看準了 今年二手房十大潛力股

　　2011房地產(chǎn)市場在風(fēng)雨跌宕中一路走過，2012年將何去何從？二手市場購賣雙方如何博弈求機會？

　　我們邀請了滬上五大中介機構(gòu)：中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)、德佑地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)、信義房屋共論2012年上海二手房走勢格局，為購房者精心挑選十大潛力板塊。

　　預(yù)測1 購賣雙方的2012心理

　　對購家而言，2012年觀望中期待抄底，對賣家來說，期待中翹盼筑底反彈。

　　面對樓市的不明朗因素，2012年購賣雙方心理博弈還將繼續(xù)，購家心理預(yù)期大致可以分為：

　　積極抄底型：購房意愿非常強烈，絕大多數(shù)屬于剛需或是置換。長期依然看漲，低迷的樓市被視作抄底良機，看中的房子如果有一些讓價反而能夠提振他們的購房信心，出手往往非常果斷。

　　心猿意馬型：這部分購家在目前的二手房市場較為普遍的。他們易受整個市場環(huán)境左右，房價在他們心中的走勢永遠是模糊的，一方面他們覺得調(diào)控下房價還會下跌一段時間，一方面他們又覺得房價今后還要上漲。

　　消極觀望型：這部分購家被市場低迷和新盤的降價打折給鎮(zhèn)住了，短期內(nèi)其實并沒有出手打算。他們往往預(yù)期二手房價將出現(xiàn)較大跌幅，為避免踏空，保險起見寧可持幣觀望。但一旦市場出現(xiàn)確切回暖跡象，又會紛紛匆忙入市。

　　種心態(tài)將定是明年初二手成交的主力，后兩種是主流，但能否大量入市還有待觀察。

　　對于賣家的心態(tài)而言，明年的市場還是會出現(xiàn)一些變化，降價趨勢也可能蔓延。

　　種：謹慎降價。隨著上海樓市降價趨勢進一步蔓延，多數(shù)區(qū)域都已經(jīng)出現(xiàn)了一二手房價格倒掛的現(xiàn)象，這種倒掛意味著一二手市場預(yù)期的出現(xiàn)離心趨勢。雖然限購令沒有取消，但政策面進一步收緊的空間也已經(jīng)非常有限。2012年二手房市場降價的陣營將會擴大。

　　種：維持觀望，或者說堅決不降價。這類型賣家往往屬于入市較早的，目前其手上持有的物業(yè)已經(jīng)取得高額回報，在沒有更好的投資渠道，或者是新的購房需求的前提下，不會降價套現(xiàn)，更愿意選擇觀望或者是轉(zhuǎn)售為租。

　　當(dāng)然，市場上可能還是會有一些投資客的拋售，但是這部分的比例會非常小。就總體趨勢而言，謹慎降價的隊伍將會逐漸擴大，并占據(jù)多數(shù)，維持觀望的隊伍將會壓縮。

　　預(yù)測2 上海二手房走勢

　　2012年，不確定的一年，但普遍的觀點是看空上半年成交量價走勢。

　　中原地產(chǎn)：2012年高端物業(yè)開發(fā)面臨更為嚴峻的資金壓力，一些中端豪宅將面臨一波價格振蕩，2011年年尾已有初步跡象，2012年會更普遍，但對高端豪宅仍會非常穩(wěn)健，不會出現(xiàn)較大波動。

　　21世紀不動產(chǎn)：至少2012年二季度前樓市仍是下行走勢，市場價格的回落將進一步由點向面延伸。只是在經(jīng)歷了2012年一季度的觀望及磨合后，部分潛在的購購力或會出現(xiàn)階段性的釋放，這是成交量預(yù)計將在低位出現(xiàn)一定程度的回升。

　　漢宇地產(chǎn)：預(yù)計2012年的二手房市場將呈現(xiàn)出“先抑后揚”的走勢。上半年的成交量預(yù)計將維持在10000套左右或以下，甚至觸及歷史低位。價格僵局一旦打破，政策壓力才有望緩解，至下半年市場有望逐步回升，并且達到一個相對的中高位。預(yù)計全年成交量在15萬套以上，不會低于2011年低位水平。價格方面，除了內(nèi)中環(huán)線和一些優(yōu)質(zhì)二手樓盤外，外環(huán)以外、甚至中外環(huán)線的二手房價格僵局有望在明年二季度打破，這些區(qū)域價格調(diào)整的幅度有望達到15%～20%，個別板塊甚至可能出現(xiàn)恐慌性的拋售。

