關鍵詞 政策

　　回顧 “國八條”

　　1月初，正當人們還在焦急地等待房產稅的消息時，《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，即“國八條”橫空出世，其中較核心的規(guī)定就是“限購令”，這個詞匯完全是2011年各地樓市報道出現(xiàn)頻率較高的詞匯。主要內容為“原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內向其售房?！?/p>

　　另外一個殺手锏就是限貸。對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　兩記強勁的組合拳頗有些把人打悶的感覺，很快就有頭腦清醒的人意識到了“國八條”的威力?！敖衲陝傔^元旦的時候，我們本以為市場會好一點，但是一看到‘國八條’的內容，我就覺得今年的市場肯定好不了，尤其是對城區(qū)的高端市場?！?1世紀不動產靜安區(qū)總監(jiān)李棟表示，原因很簡單，有錢的人被限購，有資格購房的人又沒錢購城區(qū)的高端房。

　　“滬九條”和“新滬四條”

　　“國八條”出臺后不久，上海就公布了《關于本市貫徹落實<國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知>的實施意見》，共九條措施，故得名“滬九條”。從內容上看，基本是再次強調“國八條”的內容，并推出了一些實施細則，如在房貸部分加入了公積金內容：對為改善居住條件購購套住房的，住房公積金個人貸款頭付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　今年7月，由于之前市場出現(xiàn)一些通過補開稅單來規(guī)避限購政策的情況，上海又出臺了“新滬四條”，規(guī)定非本市戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起算的前2年內累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補繳的不予認可。堵上了補稅單的漏洞。

　　此外，“新滬四條”還要求加強商品住房預訂行為監(jiān)管。未取得預售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式，向購受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用；也不得通過商業(yè)網站以認籌、發(fā)放VIP卡、網絡團購等方式收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。

　　一房一價

　　今年3月，國家發(fā)改委出臺《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，后被業(yè)內解讀為“一房一價”規(guī)定，很快上海物價部門也出臺實施細則，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元的罰款。構成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。根據(jù)國家發(fā)改委“一房一價”的規(guī)定，開發(fā)商需要公開的資料包含預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、套內面積、優(yōu)惠折扣、每套商品房銷售狀態(tài)、樓號、樓層、房號、每平方米單價、每套銷售總價、物業(yè)服務內容和收費標準等超過30多項內容。

　　根據(jù)《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求，商品房銷售明碼標價后，各地開發(fā)商可自行降價，但漲價必須重新申報。不過在實際執(zhí)行的初期，一些開發(fā)商采取了“高報低開”的策略。

　　房產稅

　　目前，本市房產稅試點實行差別化稅率，將“新建商品住房平均銷售價格”作為界定稅率標準，引導住房消費。即適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。

　　從10月1日起，重慶開始對主城區(qū)內符合要求存量獨棟商品住宅征收個人住房房產稅，成為國內頭個對存量住房開征個人住房房產稅的城市。

　　展望 限購將繼續(xù)執(zhí)行

　　商品住宅限購政策已是板上釘釘?shù)氖铝?。市十三屆人大常委會召開的第三十一次會議上，市委副書記、市長 表示，在住房方面，上海將繼續(xù)嚴格貫徹執(zhí)行國家有關調控政策，繼續(xù)加大房地產市場調控力度，繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，進一步鞏固調控成果，促進房地產市場健康發(fā)展。

　　盡管業(yè)內普遍認為這個消息“不意外”。但是還是會給房地產市場帶來一系列影響——購賣雙方觀望將持續(xù)到明年年初、開發(fā)商高端產品加入降價陣營、新產品主要做“跑量”的小戶型、中介花在一手房上的精力仍然大于二手房……

　　經濟工作會議已“定調”

　　“并不意外”、“一點也不意外”。當記者就此消息采訪開發(fā)商、中介及研究機構的學者時，得到較多的回答都是這幾句。

　　在專家看來，經濟工作會議明確定調明年要堅持房地產市場調控政策不動搖，促進房價合理回歸。上海樓市限購政策2012年也將繼續(xù)延期執(zhí)行，在他們看來是對經濟工作會議樓市調控繼續(xù)執(zhí)行的明確回應。

　　而且隨著年終臨近，華南部分城市及?？谝衙鞔_提出2012年限購政策將延期繼續(xù)執(zhí)行。

　　對高端市場影響較大

　　當然，這一消息的發(fā)布不可能對市場沒有影響。業(yè)內認為上海樓市“限購”延期對高端市場的影響，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，這種影響不在于限購政策層面本身，而在于因限購延期執(zhí)行對開發(fā)商未來市場預期的判斷，這種限購延期有可能導致開發(fā)企業(yè)尤其是高端產品開發(fā)企業(yè)對于未來市場預期更悲觀，有可能會導致高端樓盤加入降價陣營。

