量跌價(jià)滯 樓市進(jìn)入深度博弈階段

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“限購(gòu)令”等調(diào)控政策持續(xù)打壓、充斥樓市的濃厚觀望情緒，導(dǎo)致一線城市和部分二線城市樓市出現(xiàn)萎靡，而房產(chǎn)中介紛紛“出走”也正好佐證了這一現(xiàn)實(shí)。

　　由于海南樓市外向型特征明顯，80%以上的房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)力來(lái)自島外，“限購(gòu)令”致使海南購(gòu)房主力銳減。據(jù)海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，今年1至5月份，?？谑猩唐贩砍山涣看蠓陆?。?？谑械怯涗N售商品住房6563套、71.62萬(wàn)平方米，同比減少38.63%和63.25%。尤其是3、4月份，下降均達(dá)到九成左右。商品房銷售額進(jìn)一步萎縮。1至5月，商品住房銷售額657247.16萬(wàn)元，同比下降59.2%。

　　購(gòu)房者普遍選擇持幣觀望，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，但銷售量的萎縮并未帶動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。據(jù)海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，今年1至5月，海口商品住房?jī)r(jià)格同比上漲19.22%。但從今年商品住房每月價(jià)格指數(shù)來(lái)看，均維持在9000元/平方米左右，并有小幅波動(dòng)，環(huán)比增減幅度均在10%以內(nèi)。

　　楊偉寧說，去年底，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的銷售回暖小高潮，但隨著“限購(gòu)令”的出臺(tái)，再加上傳統(tǒng)淡季因素的影響，市場(chǎng)再次陷入萎靡，目前大部分購(gòu)房者對(duì)未來(lái)短期市場(chǎng)行情并不看好，觀望情緒濃重，投資投機(jī)性購(gòu)房和剛性需求兩方面都受到抑制。

　　“由于短期內(nèi)購(gòu)房者觀望情緒難以消除，現(xiàn)在開發(fā)商都把希望寄托在第四季度，希望海南的傳統(tǒng)旺季會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)回暖。”張麗說。

　　房?jī)r(jià)成市場(chǎng)“回暖”重要“籌碼”

　　盡管海南房?jī)r(jià)整體依然比較堅(jiān)挺，但一些地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。楊偉寧告訴記者，較近一段時(shí)間，?？谑袊?guó)貿(mào)附近的二手房?jī)r(jià)格下跌了10%至15%，“議價(jià)空間很大，購(gòu)方和賣方開始展開拉鋸戰(zhàn)”。海口金橋大廈一套91平方米的二手房，3月份在中介登記為50萬(wàn)元，現(xiàn)在業(yè)主40萬(wàn)元就愿意出手。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前主要有兩類二手房源出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)。一是較近一兩年內(nèi)購(gòu)購(gòu)的投資房源，這些房面臨全額交納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房成本增大;二是滿足改善型需求的中小戶型，受“限購(gòu)”影響成交逐漸走低。

　　北京房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬表示，隨著流動(dòng)性不斷收緊，再加上CPI依然高企，加息預(yù)期強(qiáng)烈，將進(jìn)一步給開發(fā)商帶來(lái)資金壓力，或?qū)⑵仁共糠珠_發(fā)商提前降價(jià)銷售，而這將在終端形成房?jī)r(jià)下調(diào)壓力。

　　海南富信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風(fēng)顏說，目前銷售量的萎靡，再加上保障性住房建設(shè)力度加大，導(dǎo)致開發(fā)商壓力很大，“挺不住”的開發(fā)商都會(huì)有所動(dòng)作，而期望市場(chǎng)成交量回升，必須在價(jià)格上有實(shí)質(zhì)性的下降，打消購(gòu)房者濃厚的觀望情緒。

　　近日，住建部政策研究副主任王玨林在國(guó)金證券2011年中期策略會(huì)上指出，目前房地產(chǎn)政策沒有適度放松的客觀條件，但也不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，接下來(lái)調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的可能性基本上不存在，政策層面仍將持續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，目前無(wú)論是價(jià)格還是銷量上出現(xiàn)的變化，均是調(diào)控政策效果的表現(xiàn)。但是下半年價(jià)格能否出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，這得取決于開發(fā)商原來(lái)的定價(jià)是否合理、區(qū)域供求關(guān)系等因素的變化。而房?jī)r(jià)的下降將成為樓市回暖的重要因素。{$page$}

