關(guān)鍵詞 政策

　　回顧 “國八條”

　　1月初，正當(dāng)人們還在焦急地等待房產(chǎn)稅的消息時(shí)，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，即“國八條”橫空出世，其中較核心的規(guī)定就是“限購令”，這個(gè)詞匯完全是2011年各地樓市報(bào)道出現(xiàn)頻率較高的詞匯。主要內(nèi)容為“原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房?！?/p>

　　另外一個(gè)殺手锏就是限貸。對(duì)貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　兩記強(qiáng)勁的組合拳頗有些把人打悶的感覺，很快就有頭腦清醒的人意識(shí)到了“國八條”的威力?！敖衲陝傔^元旦的時(shí)候，我們本以為市場會(huì)好一點(diǎn)，但是一看到‘國八條’的內(nèi)容，我就覺得今年的市場肯定好不了，尤其是對(duì)城區(qū)的高端市場?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)靜安區(qū)總監(jiān)李棟表示，原因很簡單，有錢的人被限購，有資格購房的人又沒錢購城區(qū)的高端房。

　　“滬九條”和“新滬四條”

　　“國八條”出臺(tái)后不久，上海就公布了《關(guān)于本市貫徹落實(shí)<國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知>的實(shí)施意見》，共九條措施，故得名“滬九條”。從內(nèi)容上看，基本是再次強(qiáng)調(diào)“國八條”的內(nèi)容，并推出了一些實(shí)施細(xì)則，如在房貸部分加入了公積金內(nèi)容：對(duì)為改善居住條件購購套住房的，住房公積金個(gè)人貸款頭付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　今年7月，由于之前市場出現(xiàn)一些通過補(bǔ)開稅單來規(guī)避限購政策的情況，上海又出臺(tái)了“新滬四條”，規(guī)定非本市戶籍居民家庭持《個(gè)人所得稅完稅憑證》購房的，個(gè)人所得稅的申報(bào)日期須符合“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計(jì)繳納滿12個(gè)月”的規(guī)定，補(bǔ)繳的不予認(rèn)可。堵上了補(bǔ)稅單的漏洞。

　　此外，“新滬四條”還要求加強(qiáng)商品住房預(yù)訂行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式，向購受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用；也不得通過商業(yè)網(wǎng)站以認(rèn)籌、發(fā)放VIP卡、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。

　　一房一價(jià)

　　今年3月，國家發(fā)改委出臺(tái)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，后被業(yè)內(nèi)解讀為“一房一價(jià)”規(guī)定，很快上海物價(jià)部門也出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行“一房一價(jià)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元的罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。根據(jù)國家發(fā)改委“一房一價(jià)”的規(guī)定，開發(fā)商需要公開的資料包含預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、套內(nèi)面積、優(yōu)惠折扣、每套商品房銷售狀態(tài)、樓號(hào)、樓層、房號(hào)、每平方米單價(jià)、每套銷售總價(jià)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等超過30多項(xiàng)內(nèi)容。

　　根據(jù)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)后，各地開發(fā)商可自行降價(jià)，但漲價(jià)必須重新申報(bào)。不過在實(shí)際執(zhí)行的初期，一些開發(fā)商采取了“高報(bào)低開”的策略。

　　房產(chǎn)稅

　　目前，本市房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化稅率，將“新建商品住房平均銷售價(jià)格”作為界定稅率標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)住房消費(fèi)。即適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。

　　從10月1日起，重慶開始對(duì)主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，成為國內(nèi)頭個(gè)對(duì)存量住房開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的城市。

　　展望 限購將繼續(xù)執(zhí)行

　　商品住宅限購政策已是板上釘釘?shù)氖铝恕Ｊ惺龑萌舜蟪Ｎ瘯?huì)召開的第三十一次會(huì)議上，市委副書記、市長 表示，在住房方面，上海將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這個(gè)消息“不意外”。但是還是會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來一系列影響——購賣雙方觀望將持續(xù)到明年年初、開發(fā)商高端產(chǎn)品加入降價(jià)陣營、新產(chǎn)品主要做“跑量”的小戶型、中介花在一手房上的精力仍然大于二手房……

　　經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已“定調(diào)”

　　“并不意外”、“一點(diǎn)也不意外”。當(dāng)記者就此消息采訪開發(fā)商、中介及研究機(jī)構(gòu)的學(xué)者時(shí)，得到較多的回答都是這幾句。

　　在專家看來，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確定調(diào)明年要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。上海樓市限購政策2012年也將繼續(xù)延期執(zhí)行，在他們看來是對(duì)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議樓市調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行的明確回應(yīng)。

　　而且隨著年終臨近，華南部分城市及海口已明確提出2012年限購政策將延期繼續(xù)執(zhí)行。

　　對(duì)高端市場影響較大

　　當(dāng)然，這一消息的發(fā)布不可能對(duì)市場沒有影響。業(yè)內(nèi)認(rèn)為上海樓市“限購”延期對(duì)高端市場的影響，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這種影響不在于限購政策層面本身，而在于因限購延期執(zhí)行對(duì)開發(fā)商未來市場預(yù)期的判斷，這種限購延期有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)尤其是高端產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來市場預(yù)期更悲觀，有可能會(huì)導(dǎo)致高端樓盤加入降價(jià)陣營。

