政府部門對小產(chǎn)權(quán)房的打擊力度正在加大。4月9日，國土部公布了5起國土資源領(lǐng)域違法違規(guī)案件的查處結(jié)果。其中包括沒收北京市延慶縣張山鎮(zhèn)上郝莊村委會違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。而此前的3月底和2010年7月，北京房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)和懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)，均有開發(fā)商因為開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房而被追究刑事責任，基層干部被撤職。

　　但這未能斬斷小產(chǎn)權(quán)房的利益鏈。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房依舊在銷售，一些小產(chǎn)權(quán)房項目還想好了應(yīng)對之策，以簽訂長期租賃合同代替以前的購賣合同。

　　新對策：出售變出租

　　在北京某房產(chǎn)網(wǎng)站，有一則頗為奇怪的“帖子”：“（出售）沙河北大橋啟航公寓，8萬3，起租40年。”表面上看，這個標題前后矛盾，既然出售為何又談起租？原來，這則出售廣告的后面，還有一句新鮮的介紹語，“您在43年內(nèi)，不用擔心房租漲價，因為您就是房子的主人，再沒有被迫搬家的煩惱，也沒有購商品房的貸款壓力。”

　　在傳聞國家將全面清理小產(chǎn)權(quán)房的政策風口期，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商們便想出了以長期出租的方式代替銷售。

　　以啟航公寓為例，出租只是形式，購房者仍需一次性付款，一套45平方米的小戶型需要一次性付款16萬元，享受40年使用權(quán)。

　　據(jù)代理銷售的中介人員告訴記者，“出租與出售實際上并沒有實質(zhì)區(qū)別，只不過是把購購小產(chǎn)權(quán)房簽的出售合同換成了出租合同，同樣是一次性付款，房子的產(chǎn)權(quán)也還是歸開發(fā)商或當?shù)卮逦幼∧晗抟彩?0年。如果遇到拆遷，同樣能享受拆遷補償。”

　　這并非個案。北京垡頭南站有一片的“小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)”。近期風聲漸緊，這里的新舊小產(chǎn)權(quán)都急于出手，但出售的方式也變成了長期出租。

　　一位小產(chǎn)權(quán)房銷售經(jīng)紀人直接告訴記者，“這就是鉆政策的空子。出租的方式更安全，但這就是變相購賣，不必擔心后續(xù)的麻煩問題。今后如果遇到拆遷，拆遷利益也歸你。”該經(jīng)紀人負責銷售的，是一套房齡3年的二手房，面積為48平方米，總價35萬，要求一次性付款。

　　北京垡頭南站位于北京東南五環(huán)，距離東四環(huán)僅十時辰車程，附近的村莊近幾年在此興建了成片的小產(chǎn)權(quán)房，租售情況頗為不錯。

　　據(jù)本報記者調(diào)查，北京通州、昌平等區(qū)域在售的小產(chǎn)權(quán)房，不少都在用以長期出租方式代替銷售。但也還有繼續(xù)公開對外出售的小產(chǎn)權(quán)房項目。

　　房山區(qū)周口店的紅蘋果樂園小區(qū)，也是一個典型的小產(chǎn)權(quán)房項目，早已是現(xiàn)房，售價3600-4000元/平方米，每套總價35萬左右，聲稱有70

　　年產(chǎn)權(quán)，大部分已入住，還剩100多套，需要一次性付款，產(chǎn)權(quán)屬周口店村。

　　記者表示出了對國家可能清理小產(chǎn)權(quán)房的擔心，上述項目銷售人員表示，“近期的確有人來查過小產(chǎn)權(quán)情況，但只是查查手續(xù)，并沒有說要清理。”不過該銷售人員坦承，未來不保證國家會出臺新的政策，屆時如果需要辦理“相關(guān)手續(xù)”，則需要遵從國家政策，而他并不能擔保能為購房者辦理“相關(guān)手續(xù)”。

　　這位銷售員轉(zhuǎn)而向記者極力推薦位于通州宋莊的蘇鄰小筑小產(chǎn)權(quán)房。該項目是北京的一家小建筑公司開發(fā)的，價格便宜，一套70平方米的小產(chǎn)權(quán)房，40年居住權(quán)，總價17萬-34萬。還剩120套，銷售員催記者要購趕快。

　　“往后拖越被動”

　　國土部是負責清理小產(chǎn)權(quán)房的主管部門之一。但記者致電國土部相關(guān)負責人，他們均不愿意對此表態(tài)。

　　北京大學房地產(chǎn)法研究主任樓建波認為，處理小產(chǎn)權(quán)房的問題很復雜也很麻煩，也并不是以國土部一個部門就可以推進。“小產(chǎn)權(quán)房要分情況。比如，用地雖然都是集體土地，但有集體建設(shè)用地，有村民宅基地的，也有占用基本農(nóng)田的。占用基本農(nóng)田的肯定要拆。如果建設(shè)用地規(guī)劃和施工都有許可，又是在集體建設(shè)用地上開發(fā)的，從項目手續(xù)角度上看，就不能都說是違法違規(guī)建設(shè)。”

　　“建在集體建設(shè)用地上，正規(guī)的規(guī)劃和施工手續(xù)都辦了，我個人不傾向于把它叫做小產(chǎn)權(quán)房。因為它是有產(chǎn)權(quán)的。集體經(jīng)濟組織出面投資建設(shè)的房子，除了不能賣以外，是有產(chǎn)權(quán)的，它屬于集體所有”。樓建波說，對小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對待、分類處理。

　　據(jù)了解，北京延慶張山鎮(zhèn)被處罰的小產(chǎn)權(quán)項目，屬于報批手續(xù)不全的問題。張山鎮(zhèn)上郝莊村委會和北京廣澤投資咨詢有限公司在未取得任何批準的情況下，違法占地動工建設(shè)。截至2011年7月，共違法占地113.63畝，主要為集體建設(shè)用地、林地，建設(shè)樓房51棟。

　　頭都經(jīng)濟貿(mào)易大學法學院院長符啟林認為，“治理小產(chǎn)權(quán)房較主要的難點，是小產(chǎn)權(quán)房的利益主體，已經(jīng)多元化，很難厘定清楚。”

　　“小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商賺了錢就跑了，公司注銷了就找不到了。小產(chǎn)權(quán)房的購房群體，包含各個層面，甚至還有外國人，韓國人、美國人也購。我碰到一個大連人，他在一個果園蓋小產(chǎn)權(quán)房，一畝地蓋一個別墅，很多韓國人購。”不過，符啟林認為，如果由國務(wù)院多個部委聯(lián)合查處違法違規(guī)占地開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，可能會有一些作用，因為它涉及多個部門。

　　符啟林說，小產(chǎn)權(quán)房問題積累了十幾年，到清理的階段了，“否則將越來越復雜，往后拖越被動。”

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