個樓市蔓延，并可能一直延續(xù)到明年。

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