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業(yè)內(nèi)稱千人購房或?yàn)殚_發(fā)商自導(dǎo)自演假象
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 901 次
默認(rèn)各地微調(diào),定調(diào)“穩(wěn)增長”,降息,無論政策制定者的初衷如何,這一切都被解讀為樓市調(diào)控趨于實(shí)質(zhì)性放松的信號(hào)。
盡管國家發(fā)改委否認(rèn)“松綁樓市是救市張牌”;盡管央行文件提及頭套房貸利率七折與其說是暗中鼓勵(lì),不如說是強(qiáng)調(diào)房貸利率浮動(dòng)區(qū)間不變;樓市的預(yù)期畢竟已經(jīng)進(jìn)入微妙的多空博弈階段,較勇敢的多頭已經(jīng)入市,地產(chǎn)中介開始用“不購就要漲了”嚇唬客戶,市場上也已出現(xiàn)了試圖影響預(yù)期的較早一批故事——“千人購房”。
采訪的業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為,目前各地樓市成交量有所放大的情況,同2009年的非理性行情有著本質(zhì)上的不同。不過,開發(fā)商似乎重燃了拿地興趣,上海再現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交。
在這敏感階段,如果沒有明確的抑制政策或信號(hào)釋出,市場預(yù)期或?qū)l(fā)生微妙轉(zhuǎn)變。
“千人購房”營銷成分大
近日,坊間傳言深圳、南京、杭州、上海再現(xiàn)“千人購房”、“漏夜排隊(duì)”現(xiàn)象。在這些風(fēng)向標(biāo)意義的城市,如果出現(xiàn)樓市較火爆時(shí)期才會(huì)有的景觀,將極大強(qiáng)化“樓市已觸底”的判斷。
不過,多名業(yè)內(nèi)專家在接受本報(bào)采訪時(shí)均表示,對(duì)于“千人購房”等行為不宜過度解讀,在限購政策尚未取消、新房庫存依然龐大的大背景下,樓市出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的擔(dān)憂基本可以排除:“一方面是因?yàn)殚_發(fā)商果斷降價(jià)跑量從而帶動(dòng)成交,另一方面不排除只是開發(fā)商‘自演自導(dǎo)’的假象而已。”
“父母已經(jīng)決定要出手給我購房了,怎么攔都攔不住。”近日,在杭州某企業(yè)工作的余霖(化名)告訴本報(bào)記者,面對(duì)5月國內(nèi)樓市成交量普遍回升的事實(shí),他的父母較擔(dān)心的就是“錯(cuò)過抄底時(shí)機(jī)”。
余霖父母的擔(dān)心似乎并非完全沒有道理。上周末,位于杭州下沙的寶龍城市廣場加推9號(hào)樓高層公寓,共101套房源,售價(jià)9100元/平方米,均價(jià)10800元/平方米,號(hào)稱“冰點(diǎn)觸底價(jià)”。令人頗感意外的是,當(dāng)日,開發(fā)商以價(jià)換量的策略吸引了不少購房者連夜選房,再現(xiàn)“漏夜排隊(duì)”盛況。
昨日,本報(bào)致電該樓盤售樓處,一名工作人員表示,9號(hào)樓的101套房源確實(shí)已經(jīng)售罄,“現(xiàn)在沒有打幾折的概念,價(jià)格就是‘打包清盤價(jià)’。”
同樣火爆的場面也出現(xiàn)在了上海、深圳、南京等城市。有媒體報(bào)道稱,碧桂園南京鳳凰城項(xiàng)目700套房源在開盤當(dāng)日即去化超過九成,回款約3.5億元,一日內(nèi)引來1.1萬人次看房。
對(duì)于近期部分樓盤出現(xiàn)成交異?;鸨木置妫咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為,一方面是緣于開發(fā)商在價(jià)格上的優(yōu)惠,另一方面在于項(xiàng)目長期蓄客后的集中開盤。
“對(duì)于千人購房等現(xiàn)象,我們更應(yīng)該從營銷手段的角度去判斷。”張宏偉表示,“在目前的市場行情下,開發(fā)商傾向于營造一種市場快速回暖的跡象,但可以肯定的是,這樣的‘搶房’現(xiàn)象和2009年市場的非理性行情有著本質(zhì)上的不同。”
此判斷得到了多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為,在目前的行情下,尤其不能把“搶房”歸結(jié)為樓市回暖的可靠跡象,“個(gè)人認(rèn)為還是炒作的可能性更大一些,開發(fā)商通過一些‘非常規(guī)手段’來營造樓盤供不應(yīng)求的假象也不是沒有可能。”
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示,“千人購房”等現(xiàn)象的出現(xiàn)不排除有開發(fā)商請“托”的可能性,但至少我們看到部分熱點(diǎn)樓盤的實(shí)際簽約率還是蠻高的,所以,雖然不宜過度解讀,但購房者的真實(shí)購房需求還是在不斷釋放。
業(yè)內(nèi):量暖價(jià)不暖
雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“千人購房”、“漏夜排隊(duì)”等現(xiàn)象存在炒作的成分,但近期樓市成交量的回升已是不爭的事實(shí)。據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù),5月,北上廣深等10個(gè)典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升,創(chuàng)下近16個(gè)月的新高,成交面積為668萬平方米,環(huán)比上漲29%,同比增長15%,并且已是連續(xù)3個(gè)月同比正增長。各地樓市見證了調(diào)控以來難得一見的“紅5月”。
