新浪二手房訊(編輯 孫欣)上海二手房指數(shù)辦公室較新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年3月，上海二手房指數(shù)為2577點(diǎn)，較上月下降4點(diǎn)，環(huán)比下跌0.13%，跌幅比上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。較2011年3月下跌9點(diǎn)，這是指數(shù)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌后頭次出現(xiàn)的同比下跌，跌幅為0.34%。

　　同比環(huán)比均跌 價(jià)格波動(dòng)加大

　　在指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的所有板塊中，58%下跌，30%走平，12%上漲。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，購房者受益于普通住房新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，積壓的剛需在3月集中釋放，成交量上揚(yáng)屬于“恢復(fù)性”增長，但市場呈現(xiàn)“小陽春”假象。購房者出手，部分上家議價(jià)空間趨小，小部分甚至逆勢漲價(jià)，購賣雙方博弈加劇。在樓市整體上“以價(jià)換量”作用下，交投暫別清淡，二手房價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下探。下跌板塊雖然減少但跌幅擴(kuò)大。由于成交量回升，導(dǎo)致部分業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)變，逾一成熱門房源出現(xiàn)漲價(jià)，令區(qū)域內(nèi)一二手房價(jià)格倒掛再現(xiàn)。3月呈現(xiàn)的二手房價(jià)格波動(dòng)加大，令成交量再次回落成為可能。

　　影響3月市場走勢的政策背景是：3月1日起，上海執(zhí)行新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)；3月5日召開的全國“兩會(huì)”上，國務(wù)院總理 所作政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸；3月14日， 在記者會(huì)上明確指出，房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。由此，購房者降價(jià)預(yù)期再度增強(qiáng)。

　　成交量恢復(fù)性增長

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，3月，市區(qū)全部8個(gè)區(qū)下跌0.13%，跌幅比上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。4個(gè)市區(qū)及浦東陸家嘴3月下跌0.09%，跌幅比上月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。其中，長寧下跌0.15%，徐匯下跌0.13%，黃浦下跌0.08%，僅靜安上漲0.01%。3月市區(qū)帶看量和掛牌量均環(huán)比上漲20%左右，交易量上升。成交案例中，結(jié)婚購房和外地頭次購房客戶占60%左右，小部分置換型購家入市也較為積極，有的甚至不用貸款。然而成交回升后，一些業(yè)主將議價(jià)空間從10%縮小至5%左右，甚至提價(jià)，加上3月14日 總理“房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”的表態(tài)，令原本有些活躍的購房者再度等待或觀望。

　　新興城區(qū)3月下跌0.13%，跌幅比上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。嚴(yán)政下，外圍投資型業(yè)主看低后市逐漸趨同，如嘉定等區(qū)的投資客拋盤降價(jià)幅度在15%以上。這使得外圍一二手房價(jià)格倒掛有所消退。寶山等區(qū)域規(guī)定和父母共享住房的未婚子女不可再新購房，盡管該政策隨后被叫停，但政策反復(fù)，阻擾了剛需購房者入市，3月，寶山近市區(qū)部分下跌0.17%。

　　非新興城區(qū)3月下跌0.15%，跌幅比上月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)。浦東遠(yuǎn)郊部分下跌0.30%，金山下跌0.15%。非新興城區(qū)3月跌幅大于全市平均水平，是因?yàn)橥鈦硇枨笊?，本地需求又受到政策抑制，令價(jià)格持續(xù)下跌。跌幅較大的板塊有浦東曹路和浦東外環(huán)，分別下跌0.36%和0.29%。

　　漲價(jià)板塊超過一成

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年3月全市128個(gè)板塊中，下跌75個(gè)，持平38個(gè)，上漲15個(gè)。

　　下跌板塊3月下跌0.25%，跌幅比上月擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。普通住房新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施、頭套房貸優(yōu)惠利率等，一手房的受惠度遠(yuǎn)高于二手房。回歸的剛需購房多集中在降價(jià)幅度較大的外圍新房，使得周邊二手房不得不做出連續(xù)價(jià)格調(diào)整，如浦東外高橋板塊下跌0.37%，青浦新城板塊下跌0.30%。高端房聚集的區(qū)域也出現(xiàn)豪宅成交回升、價(jià)格下跌的跡象。3月，黃浦區(qū)人民廣場板塊下跌0.34%，南京東路板塊和長寧中山公園板塊均下跌0.32%。浦東下跌板塊中：六里板塊跌0.32%，世博濱江板塊跌0.30%，上南板塊跌0.21%，花木跌0.18%。

　　持平板塊分布較為分散。2月下半月突起成交小高峰后，部分業(yè)主產(chǎn)生了對市場已經(jīng)回暖的誤判，議價(jià)空間的縮小和漲價(jià)使得很多區(qū)域陷于僵持。

　　上漲板塊較3月多了10個(gè)，平均上漲0.15%。隨著各個(gè) 的劃定，緊靠學(xué)校的小區(qū)購賣突起。這使得上漲板塊中緊靠學(xué)校的小區(qū)板塊占了很大比例。在一些傳統(tǒng)緊靠學(xué)校的小區(qū)集中區(qū)，需求量較春節(jié)前上升了20%-30%。3月，徐匯長橋板塊、普陀曹楊板塊和靜安南京西路板塊分別上漲0.21%、0.20%和0.17%。同時(shí)，受惠于普通住房新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，中低端二手房成交大熱，這類房源也恰恰成為漲價(jià)“急先鋒”。如嘉定安亭和松江泗涇板塊，分別上漲0.11%和0.07%。目前上漲板塊地域較為局限，對整個(gè)上海二手房市場影響不大，但與大市承壓相背。

　　上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，3月二手房價(jià)格指數(shù)是近幾年來頭次同比、環(huán)比同時(shí)下跌，但價(jià)格波動(dòng)范圍加大，逾一成物業(yè)逆勢漲價(jià)，若蔓延開來或會(huì)重回僵持狀態(tài)。3月二手房成交量回升，是部分剛需回歸，可理解為市場階段性上揚(yáng)。但剛需支撐起的市場活躍行情帶有極大的不確定性，這類購房者受政策、輿論影響大，敏感度高，一旦政策導(dǎo)向有風(fēng)吹草動(dòng)，他們就會(huì)重拾觀望?！翱偫矸績r(jià)”的大討論也將深度影響市場長期走勢。

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