5月樓市回暖

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月40個(gè)大中城市，逾八成城市成交量環(huán)比上漲。其中，四大一線城市，北、上、廣、深5月的成交量均創(chuàng)下限購(gòu)以來(lái)新高。

　　隨著各地5月成交持續(xù)攀高，樓市是否會(huì)全面回暖成為新的市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，受地方頻繁微調(diào)的影響，購(gòu)房者的預(yù)期發(fā)生變化，結(jié)束觀望，選擇出手。但目前交易量回暖主要由剛需驅(qū)動(dòng)，未來(lái)微調(diào)如果不從剛需向改善型需求轉(zhuǎn)變，樓市很難持續(xù)這種交易量。

　　一位接近住建部的人士表示，住建部一直在跟蹤研究市場(chǎng)的回暖情況，目前正在關(guān)注并收集信息，目前來(lái)看，樓市不存在全面回暖的情況，除非出現(xiàn)連續(xù)多月的高幅度上漲，短期內(nèi)住建部沒(méi)有研究新的調(diào)控政策。

　　短暫回暖

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京5月份純商品住宅共售出10230套，二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到12672套，環(huán)比上漲30.3%，創(chuàng)造了限購(gòu)以來(lái)的月度成交新高。

　　與北京情況相同的是，其他一線城市5月的成交量也出現(xiàn)大幅度上漲勢(shì)頭。其中，上海5月新建商品住宅成交面積76.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲25.9%；廣州樓市商品住宅成交9107套，環(huán)比暴漲58.85%；深圳5月新房成交套數(shù)為4067套，環(huán)比上漲41%。

　　與此同時(shí)，天津、濟(jì)南、無(wú)錫、海口、南京、蘇州等二三線城市也紛紛刷新今年以來(lái)的成交記錄。

　　中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，5月監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，逾八成城市成交量環(huán)比上漲。其中韶關(guān)漲幅高達(dá)188.89%。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，剛需入市和開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量是市場(chǎng)回暖的重要支撐點(diǎn)。不過(guò)，根據(jù)記者深入一線城市調(diào)查，支撐“紅五月”的樓盤(pán)，除了剛需盤(pán)，非剛需盤(pán)的表現(xiàn)也非常搶眼。

　　以北京為例，根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京五月單盤(pán)銷售額前九名中，均價(jià)超3萬(wàn)元的項(xiàng)目共有五個(gè)。例如，位于北京東四環(huán)的保利東郡項(xiàng)目，在地價(jià)2.7萬(wàn)元/平米和裝修5000元/平米的成本下，較新開(kāi)盤(pán)只賣(mài)3.8萬(wàn)元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊5萬(wàn)元/平米的價(jià)格。

　　這意味著，改善性購(gòu)房需求也逐漸開(kāi)始釋放。但是，當(dāng)前北京等城市限購(gòu)政策不放松的情況下，改善性需求短期不能成為購(gòu)購(gòu)主力。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，地方微調(diào)如果不從支持剛需向改善需求轉(zhuǎn)變，未來(lái)樓市很難持續(xù)這種高漲的交易量。

　　一位不愿公開(kāi)姓名的專家在巴哈·瑪項(xiàng)目推介會(huì)上透露，第三季度預(yù)計(jì)房地產(chǎn)交易量會(huì)繼續(xù)下跌，出于國(guó)內(nèi)政策的限制，很多投資資金開(kāi)始選擇海外置業(yè)。

　　這位專家認(rèn)為，2013年以前都不會(huì)對(duì)投資性購(gòu)房需求打開(kāi)大門(mén)，而僅靠剛性需求和改善性需求僅能完成60%左右的購(gòu)購(gòu)量，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量要恢復(fù)2011年的高峰值是不可能的。

　　短期不會(huì)干預(yù)

　　實(shí)際上，5月樓市成交量的大幅回暖已經(jīng)引起了房地產(chǎn)調(diào)控部門(mén)的注意。

　　上述接近住建部的人士介紹，住建部一直在跟蹤研究市場(chǎng)的回暖情況，并在收集相關(guān)信息，目前來(lái)看，樓市并非是全面回暖，只是市場(chǎng)的周期性波動(dòng)，因此短期內(nèi)出臺(tái)新調(diào)控措施的可能性不大。而銀監(jiān)會(huì)近期也對(duì)銀行的房地產(chǎn)貸款和地方融資平臺(tái)貸款進(jìn)行了指導(dǎo)。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，在庫(kù)存高企的背景下，開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存和資金的壓力較大，短期內(nèi)，將依然采取“以價(jià)換量”的銷售策略，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)反彈。

　　截至5月底，全國(guó)13個(gè)典型城市的樓市庫(kù)存總量為78萬(wàn)套，與去年同期相比增加17.82萬(wàn)套，上漲29.6%，處于歷史高位。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，房?jī)r(jià)已進(jìn)入筑底階段，交易量上漲給房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)很大的壓力，二三季度樓市調(diào)控的要?jiǎng)?wù)就是要促進(jìn)房?jī)r(jià)回調(diào)。

　　“樓市全面回暖必須建立在地方大規(guī)模微調(diào)樓市調(diào)控，由支持剛需向改善型需求甚至投資性需求延續(xù)，從而釋放新一輪的置業(yè)需求。”陳國(guó)強(qiáng)表示，短期來(lái)看，樓市調(diào)控大規(guī)模放松的可能性不大。

　　上述接近住建部的人士亦認(rèn)為，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的樓市調(diào)控，抑制投資投機(jī)性需求的方向不可能改變，而體現(xiàn)在市場(chǎng)層面上較好的形勢(shì)是降房?jī)r(jià)、促成交，同時(shí)還能拉動(dòng)投資增長(zhǎng)。

　　聶梅生表示，今年前4月，房地產(chǎn)投資只有18.7%，剔除保障房投資額度，實(shí)際商品房投資比例不到10%，部分地方甚至出現(xiàn)零增長(zhǎng)。

　　K8·黃金灣董事長(zhǎng)申威介紹，一般來(lái)說(shuō)，樓市傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)的周期大概是3-6個(gè)月，樓市自3月份始就顯現(xiàn)回暖的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)二季度將會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

　　據(jù)悉，北京、上海、天津、廣州、云南等多個(gè)省市均表示，將在下半年加強(qiáng)推地的步伐。

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