進(jìn)入6月,成交量回升趨勢持續(xù)。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì),截至6月12日,北京6月新建住宅簽約套數(shù)為3342套,比5月同期又出現(xiàn)了小幅增長。
而在剛剛過去的6月4日~10 日一周里,中國指數(shù)研究院監(jiān)測的 40個(gè)城市中,32個(gè)城市住宅成交面積同比上升,9城市同比增幅超過 100%,且蘇州、???、蘭州、蚌埠同比增幅都在200%以上。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,較近購房者的心態(tài)確實(shí)發(fā)生了一些變化,一些之前被壓抑的需求得到釋放。但由于政策層面還未出現(xiàn)明顯的松動(dòng),同時(shí),新房庫存依然維持在高位,樓市整體出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的可能性基本不存在。
上海商品住宅市場庫存仍然維持在1000萬平方米左右的高位,按照當(dāng)前月均去化量60萬~70萬平方米來計(jì)算,市場去庫存化周期在15個(gè)月以上,而這樣的去化周期仍然是房價(jià)繼續(xù)保持下跌的信號(hào)。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉也認(rèn)為,在很多城市政策微調(diào)及降息等政策刺激下,北京購房者擔(dān)憂價(jià)格反彈,觀望情緒明顯降低;而開發(fā)商的樂觀情緒也開始出現(xiàn),供應(yīng)量有所增加。但成交量的上漲并未導(dǎo)致房價(jià)的明顯反彈。大部分項(xiàng)目的庫存量依然很大,整體市場上目前價(jià)格依然相對(duì)平穩(wěn),均未突破限購前的歷史較高點(diǎn)。
上?,F(xiàn)土地高溢價(jià)
不僅是銷售繼續(xù)上揚(yáng),進(jìn)入6月以來,上海還出現(xiàn)了土地高溢價(jià)的現(xiàn)象。
6月6日,上海成功出讓8幅地塊,成交金額共計(jì)26.74億元,成交面積共計(jì)38.08萬平方米。8幅地塊中有5幅溢價(jià)成交,其中嘉定新城D10-24地塊溢價(jià)率高達(dá)435.5%。
國泰金楓基金管理公司總經(jīng)理王樹陽對(duì)本報(bào)表示,雖然房企的資金目前仍不寬裕,但目前是一個(gè)拿地的好時(shí)機(jī),因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)變得比較合適了。
“土地市場正在慢慢復(fù)蘇,溢價(jià)率將趨于增長,不過各地土地出讓金依然會(huì)較去年有明顯下滑。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。
中原集團(tuán)研究對(duì)13個(gè)城市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年以來土地供求持續(xù)低迷,前五月供求量同比均縮減近四成,受此影響,土地出讓金同比大降約43%。
不過,北京、廣州和深圳的土地市場卻處于低谷。
北京中原的統(tǒng)計(jì)顯示,截至目前,北京今年僅出讓63宗地塊,土地出讓金僅140.2億,自4月18日至6月11日,更是近兩個(gè)月內(nèi)沒有成交記錄。在出讓的土地中,工業(yè)類地塊達(dá)到了43宗,占比達(dá)47.52%,而住宅類地塊僅為124.7萬平方米,占比為25.71%。這兩個(gè)比例均創(chuàng)造了歷史極值,自2008年以來,北京住宅用地占比從未低于40%,而工業(yè)用地占比也從未突破31%。
“住宅地塊供應(yīng)少,可能會(huì)影響以后的住宅供應(yīng)。”張大偉分析認(rèn)為,目前北京住宅庫存在8萬套左右,按照目前市場銷售情況,去化時(shí)間已經(jīng)不足1年,“如果長時(shí)間無大量住宅土地供應(yīng),市場對(duì)潛在供應(yīng)的擔(dān)憂可能轉(zhuǎn)化為購購行為”。
深圳土地市場也難見住宅用地。6月4日至11日,深圳共發(fā)出14宗土地出讓公告,均為工業(yè)和倉儲(chǔ)用地,無一住宅用地。從廣州市國土和房管局公布的土地出讓計(jì)劃來看,6月廣州計(jì)劃出讓土地達(dá)13幅,遠(yuǎn)高于1至5月月均的6.8幅,但土地交易市場依然冷清。
不過,目前部分城市區(qū)域地價(jià)明顯下行,吸引了部分房企低價(jià)入市。萬科、佳兆業(yè)等房企不久前分別在天津、南京、上海等城市購地,除個(gè)別地塊成交價(jià)格與前期持平外,多數(shù)地塊成交價(jià)格較前期下降約一成。
盡管萬科一直聲稱土地市場尚未迎來低谷,但受土地市場低價(jià)驅(qū)動(dòng),萬科4至5月購地頻繁,新增土地儲(chǔ)備達(dá)47公頃,然而今年前期萬科購置土地僅不足15公頃。
中原集團(tuán)的研究報(bào)告認(rèn)為,預(yù)計(jì)在銷售回款加速、信貸環(huán)境日益寬松的情勢下,將有更多的企業(yè)擇機(jī)入市購地。
合富置業(yè)頭席分析師龍斌認(rèn)為,土地溢價(jià)率與地塊區(qū)位有直接關(guān)系,即使同一城市,地段不同溢價(jià)率就有很大差別,近期部分城市土地市場出現(xiàn)的高溢價(jià)率并不能完全說明土地市場已經(jīng)回暖。
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