隨著經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的閉幕，籠罩在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策迷霧即被廓清。2012年房地產(chǎn)業(yè)總基調(diào)已經(jīng)再清晰不過(guò)：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作。加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　在這一總基調(diào)下，開(kāi)發(fā)商在思考開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的變化，拿地和銷(xiāo)售戰(zhàn)略；購(gòu)房者在思考何時(shí)購(gòu)房，何時(shí)賣(mài)房。

　　然而，自住房商品化改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從來(lái)就是利益博弈以尋找平衡的市場(chǎng)。2012年，在宏觀政策與微觀政策之間，在利益屬性與公益屬性之間，樓市的博弈和政策的微妙調(diào)整將不斷上演。其繁雜性或較其他年份來(lái)得更加明顯。

　　主基調(diào)統(tǒng)一 細(xì)化問(wèn)題待解

　　在近日剛剛結(jié)束的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)2012年總體目標(biāo)已經(jīng)明確：調(diào)結(jié)構(gòu)、抑通脹、促增長(zhǎng)是三大基本任務(wù)。為此，將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。

　　在此大原則下，房地產(chǎn)方面的調(diào)控目標(biāo)也很明確：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作。加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　“在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以前，不少企業(yè)普遍關(guān)心的是明年的政策走勢(shì)怎么樣？坦率地說(shuō)，我也對(duì)有些問(wèn)題比較關(guān)心。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)朱中一稱(chēng)。

　　根據(jù)記者的采訪(fǎng)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)，業(yè)內(nèi)比較關(guān)心的問(wèn)題大概有四個(gè)：一個(gè)是如何構(gòu)建符合中國(guó)特色的雙軌制的供應(yīng)體系，即建立可持續(xù)的住房保障體系；二是如何處理好房地產(chǎn)在保民生與保增長(zhǎng)之間的關(guān)系，既要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，又要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；三是如何在鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上抓緊建立房地產(chǎn)中長(zhǎng)期制度；四是如何在政府的統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分類(lèi)決策，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。

　　一些短期中期的問(wèn)題也正在引起調(diào)控者的關(guān)注。有消息稱(chēng)，決策部門(mén)曾經(jīng)通過(guò)北京市相關(guān)部門(mén)向房地產(chǎn)企業(yè)了解以下信息：一是房地產(chǎn)企業(yè)目前的裁員情況，二是各城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)。

　　“目前，我們建議密切跟蹤市場(chǎng)的變化，規(guī)范市場(chǎng)行為，做好市場(chǎng)下行和企業(yè)在洗牌過(guò)程當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范，防止拖欠工程款等問(wèn)題發(fā)生。因?yàn)橛幸恍┢髽I(yè)資金困難，就有可能拖欠工程款，如果拖欠工程款，又拖欠農(nóng)民工工資，會(huì)損害我們這個(gè)行業(yè)的形象，所以我提醒房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這個(gè)問(wèn)題一定要注意。”朱中一在一個(gè)房地產(chǎn)年終論壇上稱(chēng)。

　　中長(zhǎng)期方面，一些可能的制度突破也正在醞釀。比如，加強(qiáng)房地產(chǎn)的用地制度創(chuàng)新，對(duì)愿意在城鎮(zhèn)落戶(hù)的農(nóng)民工，將其農(nóng)村的宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)流動(dòng)，提高他們?cè)诔鞘匈?gòu)購(gòu)或承租住房的能力。“千萬(wàn)不要小視農(nóng)民的力量。也不要忽視這種變革，它的歷史意義不亞于1992年啟動(dòng)的住房制度改革。我們就是要新釋放出一批購(gòu)購(gòu)力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。畢竟，住房消費(fèi)仍將是拉動(dòng)中國(guó)內(nèi)需的重要力量。這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。”一位接近決策部門(mén)的人士在某內(nèi)部會(huì)議上稱(chēng)。

　　另外，如何規(guī)范政府和地方政府在土地收益上的分配，提高土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)的比例等也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家正建議政府考慮的改革方向。

