日前，二手房市場讓價幅度開始愈加明顯。然而出人意料的是，在此形勢下，建造年代稍久的二手房要比次新房更為走俏。

　　中介機構抽樣統(tǒng)計顯示，2011年全年原房東持有滿5年以上再掛牌出售的房源占據(jù)交易的主流，約占總成交套數(shù)比例的60%。而自去年8月起，該占比逐月加速向上，至2011年12月5年以上房源的比例已經(jīng)占市場總成交的69%，為年內較高，且從市場反饋的信息來看，該比例還在繼續(xù)上漲。

　　對此，21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，頭先，該些成交的房東持有滿5年二手房源的業(yè)主多有置換，在如今部分新房高調降價下，其以小換大、以舊換新的意愿較為強烈。

　　其次，隨著購方市場的確立，當前二手房交易過程中交投雙方稅費各付的情況越來越多。交易中地位顯著提升的購房者對業(yè)主提出的到手價不再“屈服”，這也在一定程度上影響了那部分未滿5年，需自身支付高額稅費的業(yè)主心態(tài)。

　　據(jù)了解，一套業(yè)主持有未滿5年的二手住宅掛牌交易，雙方需要繳納房屋總價約8%-11%不等的交易稅費；倘若滿5年，其二手交易稅費成本優(yōu)勢明顯，較未滿5年房源稅費節(jié)約6%。

　　黃河滔給筆者算了一筆賬：以一套90平方米，總價200萬的房源為例，如此前以150萬購入，那么對于滿5年的普通住宅而言，房東要繳稅費225元；而對未滿5年的普通住宅，房東繳納數(shù)額竟多至13.1萬元。

　　專家指出，如此巨大的稅額差異，讓二手“舊房”比次新房更順利地達成交易。

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　　供應同比激增逾八成 剛需盤或集中“血拼”

　　數(shù)據(jù)顯示，截至1月20日，2012年2月上海市場預計將有20個住宅項目開盤，環(huán)比1月份8個的預開盤量大幅提升150%；同比2011年2月較終11個的開盤量漲幅同樣高達81.8%。

　　筆者發(fā)現(xiàn)，近期預開項目所處位置高度集中于剛需大區(qū)。預計將于2月入市的20個項目中，大浦東總計預推7盤居頭；其次為嘉定，有4盤入市，占比20%。與此形成鮮明對比的是，有8個區(qū)縣呈現(xiàn)零開盤。

　　地產(chǎn)分析師湯正魏認為，浦東與嘉定是2011年末成交量較為突出的兩個區(qū)縣，該兩區(qū)也是滬上”以價換量”的始發(fā)地，雖然隨著年末搶收潮的結束巨額優(yōu)惠項目也有所減少，但市場競爭依然較強，農(nóng)歷新年剛過就有較多的項目扎堆入市，或想提前開始血拼，以減輕下半年在銷售和資金鏈上的壓力。

　　事實上，剛需盤提前血拼的意圖已經(jīng)在優(yōu)惠措施上有所體現(xiàn)。但嘉定、浦東兩大區(qū)域在優(yōu)惠上的表現(xiàn)則大相徑庭。嘉定以降幅為先，而浦東則以數(shù)量取勝。

　　預統(tǒng)計顯示，2月房價降幅的是嘉定區(qū)，雖然優(yōu)惠項目環(huán)比1月的24個減少了8個，但降幅已達到了33.3%。

　　業(yè)內人士分析，由于嘉定區(qū)項目類別比較單一，大多數(shù)都屬于低總價的剛需項目，迫于成交壓力在年前紛紛進行促銷搶收活動，所以推出了大量的優(yōu)惠，造成1月嘉定區(qū)優(yōu)惠項目數(shù)量增幅達到100%。而到了2月以后，部分項目由于銷售任務告一段落，又或者已經(jīng)完成了搶收指標，所以又紛紛取消了促銷活動，導致在2月份嘉定區(qū)的優(yōu)惠項目數(shù)量又出現(xiàn)了大幅下滑的局面，但這并不意味著開發(fā)商促銷意圖降低。

　　至于大浦東，雖然在2月打折優(yōu)惠項目數(shù)量上也有小幅的下降，但憑借其地域廣闊，區(qū)內在售樓盤眾多，所以依舊以38個促銷樓盤繼續(xù)蟬聯(lián)打折優(yōu)惠數(shù)量榜頭。

　　此外，專家提醒，上海降低普通住宅標準之后，對于集中分布在外環(huán)的潛在剛需客群而言，可以節(jié)省很大一筆費用，對市場也能有一定的推動作用。因此，一批“新普通住宅”或也將抓住這一利好因素，應市推盤刺激購房者入市，但同時也會造成一批受益的購房者選擇在新標準出臺后再簽約，短期內的樓市成交量將不會有所突破。

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