新浪二手房(編輯 孫欣)隨著上海普宅標(biāo)準(zhǔn)提高政策的確定、經(jīng)適房準(zhǔn)入供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，以及央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的影響，在政策、季節(jié)等多方面因素的影響下，壓抑了許久的二手房市場(chǎng)需求有所釋放。各門(mén)店來(lái)客量、帶看量和成交量都有所上升，上海局部板塊二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象。但因政策持續(xù)從嚴(yán)，加上不少業(yè)主期望值再次抬升，部分業(yè)主出現(xiàn)逆市漲價(jià)的行為，區(qū)二手房回暖仍較為緩慢。

　　同比幾近走平 板塊波動(dòng)再現(xiàn)

　　2012年2月，上海二手房指數(shù)為2581點(diǎn)，較上月下降2點(diǎn)，環(huán)比下跌0.07%，跌幅比上月縮小0.05個(gè)百分點(diǎn)。2012年2月指數(shù)與去年同期相比，僅微弱上漲0.04%，同比近乎走平。在連續(xù)5個(gè)月下跌后，上海二手房指數(shù)跌回一年前。

　　在指數(shù)系統(tǒng)檢測(cè)的所有板塊中，61%下跌，35%走平，4%上漲。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，春節(jié)后二手房市場(chǎng)延續(xù)冷清，但從2月16日新普通住房標(biāo)準(zhǔn)宣布3月落地后推動(dòng)了人氣，加上一手房市場(chǎng)再現(xiàn)“以?xún)r(jià)換量”，二手房成交逐漸回升，改善型、剛需者陸續(xù)回探價(jià)格呈現(xiàn)跌幅縮小、板塊波動(dòng)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，區(qū)域價(jià)格跌幅接近平均。

　　影響2月市場(chǎng)走勢(shì)的政策背景是：3月1日起，上海執(zhí)行新的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；央行宣布自2月24日起，今年以來(lái)存準(zhǔn)率頭次下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)；滬上部分銀行主動(dòng)回調(diào)頭套房貸款利率，并縮短審批放款周期；2月28日晚上海市房管局緊急下發(fā)通知稱(chēng)，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策，回應(yīng)之前“松綁”一說(shuō)。

　　區(qū)域跌幅趨向平均

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2月，市區(qū)全部8個(gè)區(qū)下跌0.07%，跌幅比上月縮小0.08個(gè)百分點(diǎn)。4個(gè)市區(qū)及浦東陸家嘴2月下跌0.06%，跌幅比上月縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)。其中，靜安下跌幅度，下跌0.11%，黃浦和徐匯次之，均下跌0.06%，長(zhǎng)寧跌幅較小，微跌0.01%。隨著樓市調(diào)控向深度延伸，市高端物業(yè)拋盤(pán)量明顯增多，且以投資客拋售居多，議價(jià)空間也較大。但由于高端物業(yè)購(gòu)賣(mài)不在新普通住房標(biāo)準(zhǔn)放寬、頭套房貸松動(dòng)等優(yōu)惠政策“普照”范圍內(nèi)，只有滿(mǎn)足好房、價(jià)格又有松動(dòng)的基本條件，才會(huì)打動(dòng)改善型實(shí)力購(gòu)家出手。而總體來(lái)說(shuō)，高端二手房源的降價(jià)動(dòng)力依然不足。

　　2月市區(qū)中低端市場(chǎng)成交房源多為婚房和置換需求，150萬(wàn)-200萬(wàn)元的次新房受關(guān)注度較高。普陀、虹口以及寶山市區(qū)部分等區(qū)域2月帶看量明顯增多。

　　新興城區(qū)2月下跌0.08%，跌幅比上月縮小0.02個(gè)百分點(diǎn)。2月中旬以后，新興城區(qū)二手房帶看量環(huán)比上升50%以上，帶動(dòng)成交率先復(fù)蘇。成交集中于總價(jià)150萬(wàn)元以下的低端物業(yè)。購(gòu)房者以自住和剛需為主，閔行、寶山、松江近市區(qū)部分價(jià)格分別下跌0.09%、0.03%和0.02%。不過(guò)，二手房略現(xiàn)與一手房不同的趨向，即一手房降價(jià)個(gè)案增多、降幅擴(kuò)大，但二手房市場(chǎng)在部分賣(mài)房者堅(jiān)守之下，降價(jià)趨緩，甚至出現(xiàn)個(gè)別板塊提價(jià)。