　　明年或力促剛需入市

　　“在限購(gòu)不取消的情況下，成交量急劇萎縮一定不利于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這個(gè)問(wèn)題如何解決？我們的分析是，為了實(shí)現(xiàn)保民生與保增長(zhǎng)的統(tǒng)一，2012年一個(gè)重要的方向是，更多細(xì)化政策向有利于促進(jìn)保障房和中低價(jià)商品房成交的方向推進(jìn)。這樣即可以消化存量，讓房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)，又會(huì)有助于房?jī)r(jià)合理回歸。因此未來(lái)政策微調(diào)會(huì)由‘定量’微調(diào)向‘定向’微調(diào)轉(zhuǎn)變。”中原地產(chǎn)高層表示。

　　種種跡象表示，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)將在促剛需入市方面有所動(dòng)作。一位接近決策者的人士向記者表示，部分城市頭套房信貸政策有望在明年1月開(kāi)始松動(dòng)。

　　此外，一些地方政府已經(jīng)開(kāi)始思考房?jī)r(jià)合理回歸的有效方式，加大保障房成交量將是主要辦法之一。

　　近日，上海市房管局副局長(zhǎng)龐元在上海“房地產(chǎn)政策與住房保障”論壇上公開(kāi)指出，“十二五”期間，上海將實(shí)現(xiàn)新增供應(yīng)各類(lèi)保障住房100萬(wàn)套，包括共有產(chǎn)權(quán)房40萬(wàn)套，公共租賃房18萬(wàn)套，動(dòng)遷安置房35萬(wàn)套。

　　這一數(shù)字其實(shí)早在2011年初就已經(jīng)公布，但在一個(gè)名詞上出現(xiàn)了微妙變化。即把40萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房改為共有產(chǎn)權(quán)房。這標(biāo)志著未來(lái)上海全面淡出經(jīng)濟(jì)適用房概念，而大力推廣共有產(chǎn)權(quán)房。這一個(gè)小小的改變，增加了政府在保障房方面的，也令保障房的大舉入市變得更加現(xiàn)實(shí)。

　　據(jù)了解，結(jié)構(gòu)優(yōu)化后的上海保障房將順利推進(jìn)，并較終實(shí)現(xiàn)保障房面積占全部新增總面積的50%，套數(shù)方面的占比更高達(dá)60%。

　　那么，上海究竟為什么要把經(jīng)濟(jì)適用房概念轉(zhuǎn)變成共有產(chǎn)權(quán)房呢？一位上海保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層告訴記者，2009年以來(lái)，上海所建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房都是共有產(chǎn)權(quán)的。即購(gòu)房者以大大低于商品房的價(jià)格購(gòu)房子的部分產(chǎn)權(quán)。5年后房產(chǎn)上市交易，購(gòu)房者的收益也只按產(chǎn)權(quán)比例分得。其余部分歸政府所有。2009年早期時(shí)的產(chǎn)權(quán)比例多為政府與購(gòu)房者3：7，此后，一些政府動(dòng)拆遷成本較高的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，政府的持股比例也提高到4成甚至5成。

　　因?yàn)檎谖磥?lái)房產(chǎn)上市時(shí)可以獲得一部分投資收益，因此變相降低了政府對(duì)保障房的投資成本，這種模式在上海開(kāi)始廣泛執(zhí)行。也就是說(shuō)，哪怕動(dòng)拆遷成本較高的市地段，政府也有能力開(kāi)發(fā)保障性住房，這對(duì)推動(dòng)保障房入市幫助很大。而因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房可能會(huì)比以往的經(jīng)濟(jì)適用房位置更好，更能吸引中等收入家庭購(gòu)購(gòu)，所以上海也在考慮逐步放寬保障性購(gòu)房的準(zhǔn)入門(mén)檻。以滿(mǎn)足更多中等收入家庭的住房需求。“經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸，共有產(chǎn)權(quán)房正是試圖尋求房?jī)r(jià)減半的突破口。”上海一位房地產(chǎn)政府部門(mén)的高層表示。

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