看準(zhǔn)了 今年二手房十大潛力股

　　2011房地產(chǎn)市場(chǎng)在風(fēng)雨跌宕中一路走過(guò)，2012年將何去何從？二手市場(chǎng)購(gòu)賣雙方如何博弈求機(jī)會(huì)？

　　我們邀請(qǐng)了滬上五大中介機(jī)構(gòu)：中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、德佑地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)、信義房屋共論2012年上海二手房走勢(shì)格局，為購(gòu)房者精心挑選十大潛力板塊。

　　預(yù)測(cè)1 購(gòu)賣雙方的2012心理

　　對(duì)購(gòu)家而言，2012年觀望中期待抄底，對(duì)賣家來(lái)說(shuō)，期待中翹盼筑底反彈。

　　面對(duì)樓市的不明朗因素，2012年購(gòu)賣雙方心理博弈還將繼續(xù)，購(gòu)家心理預(yù)期大致可以分為：

　　積極抄底型：購(gòu)房意愿非常強(qiáng)烈，絕大多數(shù)屬于剛需或是置換。長(zhǎng)期依然看漲，低迷的樓市被視作抄底良機(jī)，看中的房子如果有一些讓價(jià)反而能夠提振他們的購(gòu)房信心，出手往往非常果斷。

　　心猿意馬型：這部分購(gòu)家在目前的二手房市場(chǎng)較為普遍的。他們易受整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境左右，房?jī)r(jià)在他們心中的走勢(shì)永遠(yuǎn)是模糊的，一方面他們覺(jué)得調(diào)控下房?jī)r(jià)還會(huì)下跌一段時(shí)間，一方面他們又覺(jué)得房?jī)r(jià)今后還要上漲。

　　消極觀望型：這部分購(gòu)家被市場(chǎng)低迷和新盤的降價(jià)打折給鎮(zhèn)住了，短期內(nèi)其實(shí)并沒(méi)有出手打算。他們往往預(yù)期二手房?jī)r(jià)將出現(xiàn)較大跌幅，為避免踏空，保險(xiǎn)起見(jiàn)寧可持幣觀望。但一旦市場(chǎng)出現(xiàn)確切回暖跡象，又會(huì)紛紛匆忙入市。

　　種心態(tài)將定是明年初二手成交的主力，后兩種是主流，但能否大量入市還有待觀察。

　　對(duì)于賣家的心態(tài)而言，明年的市場(chǎng)還是會(huì)出現(xiàn)一些變化，降價(jià)趨勢(shì)也可能蔓延。

　　種：謹(jǐn)慎降價(jià)。隨著上海樓市降價(jià)趨勢(shì)進(jìn)一步蔓延，多數(shù)區(qū)域都已經(jīng)出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象，這種倒掛意味著一二手市場(chǎng)預(yù)期的出現(xiàn)離心趨勢(shì)。雖然限購(gòu)令沒(méi)有取消，但政策面進(jìn)一步收緊的空間也已經(jīng)非常有限。2012年二手房市場(chǎng)降價(jià)的陣營(yíng)將會(huì)擴(kuò)大。

　　種：維持觀望，或者說(shuō)堅(jiān)決不降價(jià)。這類型賣家往往屬于入市較早的，目前其手上持有的物業(yè)已經(jīng)取得高額回報(bào)，在沒(méi)有更好的投資渠道，或者是新的購(gòu)房需求的前提下，不會(huì)降價(jià)套現(xiàn)，更愿意選擇觀望或者是轉(zhuǎn)售為租。

　　當(dāng)然，市場(chǎng)上可能還是會(huì)有一些投資客的拋售，但是這部分的比例會(huì)非常小。就總體趨勢(shì)而言，謹(jǐn)慎降價(jià)的隊(duì)伍將會(huì)逐漸擴(kuò)大，并占據(jù)多數(shù)，維持觀望的隊(duì)伍將會(huì)壓縮。

　　預(yù)測(cè)2 上海二手房走勢(shì)

