在中國(guó)，房?jī)r(jià)歸根結(jié)底是一種貨幣現(xiàn)象，在當(dāng)前的貨幣形勢(shì)下，房?jī)r(jià)大幅度上漲是不可能的

從今年第2季度以來(lái)，部分城市，尤其是北京、上海等一線(xiàn)城市的住房成交量增長(zhǎng)較快，很多人開(kāi)始認(rèn)為房地產(chǎn)的冬天已經(jīng)結(jié)束了，甚至有人煽情地提出“2012不購(gòu)房，2013悔斷腸”口號(hào)。

但筆者認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于階段性的反彈，導(dǎo)致住房交易量上升的主要原因有以下兩點(diǎn)。

，開(kāi)發(fā)商大幅度降低住房銷(xiāo)售價(jià)格，刺激了住房需求。以北京為例，通州的住房?jī)r(jià)格在2010年市場(chǎng)較熱的時(shí)候達(dá)到了近3萬(wàn)元/平方米，而從去年底開(kāi)始，價(jià)格快速下降，到今年3、4月份時(shí)，通州的房?jī)r(jià)已經(jīng)降到12000元/平方米，比2年前降了50%多。

，三月份之后，不少地方政府開(kāi)始出臺(tái)了一系列措施刺激樓市，加上銀行的存款準(zhǔn)備金率下調(diào)和利率的下調(diào)，讓社會(huì)公眾感覺(jué)貨幣政策在放松，使得觀望的購(gòu)房者選擇了入市。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前的金融環(huán)境不支持樓市出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲。面對(duì)當(dāng)前的住房交易量的放大，使很多擬購(gòu)房的人開(kāi)始惴惴不安，害怕樓市再次出現(xiàn)恐慌行上漲。我們應(yīng)該頭先分析一下導(dǎo)致過(guò)去幾年房?jī)r(jià)快速上漲的根本原因是什么？無(wú)疑，根本原因在于貨幣的快速擴(kuò)張。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，過(guò)去10年里，我國(guó)的廣義貨幣增長(zhǎng)了6倍，北京和上海的房?jī)r(jià)(同質(zhì)可比的價(jià)格)大約也上漲了6倍左右。

分階段看，2007年和2009年是我國(guó)貨幣擴(kuò)張較快的時(shí)期，對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)也上漲速度較快。這些當(dāng)然不是偶然的巧合，房?jī)r(jià)歸根結(jié)底是一種貨幣現(xiàn)象。

導(dǎo)致中國(guó)基礎(chǔ)貨幣數(shù)量快速擴(kuò)張的原因是外匯占款的迅速增長(zhǎng)。但從2011年第三角度開(kāi)始外匯占款增長(zhǎng)的勢(shì)頭開(kāi)始放緩，有些月份的外匯占款可還出現(xiàn)減少的現(xiàn)象。受此影響，無(wú)論是廣義貨幣還是狹義貨幣的增長(zhǎng)速度都大大放緩，M2由過(guò)去的20%左右下降到現(xiàn)在的12%左右。而中國(guó)的外匯占款又為什么會(huì)減少呢？這其中有國(guó)際因素，也有國(guó)內(nèi)因素。國(guó)際因素是歐債危機(jī)的惡化，歐購(gòu)出現(xiàn)金融去杠桿化現(xiàn)象；國(guó)內(nèi)因素是工業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，盈利的機(jī)會(huì)在減少，導(dǎo)致資本外逃。

在資本出現(xiàn)外逃的背景下，包括樓市在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格可能出現(xiàn)快速下跌，價(jià)格上漲是不現(xiàn)實(shí)的。

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