“在樓市時(shí)期，長(zhǎng)三角是市場(chǎng)高地，在政策調(diào)控期，它也自然成了調(diào)控高地。通過(guò)長(zhǎng)期持續(xù)的宏觀調(diào)控，長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到了初步遏制。2012年樓市調(diào)控仍將是主旋律，不過(guò)，調(diào)控可能會(huì)更細(xì)化和理性，對(duì)待消費(fèi)型需求方面可能會(huì)放松。”

　　在國(guó)家宏觀調(diào)控的持續(xù)作用下，一直高唱?jiǎng)P歌的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)滯脹現(xiàn)象。這種低迷現(xiàn)象在剛剛過(guò)去的春節(jié)樓市中再次得到體現(xiàn)。據(jù)了解，南京、上海、杭州等多個(gè)長(zhǎng)三角城市樓市在春節(jié)期間的成交量與去年同期相比出現(xiàn)大幅下降，有的甚至以“零成交”收尾。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年樓市調(diào)控仍將是主旋律，不過(guò)，調(diào)控可能會(huì)更細(xì)化和理性，對(duì)待消費(fèi)型需求方面可能會(huì)放松，對(duì)投機(jī)性需求堅(jiān)決打擊，因此，開(kāi)發(fā)商想要提高成交量，大幅降價(jià)是必要條件。

　　春節(jié)樓市慘淡

　　用“慘淡”來(lái)形容春節(jié)期間長(zhǎng)三角的樓市并不夸張。在百度搜索框中輸入“長(zhǎng)三角樓市”一詞可以發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角地方媒體用于描述樓市的形容詞均以“冰點(diǎn)”、“利空”、“調(diào)控重地”等悲觀詞語(yǔ)為主。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)長(zhǎng)假七天，上海市商品住宅成交僅16套，同比下滑33.3%；總計(jì)成交面積1749平方米，同比2011年春節(jié)期間0.24萬(wàn)平方米的簽約量萎縮了27.9%，成交均價(jià)則依舊低于2萬(wàn)元/平方米，為17099元/平方米，同比下探8.3%。與此同時(shí)，在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊下，春節(jié)期間上海二手樓市也少有購(gòu)家看房；為吸引購(gòu)家，部分業(yè)主主動(dòng)下調(diào)房?jī)r(jià)。

　　江蘇省各城市的情況也不容樂(lè)觀。據(jù)地方媒體報(bào)道，無(wú)錫春節(jié)樓市連續(xù)6天零成交，7天長(zhǎng)假商品住宅未賣出一套，僅在除夕當(dāng)天成交了2套辦公用房。

　　同病相憐的常州在春節(jié)樓市7天僅成交了7套房，和去年春節(jié)相比，成交量下降幅度高達(dá)七成。365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2012年1月22日至1月28日，常州市五大區(qū)共成交了商品房7套，總成交面積為770.3平方米，成交的全是住宅產(chǎn)品，商品房日均成交量為1套。

　　蘇州也不例外。雖然商家啟動(dòng)了促銷活動(dòng)但仍無(wú)法拉動(dòng)銷量，今年春節(jié)蘇州的樓市銷售連續(xù)三天成交掛零。據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)長(zhǎng)假市區(qū)共成交新住宅房22套，此數(shù)據(jù)較去年同期下跌24套，且其中大部分為保障性住房。一項(xiàng)針對(duì)蘇州市民的調(diào)查顯示，由于受到2011年國(guó)家強(qiáng)勢(shì)調(diào)控的影響，2012年初只有10%蘇州購(gòu)房者選擇在季度出手購(gòu)房，21%的受調(diào)查者表示將在季度購(gòu)房。

　　此外，浙江也沒(méi)能獨(dú)善其身。以其省會(huì)城市杭州為例，杭州透明售房網(wǎng)顯示，從1月22日至29日，春節(jié)期間杭州7天只成交1套商品住宅。

　　調(diào)控將細(xì)分化

　　雖然春節(jié)并不是樓市的黃金期，但在市場(chǎng)普遍低迷的情況下，開(kāi)年的樓市狀況對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期起著很大的作用。

　　“在樓市時(shí)期，長(zhǎng)三角是市場(chǎng)高地，在政策調(diào)控期，它也自然成了調(diào)控高地。通過(guò)長(zhǎng)期持續(xù)的宏觀調(diào)控，長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到了初步遏制?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2012年樓市調(diào)控仍將是主旋律，不過(guò)，調(diào)控可能會(huì)更細(xì)化和理性，對(duì)待消費(fèi)型需求方面可能會(huì)放松。

　　以上海為例，尹伯成告訴記者，日前，上海市市長(zhǎng) 在答記者問(wèn)時(shí)表示，上海將上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)較快2月底前公布方案并于季度實(shí)施。上海市普通住宅的新標(biāo)準(zhǔn)為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)調(diào)整為330萬(wàn)元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬(wàn)元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬(wàn)元/套以下。

　　“一方面，與2008年的舊版標(biāo)準(zhǔn)相比，新標(biāo)準(zhǔn)已明顯放寬。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬意味著更多房源將享受減稅優(yōu)惠，以一套外環(huán)以外150萬(wàn)元的二手房為例，如果是非普通住宅，購(gòu)家須繳納4.5萬(wàn)元契稅，但如果按照新標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)家只需繳納2.25萬(wàn)元契稅，標(biāo)準(zhǔn)放寬的減稅效果明顯。這將有利于刺激房產(chǎn)交易回升。”尹伯成表示，另一方面，新標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)外環(huán)地區(qū)的房?jī)r(jià)引導(dǎo)上也出現(xiàn)了差異化。

　　記者了解到，此次調(diào)整內(nèi)環(huán)線內(nèi)上調(diào)較少，相比2008年245萬(wàn)元/套僅增加了35%，而內(nèi)外環(huán)之間則上調(diào)了43%、外環(huán)以外上調(diào)幅度更高達(dá)63%，因此外環(huán)外區(qū)域的房源受惠新標(biāo)準(zhǔn)較為明顯。

　　記者了解到，除了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)之外，在住房信貸方面，差別化趨勢(shì)也越發(fā)明顯。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證頭次購(gòu)房家庭的貸款需求。而據(jù)上海媒體報(bào)道，上海部分銀行頭套房房貸利率已悄然松動(dòng)，將至基準(zhǔn)利率。

　　尹伯成認(rèn)為，宏觀調(diào)控之下，樓市主角正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，有頭次置業(yè)和改善性需求的剛需購(gòu)房者才是當(dāng)下市場(chǎng)的主力軍。因此開(kāi)發(fā)商必須思變，大幅降價(jià)、轉(zhuǎn)走剛需路線才是明智之舉。“只要價(jià)格降到合理區(qū)間，消費(fèi)型需求必然會(huì)釋放，到時(shí)成交量也會(huì)隨之上升?！?/p>

　　此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著供應(yīng)量，特別是保障房供應(yīng)量的增加，長(zhǎng)三角城市住宅市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步分化，樓市雙軌制將逐漸形成。

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