　　2012年，不確定的一年，但普遍的觀點(diǎn)是看空上半年成交量?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　中原地產(chǎn)：2012年高端物業(yè)開(kāi)發(fā)面臨更為嚴(yán)峻的資金壓力，一些中端豪宅將面臨一波價(jià)格振蕩，2011年年尾已有初步跡象，2012年會(huì)更普遍，但對(duì)高端豪宅仍會(huì)非常穩(wěn)健，不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)：至少2012年二季度前樓市仍是下行走勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格的回落將進(jìn)一步由點(diǎn)向面延伸。只是在經(jīng)歷了2012年一季度的觀望及磨合后，部分潛在的購(gòu)購(gòu)力或會(huì)出現(xiàn)階段性的釋放，這是成交量預(yù)計(jì)將在低位出現(xiàn)一定程度的回升。

　　漢宇地產(chǎn)：預(yù)計(jì)2012年的二手房市場(chǎng)將呈現(xiàn)出“先抑后揚(yáng)”的走勢(shì)。上半年的成交量預(yù)計(jì)將維持在10000套左右或以下，甚至觸及歷史低位。價(jià)格僵局一旦打破，政策壓力才有望緩解，至下半年市場(chǎng)有望逐步回升，并且達(dá)到一個(gè)相對(duì)的中高位。預(yù)計(jì)全年成交量在15萬(wàn)套以上，不會(huì)低于2011年低位水平。價(jià)格方面，除了內(nèi)中環(huán)線和一些優(yōu)質(zhì)二手樓盤外，外環(huán)以外、甚至中外環(huán)線的二手房?jī)r(jià)格僵局有望在明年二季度打破，這些區(qū)域價(jià)格調(diào)整的幅度有望達(dá)到15%～20%，個(gè)別板塊甚至可能出現(xiàn)恐慌性的拋售。

　　德佑地產(chǎn)：2012年各方都處在一種期望的狀態(tài)，購(gòu)房者期望房?jī)r(jià)的調(diào)整到合理，開(kāi)發(fā)商期望政策能夠放松，政府期望成交量的回升帶動(dòng)土地成交的回升，因此各方的方向應(yīng)該是的一致，就是房?jī)r(jià)的調(diào)整，成交量的回升。大膽預(yù)測(cè)2012年將是成交量長(zhǎng)時(shí)間筑底之后價(jià)格的調(diào)整，隨之而來(lái)的就是成交量的穩(wěn)步回升。

　　信義房屋：理性與可持續(xù)發(fā)展將是2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)。2012年仍將是地產(chǎn)政策年，物業(yè)稅的調(diào)整將深刻影響行業(yè)發(fā)展，從緊的房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)，諸多的政策必將更好的促進(jìn)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　　預(yù)測(cè)3 購(gòu)房者如何行？

　　從量、價(jià)關(guān)系上判斷，物業(yè)降幅30%已近跌幅底部。

　　中原地產(chǎn)：我們認(rèn)為二手房降價(jià)20%-30%就能達(dá)到底部，在政策調(diào)控不放松的大勢(shì)下，業(yè)主信心將會(huì)逐步瓦解，降價(jià)尺度也會(huì)逐漸向這個(gè)方向靠攏。但從現(xiàn)有的價(jià)格到市場(chǎng)底部的過(guò)程中，不同區(qū)域尺度上存在一定的差異。對(duì)于外圍城區(qū)的二手房，由于較低總價(jià)，主要受到剛需人群青睞，市場(chǎng)需求較旺，降價(jià)底部為20%；而目前城區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了降價(jià)兩折的房源，但市場(chǎng)反應(yīng)一般，我們認(rèn)為依然存在價(jià)格尋底的空間，3折是更為合理的尺度。對(duì)于購(gòu)房者而言，降價(jià)尺度能夠達(dá)到或接近這個(gè)尺度的，都是可以考慮入手的。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)：調(diào)控高壓短期難以改變，是否值得入市需要更多的從量、價(jià)關(guān)系上判斷。頭先，成交量已見(jiàn)底。經(jīng)過(guò)去年半年的下降，目前二手房交易量已提前進(jìn)入“春節(jié)行情”的低點(diǎn)，可謂跌無(wú)可跌。其次，已有房?jī)r(jià)降幅被市場(chǎng)認(rèn)同，未來(lái)降價(jià)主要體現(xiàn)在范圍的擴(kuò)大。新房降價(jià)20%，房源即可獲得去化；其降價(jià)趨勢(shì)也將逐步傳導(dǎo)至二手房、但幅度會(huì)稍小。因此，房?jī)r(jià)降幅的進(jìn)一步擴(kuò)大難以出現(xiàn)，市民更需關(guān)注的是哪些盤源可能后續(xù)跟進(jìn)，伺機(jī)入市。