　　但高端樓盤降價有可能引起老業(yè)主討說法，降價也不一定引起市場成交量的反彈，從降價幅度來講，以自住為主的剛需樓盤只要有一定幅度的讓利，或相對于周邊樓盤能夠體現(xiàn)出性價比較高就能激活成交量。而中高端項目尤其是豪宅項目降價不一定會帶來這樣的市場效果。這主要和中高端樓盤本身的產品附加值和品牌附加值往往讓其定價有一定的虛高有關。降價也不一定能引起市場成交量的反彈，這樣的尷尬局面有可能導致高端產品線定位的房企2012年生存狀況更悲觀。

　　面臨依然嚴峻的形式，業(yè)內普遍認為開發(fā)商將繼續(xù)堅持高速周轉的市場策略，以現(xiàn)金為王，在適當時機繼續(xù)堅持“策略性降價”，或大幅優(yōu)惠促銷，回籠資金。

　　市場觀望將持續(xù)到明年初

　　而對于普通購房者來說，恐怕心理影響較為深遠。限購繼續(xù)執(zhí)行這一消息肯定會影響消費者對市場的預期。如非急著結婚或換房的客戶可能會再觀望一段時間，而目前正在掛牌的房東，如果急著要出手，一定會跟進降價，幅度也許會達到10%左右，但如果不想急賣的房東，則有可能干脆轉售為租，造成市場上掛牌房源數(shù)量更少。從中介企業(yè)的角度看，限購政策的延續(xù)必將改變他們的傳統(tǒng)運營模式?，F(xiàn)在中介門店花在一二手房的交易比例較高已是二八開，八成交易量是代理一手房，只有二成是二手房交易。德佑地產研究主任陸騎麟認為，由于明年初，二手房的交易難有起色，因此今年中介的一二手聯(lián)動勢必將繼續(xù)。一手代理的業(yè)務量一定不會低于50%。

　　關鍵詞 保障房

　　回顧 經適房2萬余戶家庭完成選房

　　今年全市按照2010年和2011年設定的不同準入標準，分兩批開展申請受理、搖號排序以及選房購房工作。批次申請供應上半年在全市城區(qū)和閔行、寶山、青浦共13個區(qū)展開，執(zhí)行人均月收入2900元以下、人均財產9萬元以下的準入標準，申請審核和輪候選房工作已順利完成，全面進入購房簽約階段。13個區(qū)累計受理申請3.3萬戶，符合準入條件的家庭2.8萬余戶，簽訂選房確認書的家庭2.5萬余戶，預計年底可大部分完成申請家庭簽約工作。

　　批集中申請審核工作下半年在全市所有區(qū)(縣)分期開展，執(zhí)行人均月收入3300元以下、人均財產12萬元以下的準入標準，目前受理工作已全部完成，全市累計受理超過1.1萬戶，各區(qū)縣正在抓緊推進“兩級審核、兩次公示”等工作，有條件的區(qū)將在年內完成搖號排序。

　　市級統(tǒng)籌公租房即將供應

　　今年公共租賃住房試點供應共有兩個項目，分別為市地產集團開發(fā)的華涇馨寧公寓和市公積金收儲的新江灣尚景園項目，均為市級統(tǒng)籌房源。其中，華涇馨寧公寓共約2900套住房，主要供應給徐匯、閔行、黃浦、長寧、普陀等區(qū)；新江灣尚景園共約2200套住房，主要供應給楊浦、虹口、閘北、黃浦等區(qū)。

　　目前，試點供應的相關工作已基本準備就緒。市房管局對供應對象、供應標準、供應方式作了原則規(guī)定。市地產集團和市公積金正按照本市公共租賃住房的有關規(guī)定，委托專業(yè)機構開展對市場租金的調查評估，測算運行成本，按“略低于市場租金”的原則確定租金價格，報價格管理部門和房管部門備案。

　　廉租房降低門檻

　　本市今年還大幅度放寬了本市廉租住房申請條件，對租金補貼方式進行調整完善，同時也對有關要求作了進一步明確。此次政策調整，一方面繼續(xù)擴大廉租住房受益面，努力解決不符合原有廉租住房條件但購購經適房又存在困難的“下夾心層”住房困難家庭問題；另一方面進一步完善廉租房、經濟適用房、公共租賃房和動遷安置房為的住房保障體系，加快解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭居住問題。

　　展望 年輕白領也能納入保障

　　近日召開的市十三屆人大常委會第三十一次會議上，市委副書記、市長 表示，加大保障性住房建設和籌措力度，落實公平公正分配，進一步降低準入門檻，使一批年輕白領也能納入保障。

　　可以肯定的是，明年，上海將進一步放寬共有產權保障房(經濟適用房)的準入標準。其中，家庭人均月收入標準有望放寬至4000元以上。這也意味著，更多的小白領也將被納入經濟適用房的保障范圍。本市住房困難的大齡結婚家庭、青年職工等群體，在逐步放寬準入標準后將成為主要受益對象。

　　市政府新聞辦官方微博“上海發(fā)布”

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