　　但高端樓盤降價(jià)有可能引起老業(yè)主討說法，降價(jià)也不一定引起市場成交量的反彈，從降價(jià)幅度來講，以自住為主的剛需樓盤只要有一定幅度的讓利，或相對(duì)于周邊樓盤能夠體現(xiàn)出性價(jià)比較高就能激活成交量。而中高端項(xiàng)目尤其是豪宅項(xiàng)目降價(jià)不一定會(huì)帶來這樣的市場效果。這主要和中高端樓盤本身的產(chǎn)品附加值和品牌附加值往往讓其定價(jià)有一定的虛高有關(guān)。降價(jià)也不一定能引起市場成交量的反彈，這樣的尷尬局面有可能導(dǎo)致高端產(chǎn)品線定位的房企2012年生存狀況更悲觀。

　　面臨依然嚴(yán)峻的形式，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為開發(fā)商將繼續(xù)堅(jiān)持高速周轉(zhuǎn)的市場策略，以現(xiàn)金為王，在適當(dāng)時(shí)機(jī)繼續(xù)堅(jiān)持“策略性降價(jià)”，或大幅優(yōu)惠促銷，回籠資金。

　　市場觀望將持續(xù)到明年初

　　而對(duì)于普通購房者來說，恐怕心理影響較為深遠(yuǎn)。限購繼續(xù)執(zhí)行這一消息肯定會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)市場的預(yù)期。如非急著結(jié)婚或換房的客戶可能會(huì)再觀望一段時(shí)間，而目前正在掛牌的房東，如果急著要出手，一定會(huì)跟進(jìn)降價(jià)，幅度也許會(huì)達(dá)到10%左右，但如果不想急賣的房東，則有可能干脆轉(zhuǎn)售為租，造成市場上掛牌房源數(shù)量更少。從中介企業(yè)的角度看，限購政策的延續(xù)必將改變他們的傳統(tǒng)運(yùn)營模式?，F(xiàn)在中介門店花在一二手房的交易比例較高已是二八開，八成交易量是代理一手房，只有二成是二手房交易。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，由于明年初，二手房的交易難有起色，因此今年中介的一二手聯(lián)動(dòng)勢必將繼續(xù)。一手代理的業(yè)務(wù)量一定不會(huì)低于50%。

　　關(guān)鍵詞 保障房

　　回顧 經(jīng)適房2萬余戶家庭完成選房

　　今年全市按照2010年和2011年設(shè)定的不同準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，分兩批開展申請受理、搖號(hào)排序以及選房購房工作。批次申請供應(yīng)上半年在全市城區(qū)和閔行、寶山、青浦共13個(gè)區(qū)展開，執(zhí)行人均月收入2900元以下、人均財(cái)產(chǎn)9萬元以下的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，申請審核和輪候選房工作已順利完成，全面進(jìn)入購房簽約階段。13個(gè)區(qū)累計(jì)受理申請3.3萬戶，符合準(zhǔn)入條件的家庭2.8萬余戶，簽訂選房確認(rèn)書的家庭2.5萬余戶，預(yù)計(jì)年底可大部分完成申請家庭簽約工作。

　　批集中申請審核工作下半年在全市所有區(qū)(縣)分期開展，執(zhí)行人均月收入3300元以下、人均財(cái)產(chǎn)12萬元以下的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，目前受理工作已全部完成，全市累計(jì)受理超過1.1萬戶，各區(qū)縣正在抓緊推進(jìn)“兩級(jí)審核、兩次公示”等工作，有條件的區(qū)將在年內(nèi)完成搖號(hào)排序。

　　市級(jí)統(tǒng)籌公租房即將供應(yīng)

　　今年公共租賃住房試點(diǎn)供應(yīng)共有兩個(gè)項(xiàng)目，分別為市地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的華涇馨寧公寓和市公積金收儲(chǔ)的新江灣尚景園項(xiàng)目，均為市級(jí)統(tǒng)籌房源。其中，華涇馨寧公寓共約2900套住房，主要供應(yīng)給徐匯、閔行、黃浦、長寧、普陀等區(qū)；新江灣尚景園共約2200套住房，主要供應(yīng)給楊浦、虹口、閘北、黃浦等區(qū)。

　　目前，試點(diǎn)供應(yīng)的相關(guān)工作已基本準(zhǔn)備就緒。市房管局對(duì)供應(yīng)對(duì)象、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)方式作了原則規(guī)定。市地產(chǎn)集團(tuán)和市公積金正按照本市公共租賃住房的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開展對(duì)市場租金的調(diào)查評(píng)估，測算運(yùn)行成本，按“略低于市場租金”的原則確定租金價(jià)格，報(bào)價(jià)格管理部門和房管部門備案。

　　廉租房降低門檻

　　本市今年還大幅度放寬了本市廉租住房申請條件，對(duì)租金補(bǔ)貼方式進(jìn)行調(diào)整完善，同時(shí)也對(duì)有關(guān)要求作了進(jìn)一步明確。此次政策調(diào)整，一方面繼續(xù)擴(kuò)大廉租住房受益面，努力解決不符合原有廉租住房條件但購購經(jīng)適房又存在困難的“下夾心層”住房困難家庭問題；另一方面進(jìn)一步完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和動(dòng)遷安置房為的住房保障體系，加快解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭居住問題。

　　展望 年輕白領(lǐng)也能納入保障

　　近日召開的市十三屆人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議上，市委副書記、市長 表示，加大保障性住房建設(shè)和籌措力度，落實(shí)公平公正分配，進(jìn)一步降低準(zhǔn)入門檻，使一批年輕白領(lǐng)也能納入保障。

　　可以肯定的是，明年，上海將進(jìn)一步放寬共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用房)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。其中，家庭人均月收入標(biāo)準(zhǔn)有望放寬至4000元以上。這也意味著，更多的小白領(lǐng)也將被納入經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍。本市住房困難的大齡結(jié)婚家庭、青年職工等群體，在逐步放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)后將成為主要受益對(duì)象。

　　市政府新聞辦官方微博“上海發(fā)布”

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