“房?jī)r(jià)回暖的基礎(chǔ)幾乎不存在”

　　據(jù)6月2日電 近日，網(wǎng)絡(luò)上瘋傳的一則“降低頭付，開(kāi)啟樓市微調(diào)”的消息將湖南推向了風(fēng)口浪尖。5月31日，湖南省發(fā)展改革委緊急公告澄清，才令這場(chǎng)風(fēng)波戛然而止。在江蘇揚(yáng)州、遼寧營(yíng)口之后，樓市“微調(diào)”的猜測(cè)在多地驟然而起。在穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，樓市已開(kāi)始量?jī)r(jià)小幅齊升，這是否預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖？樓市調(diào)控政策是否已經(jīng)“見(jiàn)底”？樓市“微調(diào)”還能走多遠(yuǎn)？

　　銷(xiāo)量續(xù)增 價(jià)格企穩(wěn)回升

　　后湖地區(qū)是武漢許多剛性購(gòu)房者的頭選地。去年底上市的某大型樓盤(pán)，以均價(jià)7000元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格吸引了大量剛需的青睞。近日，該樓盤(pán)將新開(kāi)盤(pán)的價(jià)格上調(diào)至7300元/平方米。

　　“我們的項(xiàng)目?jī)r(jià)格雖然有點(diǎn)提升，但還是受到了顧客的熱捧，目前已經(jīng)售罄。”這個(gè)樓盤(pán)的售樓人員說(shuō)。

　　與武漢情況相同的是，包括北京等一線(xiàn)城市在內(nèi)的多地商品住宅成交均價(jià)也都出現(xiàn)上漲苗頭。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)，5月北京新房均價(jià)為每平方米2.0106萬(wàn)元，比4月均價(jià)上漲3.8％。在南京，“365網(wǎng)”研究數(shù)據(jù)顯示，5月份房?jī)r(jià)平均上漲了0.125％。

　　與此同時(shí)，樓市成交量也明顯回升，多地已超過(guò)了今年3月和4月份。5月28日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的較新報(bào)告顯示，上周全國(guó)樓市成交延續(xù)上漲趨勢(shì)，逾六成城市樓市成交周均同比皆有上升，幾個(gè)城市同比漲幅超過(guò)50％。南京漲幅，達(dá)86.66％。

　　對(duì)于樓市顯現(xiàn)回暖跡象的原因，中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政說(shuō)，頭先是由于政策微調(diào)，尤其是頭套房貸利率的調(diào)整，對(duì)頭次置業(yè)的自住性需求群體影響明顯；是季節(jié)性因素，通常每年的三四月份是個(gè)成交量的小高峰；第三就是開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略，目前熱銷(xiāo)樓盤(pán)往往采取了低價(jià)策略，采取“以?xún)r(jià)換量”的戰(zhàn)術(shù)。雖然價(jià)格小幅上漲，但銷(xiāo)售狀況依舊延續(xù)之前的旺銷(xiāo)勢(shì)頭。

　　購(gòu)房者擔(dān)憂(yōu)房?jī)r(jià)反彈

　　雖然大范圍的漲價(jià)勢(shì)頭尚未出現(xiàn)，但市場(chǎng)人士擔(dān)心，在保增長(zhǎng)氛圍之下，新一輪投資高潮會(huì)不會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的“松綁”，房地產(chǎn)會(huì)否重蹈2009年的“瞬間回暖”？

　　事實(shí)上，自2011年下半年以來(lái)，北京、上海、杭州等30多個(gè)城市就出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購(gòu)條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、頭套房貸利率優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。其中，蕪湖、佛山等城市的政策調(diào)整，幾天后均被叫停。其他“微調(diào)”措施被視為對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的補(bǔ)充與完善，得以保留下來(lái)。

　　許多購(gòu)房者擔(dān)心，隨著成交量的回升，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。這種擔(dān)憂(yōu)促使許多持幣觀(guān)望的購(gòu)房者果斷出手。正在武漢南湖一家樓盤(pán)看房的黃培告訴記者，他準(zhǔn)備明年結(jié)婚，原來(lái)計(jì)劃下半年再購(gòu)房，但怕繼續(xù)等下去會(huì)突然回漲。“我預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)反彈，所以 價(jià)格還比較穩(wěn)定的時(shí)候購(gòu)了算了。”黃培無(wú)奈地說(shuō)。

　　而開(kāi)發(fā)商并不這么認(rèn)為。武漢某大型房地產(chǎn)商銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)還是采取“以?xún)r(jià)換量”策略。“在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，很難說(shuō)下一步會(huì)出現(xiàn)什么狀況，房企在流動(dòng)性沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)的前提下，仍會(huì)‘優(yōu)惠快銷(xiāo)’，房?jī)r(jià)還沒(méi)有見(jiàn)底。”

　　“不存在大幅反彈因素”

　　國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾5月24日發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然面臨著生存考驗(yàn)，中小開(kāi)發(fā)商下半年可能會(huì)通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售維持生存。如果成交回暖不能持續(xù)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不確定因素繼續(xù)增多，下半年樓市還可能再出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。

　　從目前市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)看，改善型需求并未完全走出觀(guān)望。億房網(wǎng)研究研究員陳龍說(shuō)：“在目前剛需為主的市場(chǎng)下，以?xún)r(jià)換量、積極消化庫(kù)存仍是開(kāi)發(fā)商的上策，因?yàn)閯傂韪觿?wù)實(shí)，而后期新房上市量仍會(huì)很大，開(kāi)發(fā)商面臨的庫(kù)存壓力不可小覷。”

　　陳龍預(yù)計(jì)，在傳統(tǒng)淡季的六七月份，成交量可能出現(xiàn)一定程度下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期，在“十一”黃金周前后可能迎來(lái)下一輪成交旺季。

　　多位業(yè)內(nèi)人士也表示，目前市場(chǎng)不能說(shuō)全面回暖，樓市還處于一個(gè)不穩(wěn)定的狀態(tài)，4月成交就比3月下滑不少，5月有回升但也明顯低于調(diào)控前水平。房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)如何，還要看調(diào)控政策、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、金融政策、貨幣政策等的走向。

　　華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國(guó)華認(rèn)為，雖然不排除個(gè)別性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)出現(xiàn)漲價(jià)，但今年內(nèi)房?jī)r(jià)依然會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。從佛山、蕪湖等地的微調(diào)政策被叫停來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)地方政府大幅放松調(diào)控不可抱有奢望，要謹(jǐn)慎對(duì)待目前的回暖。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在樓市調(diào)控不會(huì)全面放松、限購(gòu)依然將嚴(yán)格執(zhí)行的情況下，房?jī)r(jià)回暖的基礎(chǔ)幾乎不存在。“因?yàn)閺囊呀?jīng)出現(xiàn)微調(diào)樓市的城市所施行的措施來(lái)看，觸及限購(gòu)原則的全部被叫停。目前，還不存在讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的因素。”

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