　　德佑地產(chǎn)：2012年各方都處在一種期望的狀態(tài)，購房者期望房價的調(diào)整到合理，開發(fā)商期望政策能夠放松，政府期望成交量的回升帶動土地成交的回升，因此各方的方向應(yīng)該是的一致，就是房價的調(diào)整，成交量的回升。大膽預(yù)測2012年將是成交量長時間筑底之后價格的調(diào)整，隨之而來的就是成交量的穩(wěn)步回升。

　　信義房屋：理性與可持續(xù)發(fā)展將是2012年房地產(chǎn)市場的基調(diào)。2012年仍將是地產(chǎn)政策年，物業(yè)稅的調(diào)整將深刻影響行業(yè)發(fā)展，從緊的房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)，諸多的政策必將更好的促進產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展。

　　預(yù)測3 購房者如何行？

　　從量、價關(guān)系上判斷，物業(yè)降幅30%已近跌幅底部。

　　中原地產(chǎn)：我們認為二手房降價20%-30%就能達到底部，在政策調(diào)控不放松的大勢下，業(yè)主信心將會逐步瓦解，降價尺度也會逐漸向這個方向靠攏。但從現(xiàn)有的價格到市場底部的過程中，不同區(qū)域尺度上存在一定的差異。對于外圍城區(qū)的二手房，由于較低總價，主要受到剛需人群青睞，市場需求較旺，降價底部為20%；而目前城區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了降價兩折的房源，但市場反應(yīng)一般，我們認為依然存在價格尋底的空間，3折是更為合理的尺度。對于購房者而言，降價尺度能夠達到或接近這個尺度的，都是可以考慮入手的。

　　21世紀不動產(chǎn)：調(diào)控高壓短期難以改變，是否值得入市需要更多的從量、價關(guān)系上判斷。頭先，成交量已見底。經(jīng)過去年半年的下降，目前二手房交易量已提前進入“春節(jié)行情”的低點，可謂跌無可跌。其次，已有房價降幅被市場認同，未來降價主要體現(xiàn)在范圍的擴大。新房降價20%，房源即可獲得去化；其降價趨勢也將逐步傳導(dǎo)至二手房、但幅度會稍小。因此，房價降幅的進一步擴大難以出現(xiàn)，市民更需關(guān)注的是哪些盤源可能后續(xù)跟進，伺機入市。

　　漢宇地產(chǎn)：從2011年四季度開始實際上已經(jīng)進入到了所謂的“抄底”時機，但這個“抄底”不是指大降價，而是只有在這個期間你能獲得充分話語權(quán)，爭取的議價空間。住宅市場尤其是城區(qū)的二手房供需矛盾不會因政策而改變，但政策遲早是會變的。2012年將會是今后數(shù)年較佳的入市時機，建議實際上只有八個字：寧早勿晚，寧缺勿濫。遇到合適的房源如果有一定議價就應(yīng)該果斷出手，碰到房源或者價格不合適就應(yīng)該迅速轉(zhuǎn)移目標(biāo)，但是不要干等，否則你永遠找不到入市的點。

　　德佑地產(chǎn)：成交量能夠很好的體現(xiàn)房價上漲動力和調(diào)整的壓力，對于一些急需購房的剛需購房者，選擇一些房價抗跌的區(qū)域，或者前期房價已經(jīng)出現(xiàn)明顯下跌的區(qū)域就可以了，這樣可以避免未來房價大幅調(diào)整帶來較大的損失。

　　信義房屋：2012年中國經(jīng)濟整體將步入穩(wěn)健期，地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)進行，但調(diào)控力度不排除適度放松，所以預(yù)判明年的房市大幅波動的可能不大。

　　經(jīng)過幾次調(diào)控和政策的出臺，目前市場上以自住需求為主，對于剛需購房者明年一季度末或二季度會是一個不錯的購房良機，信義房屋建議，遇到合適的房子該出手就出手，房價不會如你所愿“跌跌不休 ”。