　　漢宇地產(chǎn)：從2011年四季度開(kāi)始實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)入到了所謂的“抄底”時(shí)機(jī)，但這個(gè)“抄底”不是指大降價(jià)，而是只有在這個(gè)期間你能獲得充分話語(yǔ)權(quán)，爭(zhēng)取的議價(jià)空間。住宅市場(chǎng)尤其是城區(qū)的二手房供需矛盾不會(huì)因政策而改變，但政策遲早是會(huì)變的。2012年將會(huì)是今后數(shù)年較佳的入市時(shí)機(jī)，建議實(shí)際上只有八個(gè)字：寧早勿晚，寧缺勿濫。遇到合適的房源如果有一定議價(jià)就應(yīng)該果斷出手，碰到房源或者價(jià)格不合適就應(yīng)該迅速轉(zhuǎn)移目標(biāo)，但是不要干等，否則你永遠(yuǎn)找不到入市的點(diǎn)。

　　德佑地產(chǎn)：成交量能夠很好的體現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力和調(diào)整的壓力，對(duì)于一些急需購(gòu)房的剛需購(gòu)房者，選擇一些房?jī)r(jià)抗跌的區(qū)域，或者前期房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯下跌的區(qū)域就可以了，這樣可以避免未來(lái)房?jī)r(jià)大幅調(diào)整帶來(lái)較大的損失。

　　信義房屋：2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體將步入穩(wěn)健期，地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)進(jìn)行，但調(diào)控力度不排除適度放松，所以預(yù)判明年的房市大幅波動(dòng)的可能不大。

　　經(jīng)過(guò)幾次調(diào)控和政策的出臺(tái)，目前市場(chǎng)上以自住需求為主，對(duì)于剛需購(gòu)房者明年一季度末或二季度會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的購(gòu)房良機(jī)，信義房屋建議，遇到合適的房子該出手就出手，房?jī)r(jià)不會(huì)如你所愿“跌跌不休 ”。

　　預(yù)測(cè)4 購(gòu)哪更具潛力？

　　是規(guī)劃概念板塊，還是降價(jià)到位板塊，2012年購(gòu)哪更具潛力。

　　嘉定新城：價(jià)格估值回歸

　　嘉定新城是過(guò)去三年上海新房市場(chǎng)較活躍，成長(zhǎng)速度較快的板塊，在這一輪樓市調(diào)控中，嘉定新城也是降價(jià)的熱門板塊，而到明年板塊新房的降價(jià)空間已經(jīng)非常有限，二手房的降價(jià)局面有望打開(kāi)，是一個(gè)適合抄底的板塊。

　　虹口區(qū)北外灘：內(nèi)環(huán)+外灘=保值

　　北外灘地區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是建成一個(gè)金融國(guó)際航運(yùn)商貿(mào)、現(xiàn)代商業(yè)、高尚居住和濱江休閑為一體、具有國(guó)際 水準(zhǔn)的現(xiàn)代化區(qū)域，其規(guī)劃范疇比陸家嘴地區(qū)更為完善。盡管目前北外灘規(guī)劃建設(shè)剛起步，其現(xiàn)狀無(wú)法與小陸家嘴相媲美，但作為同屬于未來(lái)上海商務(wù)區(qū)版塊，北外灘未來(lái)的樓價(jià)將向小陸家嘴看齊。該板塊租賃客源穩(wěn)定且充足，出租回報(bào)穩(wěn)定，這些客源主要是在浦東陸家嘴、四川北路及外灘附近工作的公司中高層主管，尤其是1-2房的小房型基本上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　徐匯建國(guó)西路：毗鄰名校 成熟商圈 準(zhǔn)父母熱捧板塊