　　鏈接：

　　海南房?jī)r(jià)“名降實(shí)挺” 庫(kù)存壓力大

　　據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，毫無(wú)松動(dòng)跡象的調(diào)控形勢(shì)、購(gòu)房者依舊濃厚的觀望情緒以及一線樓市持續(xù)陰跌的房?jī)r(jià)，終于讓二線城市的開發(fā)商hold不住了。海南、杭州都出現(xiàn)超低價(jià)樓盤，房?jī)r(jià)一夜跌回了2008年，情況果真如此嗎？

　　開發(fā)商促銷手段層出不窮

　　近日，一則刊登在海南媒體上的大幅廣告顯露出了開發(fā)商急于將手中樓盤脫手的焦慮，廣告中以字體打出了“震撼！7折清盤促銷5110元/㎡起”吸引人的字眼。而此前，開發(fā)商們可沒這么“豪爽”，多數(shù)樓盤給出的折扣僅是“按揭9.5折，全款9.3折”較低也不過8.5折左右。記者給一家名叫富源佳園的樓盤打去電話咨詢：

　　記者：是富源佳園嗎？

　　工作人員：對(duì)，是富源佳園。

　　記者：我問一下你們現(xiàn)在樓盤賣多少錢。

　　工作人員：4680售價(jià)，均價(jià)是5300。

　　在地產(chǎn)商的項(xiàng)目介紹上，記者看到，“富源佳園，位于海口鳳翔東振發(fā)路，北可直通瓊州大道海府路，東可上東線高速、美蘭機(jī)場(chǎng)，南可通椰海大道新大洲大道，西可達(dá)輕軌站龍昆南。生活價(jià)值和無(wú)限。加入降價(jià)打折的樓盤不僅僅是一些中小開發(fā)商，連富力這樣的大開發(fā)商放低了身價(jià)，較近它們推出了團(tuán)購(gòu)享六折的活動(dòng)：

　　記者：你們這個(gè)樓盤是在打六折，是這樣嗎？

　　工作人員：我們是在做一個(gè)千人的團(tuán)購(gòu)，滿1000人享6折。

　　記者：現(xiàn)在特價(jià)房較便宜是多少錢？

　　工作人員：就是5999。

　　5000多塊錢的樓盤再次回歸，而這樣的價(jià)錢僅僅與2008年持平。類似的情況在的樓市二線城市杭州也在上演。杭州閑林樓盤“岸上藍(lán)山”同樣推出了團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，團(tuán)購(gòu)均價(jià)為每平方6900元起，這個(gè)價(jià)錢同樣是2008年的水平。

　　工作人員：一次性付款可以享受6900的均價(jià)，按揭是7300的均價(jià)，前提是你要成為會(huì)員，要繳納5000元錢的會(huì)員服務(wù)費(fèi)。

　　換種形式的降價(jià)

　　事實(shí)上，無(wú)論在杭州還是海南，個(gè)別樓盤打出“跳水價(jià)格”，但對(duì)于當(dāng)?shù)卣麄€(gè)樓盤來(lái)說，下跌的樓盤數(shù)量并不多，大多數(shù)樓盤房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

　　?？谑凶〗ň质袌?chǎng)處處長(zhǎng)戴開權(quán)在不久前的新聞發(fā)布會(huì)上曾經(jīng)有如此一番言論，在他看來(lái)?？诘姆?jī)r(jià)均價(jià)上雖然變化不大，但是它正在以另外一種形式悄然下降。

　　戴開權(quán)：有些樓房降低了價(jià)格，其中有40%以上采取了一些促銷手段，比如說裝修、家電、物業(yè)等等，但是它的價(jià)格沒有變化，是實(shí)際的內(nèi)容引起了變化。

　　根據(jù)海南住建廳提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在海南省在建項(xiàng)目、新報(bào)建未動(dòng)工項(xiàng)目高達(dá)約5300萬(wàn)平方米，按預(yù)測(cè)的市場(chǎng)年銷售數(shù)量500萬(wàn)平方米計(jì)算，消化這些庫(kù)存需要10.6年，去庫(kù)存壓力巨大。浙江方面的情況也很類似。浙江大學(xué)房產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生表示，今年上半年還心存幻想的開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)完全清醒了，降價(jià)正在從個(gè)別樓盤向這個(gè)樓市蔓延，并可能一直延續(xù)到明年。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！