　　預(yù)測4 購哪更具潛力？

　　是規(guī)劃概念板塊，還是降價到位板塊，2012年購哪更具潛力。

　　嘉定新城：價格估值回歸

　　嘉定新城是過去三年上海新房市場較活躍，成長速度較快的板塊，在這一輪樓市調(diào)控中，嘉定新城也是降價的熱門板塊，而到明年板塊新房的降價空間已經(jīng)非常有限，二手房的降價局面有望打開，是一個適合抄底的板塊。

　　虹口區(qū)北外灘：內(nèi)環(huán)+外灘=保值

　　北外灘地區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是建成一個金融國際航運商貿(mào)、現(xiàn)代商業(yè)、高尚居住和濱江休閑為一體、具有國際 水準的現(xiàn)代化區(qū)域，其規(guī)劃范疇比陸家嘴地區(qū)更為完善。盡管目前北外灘規(guī)劃建設(shè)剛起步，其現(xiàn)狀無法與小陸家嘴相媲美，但作為同屬于未來上海商務(wù)區(qū)版塊，北外灘未來的樓價將向小陸家嘴看齊。該板塊租賃客源穩(wěn)定且充足，出租回報穩(wěn)定，這些客源主要是在浦東陸家嘴、四川北路及外灘附近工作的公司中高層主管，尤其是1-2房的小房型基本上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　徐匯建國西路：毗鄰名校 成熟商圈 準父母熱捧板塊

　　徐匯區(qū)淮海路商圈建國西路板塊，毗鄰徐匯、盧灣兩大區(qū)，地處內(nèi)環(huán)位置，交通自然非常便利，軌道交通方面，一號線陜西南路站，步行約15時辰；規(guī)劃建設(shè)中的九號線嘉善路站，更是近在咫尺。再加上 資源，向陽小學(xué)、建襄小學(xué)、徐匯區(qū)小學(xué)等都是上海市小學(xué)，而與之對應(yīng)的中學(xué)則有：中國中學(xué)、位育中學(xué)等。建國西路板塊比較有代表性的樓盤有梧桐花園、匯景苑、襄陽公寓、明園世紀城、東方巴黎等。作為一個自住投資皆宜板塊，2011年該板塊的房價并沒有降，預(yù)計2012年會跌的可能性比較低。

　　靜安區(qū)：剛性需求釋放

　　靜安區(qū)板塊以新建的公寓樓為主，房齡大都在5年左右，比較有代表性的樓盤有曼克頓豪庭、靜安楓景、以及剛交房的靜安豪景等。這幾個物業(yè)共同點，，均為新加坡發(fā)展商，當(dāng)年有些是在境外發(fā)售；，品質(zhì)高尚，均為知名外資物業(yè)公司管理；再者他們都配有功能齊全的會所，游泳池、網(wǎng)球場是標(biāo)配，其中靜安豪景甚至配有保齡球館，所以吸引了眾多高層次人士的目光，境外客戶入住率均達到40%以上。

　　徐匯濱江：江景資源向南延伸

　　徐匯濱江屬于上海市沿黃浦江西岸南延伸段范圍，與浦西世博會址臨近并且隔江就是浦東世博規(guī)劃區(qū)。板塊依托徐家匯商圈外擴的規(guī)劃，周邊配套設(shè)施受到較好帶動。臨近徐匯商業(yè)圈、龍華旅游區(qū)，上海植物園等商業(yè)及旅游資源。并且區(qū)域交通優(yōu)勢也十分明顯內(nèi)有內(nèi)環(huán)、上海南站、軌道交通3、7號線、上中路隧道等。當(dāng)前區(qū)域內(nèi)新建江景房價格在5-6萬左右，隨著區(qū)域建設(shè)進入中后期，高端商務(wù)人群的引入將帶動對高端物業(yè)需求的提升。

　　陸家嘴濱江南端：豪宅聚集地

　　對于陸家嘴而言，大家再熟悉不過了，20萬的豪宅湯臣一品，15萬的豪宅中糧海景一號，未來的20萬的濱江凱旋門等耳熟能詳?shù)母叨撕勒亲鳛殛懠易靺^(qū)域位置相對略差的南端，也有很多在10萬元以內(nèi)的豪宅，部分項目還僅在7萬元左右，作為購房的參考位的地段當(dāng)前的市場，那么在這里購房還是具有較高的性價比的。

　　浦東外高橋；全國經(jīng)濟總量的保稅區(qū)

　　外高橋板塊地處浦東新區(qū)東北部，是目前全國經(jīng)濟總量的外高橋保稅區(qū)。軌道交通6號線在該

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