　　非新興城區(qū)2月下跌0.07%，跌幅比上月縮小0.05個(gè)百分點(diǎn)。金山下跌0.09%，崇明和奉賢均下跌0.03%。

　　先簽約后過(guò)戶(hù)增多

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2012年2月全市128個(gè)板塊中，下跌78個(gè)，持平45個(gè)，上漲5個(gè)。

　　下跌板塊2月平均下跌0.13%，跌幅比上月縮小0.27個(gè)百分點(diǎn)。下跌板塊增多，但跌幅均未超過(guò)0.20%。跌幅的板塊為浦東外環(huán)和惠南板塊，均下跌0.20%，這是因?yàn)檫@兩個(gè)板塊地段偏遠(yuǎn)，且無(wú)軌交等配套利好支撐，外來(lái)剛需進(jìn)入勢(shì)頭減弱。其余板塊分布較為分散，下跌也多為業(yè)主理性報(bào)價(jià)促進(jìn)成交。雖然掛牌價(jià)松動(dòng)不大，但受惠于新普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策，業(yè)主將“到手價(jià)”改為“成交價(jià)”，變相跌價(jià)5%左右。老工房集中板塊此類(lèi)成交較多，如閘北新客站、徐匯龍華、普陀萬(wàn)里分別下跌0.19%、0.18%和0.17%。

　　3月1日起執(zhí)行新普通住房標(biāo)準(zhǔn)的消息一公布，內(nèi)環(huán)和內(nèi)外環(huán)區(qū)域納入新普通房比例大增，成為受惠較多的區(qū)域，由此激起剛需客回探市場(chǎng)的激情，納入新普通房后稅費(fèi)減少，也使得房?jī)r(jià)下跌趨緩，走平增多。由于消息公布離實(shí)施還尚有時(shí)日，導(dǎo)致看客多、成交少，成交放量不明顯。據(jù)二手房指數(shù)辦公室調(diào)查，此標(biāo)準(zhǔn)一出臺(tái)，一些介于標(biāo)準(zhǔn)上下的二手房，開(kāi)始變相調(diào)整價(jià)格，以新普通住房面目迎接剛需客，甚至部分交易轉(zhuǎn)為“半吊子”，先簽約，等到3月后再過(guò)戶(hù)交易。

　　持平板塊多分布于中外環(huán)。，中外環(huán)大量面積小、總價(jià)低的老工房能夠達(dá)到新普通住房標(biāo)準(zhǔn)，這類(lèi)處于臨界點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主和購(gòu)房者選擇等待。如普陀桃浦、閔行梅隴、寶山上大等板塊持平。，雖然部分剛需房源總價(jià)已經(jīng)跌至購(gòu)房者可接受的范圍，但一手房供應(yīng)、降價(jià)潮尚未全面啟動(dòng)，購(gòu)房者仍在比較中觀望。第三，資金雄厚的業(yè)主心態(tài)淡定，年后急需資金周轉(zhuǎn)的業(yè)主減少，等得起的業(yè)主對(duì)賣(mài)房興趣大減。

　　上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，2月二手房成交量的回升并非表明剛需客戶(hù)已經(jīng)全面回歸，大部分不受限購(gòu)制約的剛需客仍然選擇觀望。在這種市場(chǎng)情緒下，一二手房?jī)r(jià)格倒掛再次轉(zhuǎn)化為二手房“慢一拍”，一手房降價(jià)范圍擴(kuò)大，但二手房“拉鋸”加大，甚至出現(xiàn)小部分價(jià)格反漲；2月指數(shù)同比走平，區(qū)域跌幅趨向平均，但板塊波動(dòng)重現(xiàn)。隨著3月新版普通住房標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，去年下半年積壓的購(gòu)房需求開(kāi)始釋放，尋覓合適房源和入市時(shí)機(jī)。在上海二手房指數(shù)同比走平之后，如果連續(xù)第6個(gè)月下跌，那么價(jià)格拐點(diǎn)將宣告到來(lái)。(上海二手房指數(shù)辦公室)

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