　　徐匯區(qū)淮海路商圈建國(guó)西路板塊，毗鄰徐匯、盧灣兩大區(qū)，地處內(nèi)環(huán)位置，交通自然非常便利，軌道交通方面，一號(hào)線陜西南路站，步行約15時(shí)辰；規(guī)劃建設(shè)中的九號(hào)線嘉善路站，更是近在咫尺。再加上 資源，向陽(yáng)小學(xué)、建襄小學(xué)、徐匯區(qū)小學(xué)等都是上海市小學(xué)，而與之對(duì)應(yīng)的中學(xué)則有：中國(guó)中學(xué)、位育中學(xué)等。建國(guó)西路板塊比較有代表性的樓盤有梧桐花園、匯景苑、襄陽(yáng)公寓、明園世紀(jì)城、東方巴黎等。作為一個(gè)自住投資皆宜板塊，2011年該板塊的房?jī)r(jià)并沒(méi)有降，預(yù)計(jì)2012年會(huì)跌的可能性比較低。

　　靜安區(qū)：剛性需求釋放

　　靜安區(qū)板塊以新建的公寓樓為主，房齡大都在5年左右，比較有代表性的樓盤有曼克頓豪庭、靜安楓景、以及剛交房的靜安豪景等。這幾個(gè)物業(yè)共同點(diǎn)，，均為新加坡發(fā)展商，當(dāng)年有些是在境外發(fā)售；，品質(zhì)高尚，均為知名外資物業(yè)公司管理；再者他們都配有功能齊全的會(huì)所，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)是標(biāo)配，其中靜安豪景甚至配有保齡球館，所以吸引了眾多高層次人士的目光，境外客戶入住率均達(dá)到40%以上。

　　徐匯濱江：江景資源向南延伸

　　徐匯濱江屬于上海市沿黃浦江西岸南延伸段范圍，與浦西世博會(huì)址臨近并且隔江就是浦東世博規(guī)劃區(qū)。板塊依托徐家匯商圈外擴(kuò)的規(guī)劃，周邊配套設(shè)施受到較好帶動(dòng)。臨近徐匯商業(yè)圈、龍華旅游區(qū)，上海植物園等商業(yè)及旅游資源。并且區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)也十分明顯內(nèi)有內(nèi)環(huán)、上海南站、軌道交通3、7號(hào)線、上中路隧道等。當(dāng)前區(qū)域內(nèi)新建江景房?jī)r(jià)格在5-6萬(wàn)左右，隨著區(qū)域建設(shè)進(jìn)入中后期，高端商務(wù)人群的引入將帶動(dòng)對(duì)高端物業(yè)需求的提升。

　　陸家嘴濱江南端：豪宅聚集地

　　對(duì)于陸家嘴而言，大家再熟悉不過(guò)了，20萬(wàn)的豪宅湯臣一品，15萬(wàn)的豪宅中糧海景一號(hào)，未來(lái)的20萬(wàn)的濱江凱旋門等耳熟能詳?shù)母叨撕勒?，但是作為陸家嘴區(qū)域位置相對(duì)略差的南端，也有很多在10萬(wàn)元以內(nèi)的豪宅，部分項(xiàng)目還僅在7萬(wàn)元左右，作為購(gòu)房的參考位的地段當(dāng)前的市場(chǎng)，那么在這里購(gòu)房還是具有較高的性價(jià)比的。

　　浦東外高橋；全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的保稅區(qū)

　　外高橋板塊地處浦東新區(qū)東北部，是目前全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的外高橋保稅區(qū)。軌道交通6號(hào)線在該

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