“在樓市時期，長三角是市場高地，在政策調(diào)控期，它也自然成了調(diào)控高地。通過長期持續(xù)的宏觀調(diào)控，長三角城市房價上漲的勢頭已經(jīng)得到了初步遏制。2012年樓市調(diào)控仍將是主旋律，不過，調(diào)控可能會更細化和理性，對待消費型需求方面可能會放松?！?/p>

　　在國家宏觀調(diào)控的持續(xù)作用下，一直高唱凱歌的長三角房地產(chǎn)市場出現(xiàn)滯脹現(xiàn)象。這種低迷現(xiàn)象在剛剛過去的春節(jié)樓市中再次得到體現(xiàn)。據(jù)了解，南京、上海、杭州等多個長三角城市樓市在春節(jié)期間的成交量與去年同期相比出現(xiàn)大幅下降，有的甚至以“零成交”收尾。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，2012年樓市調(diào)控仍將是主旋律，不過，調(diào)控可能會更細化和理性，對待消費型需求方面可能會放松，對投機性需求堅決打擊，因此，開發(fā)商想要提高成交量，大幅降價是必要條件。

　　春節(jié)樓市慘淡

　　用“慘淡”來形容春節(jié)期間長三角的樓市并不夸張。在百度搜索框中輸入“長三角樓市”一詞可以發(fā)現(xiàn)，長三角地方媒體用于描述樓市的形容詞均以“冰點”、“利空”、“調(diào)控重地”等悲觀詞語為主。

　　據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)長假七天，上海市商品住宅成交僅16套，同比下滑33.3%；總計成交面積1749平方米，同比2011年春節(jié)期間0.24萬平方米的簽約量萎縮了27.9%，成交均價則依舊低于2萬元/平方米，為17099元/平方米，同比下探8.3%。與此同時，在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊下，春節(jié)期間上海二手樓市也少有購家看房；為吸引購家，部分業(yè)主主動下調(diào)房價。

　　江蘇省各城市的情況也不容樂觀。據(jù)地方媒體報道，無錫春節(jié)樓市連續(xù)6天零成交，7天長假商品住宅未賣出一套，僅在除夕當天成交了2套辦公用房。

　　同病相憐的常州在春節(jié)樓市7天僅成交了7套房，和去年春節(jié)相比，成交量下降幅度高達七成。365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2012年1月22日至1月28日，常州市五大區(qū)共成交了商品房7套，總成交面積為770.3平方米，成交的全是住宅產(chǎn)品，商品房日均成交量為1套。

　　蘇州也不例外。雖然商家啟動了促銷活動但仍無法拉動銷量，今年春節(jié)蘇州的樓市銷售連續(xù)三天成交掛零。據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)長假市區(qū)共成交新住宅房22套，此數(shù)據(jù)較去年同期下跌24套，且其中大部分為保障性住房。一項針對蘇州市民的調(diào)查顯示，由于受到2011年國家強勢調(diào)控的影響，2012年初只有10%蘇州購房者選擇在季度出手購房，21%的受調(diào)查者表示將在季度購房。

　　此外，浙江也沒能獨善其身。以其省會城市杭州為例，杭州透明售房網(wǎng)顯示，從1月22日至29日，春節(jié)期間杭州7天只成交1套商品住宅。

　　調(diào)控將細分化

　　雖然春節(jié)并不是樓市的黃金期，但在市場普遍低迷的情況下，開年的樓市狀況對于市場預(yù)期起著很大的作用。

　　“在樓市時期，長三角是市場高地，在政策調(diào)控期，它也自然成了調(diào)控高地。通過長期持續(xù)的宏觀調(diào)控，長三角城市房價上漲的勢頭已經(jīng)得到了初步遏制?！睆?fù)旦大學房地產(chǎn)研究主任尹伯成在接受《國際金融報》記者采訪時表示，2012年樓市調(diào)控仍將是主旋律，不過，調(diào)控可能會更細化和理性，對待消費型需求方面可能會放松。

　　以上海為例，尹伯成告訴記者，日前，上海市市長 在答記者問時表示，上海將上調(diào)普通住宅標準，預(yù)計較快2月底前公布方案并于季度實施。上海市普通住宅的新標準為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價調(diào)整為330萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬元/套以下。

　　“一方面，與2008年的舊版標準相比，新標準已明顯放寬。普通住宅標準放寬意味著更多房源將享受減稅優(yōu)惠，以一套外環(huán)以外150萬元的二手房為例，如果是非普通住宅，購家須繳納4.5萬元契稅，但如果按照新標準，購家只需繳納2.25萬元契稅，標準放寬的減稅效果明顯。這將有利于刺激房產(chǎn)交易回升。”尹伯成表示，另一方面，新標準在內(nèi)外環(huán)地區(qū)的房價引導(dǎo)上也出現(xiàn)了差異化。

　　記者了解到，此次調(diào)整內(nèi)環(huán)線內(nèi)上調(diào)較少，相比2008年245萬元/套僅增加了35%，而內(nèi)外環(huán)之間則上調(diào)了43%、外環(huán)以外上調(diào)幅度更高達63%，因此外環(huán)外區(qū)域的房源受惠新標準較為明顯。

　　記者了解到，除了普通住宅標準上調(diào)之外，在住房信貸方面，差別化趨勢也越發(fā)明顯。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證頭次購房家庭的貸款需求。而據(jù)上海媒體報道，上海部分銀行頭套房房貸利率已悄然松動，將至基準利率。

　　尹伯成認為，宏觀調(diào)控之下，樓市主角正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，有頭次置業(yè)和改善性需求的剛需購房者才是當下市場的主力軍。因此開發(fā)商必須思變，大幅降價、轉(zhuǎn)走剛需路線才是明智之舉?！爸灰獌r格降到合理區(qū)間，消費型需求必然會釋放，到時成交量也會隨之上升?！?/p>

　　此外，業(yè)內(nèi)人士認為，隨著供應(yīng)量，特別是保障房供應(yīng)量的增加，長三角城市住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也將進一步分化，樓市雙軌制將逐漸形成。

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