如果顧及經(jīng)濟發(fā)展速度而使房地產(chǎn)調(diào)控中途停止的話，將不僅使中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)不會實現(xiàn)，而且使中國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的努力前功盡棄，中國經(jīng)濟的可持續(xù)增長將成為一個疑問。

此次房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到一個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題，還關(guān)系到整個國家宏觀經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展問題。如果說以前的房地產(chǎn)調(diào)控都是揚湯止沸的話，那么此次房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場供給與需求的調(diào)節(jié)，而且涉及到行業(yè)制度與規(guī)則的較大改革。

□中國社科院金融所房地產(chǎn)金融研究副主任 尹中立

4月17日國務(wù)院出臺的有關(guān)遏制房價的新“國十條”之后，在國內(nèi)外引起極大反響。但不少人預(yù)言，一旦房價回落影響到經(jīng)濟增長，這些政策的執(zhí)行力度就會作出相應(yīng)的調(diào)整，這些政策雖然力度很大，但都屬于短期行為。

筆者認(rèn)為，不能用短期的眼光來看待房地產(chǎn)新政，應(yīng)該從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的高度，從經(jīng)濟全局的高度認(rèn)識如今的房地產(chǎn)調(diào)控。

控制房價

是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要

控制房價與調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)之間到底是什么關(guān)系？

此次金融危機警示我們，我國一直實行的出口導(dǎo)向的經(jīng)濟增長模式是難以持續(xù)的，中國經(jīng)濟必須走內(nèi)需為主的道路。

從我國經(jīng)濟的內(nèi)部情況看，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)已經(jīng)扭曲到了非調(diào)不可的時候了。從需求看，2003年之后消費需求占總需求的比重從50%以上迅速下跌到目前的40%以下。在不到十年的時間里消費需求占比下降了13個百分點。與之對應(yīng)的是儲蓄率大幅度上升，2003年之前的儲蓄率一直在40%以下波動，2003年儲蓄率突破40%后一路上升，2007年的儲蓄率達(dá)到了51%，為世界少見。

2003年之后，中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)之所以出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲的情況，與當(dāng)年的房地產(chǎn)政策調(diào)整密切相關(guān)。2003年國務(wù)院出臺了18號文件，該文件確立了房地產(chǎn)在經(jīng)濟增長中的支柱產(chǎn)業(yè)地位。隨后的土地出讓制度及住房分配制度都是圍繞這個定位而展開。土地實行“招、拍、掛”方式轉(zhuǎn)讓，而住房分配上主要強調(diào)市場化，將保障性住房壓縮到較低水平。

在住房市場化改革及房價不斷上漲過程中，房地產(chǎn)事實上充當(dāng)了社會財富再分配的載體。居民通過購購住房的方式將自己的財富轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手里，而開發(fā)商通過購購?fù)恋睾蜕侠U稅收的方式將來自居民的部分財富轉(zhuǎn)移給了地方政府。地方政府和企業(yè)是房地產(chǎn)價格上漲的受益者。

簡單計算一下就可以知道房改后的十年間有多少財富從居民手里轉(zhuǎn)移到了地方政府和企業(yè)帳下。從行業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)看，建筑成本大約占住房銷售收入的30%，將每年的住宅銷售收入減去建筑成本得到的“住宅開發(fā)毛收入”就是地方政府與企業(yè)通過出讓土地及房地產(chǎn)開發(fā)獲得的收益。1999年至2009年，住宅銷售收入共計14.31萬億元，將此數(shù)乘70%得10.02萬億，即房改后的11年里地方政府和企業(yè)通過住房從居民手里拿走了10萬億財富。

正是這10萬億導(dǎo)致了中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。為了更進(jìn)一步說明住房制度改革帶來財富重新分配的事實，筆者將數(shù)據(jù)進(jìn)行還原，將每年的商品住宅的“住宅開發(fā)毛收入”從政府儲蓄與企業(yè)儲蓄里減掉，在將“住宅開發(fā)毛收入”加到居民儲蓄結(jié)果發(fā)現(xiàn)，修正后的居民儲蓄占總儲蓄的比例在1999年前后基本上保持不變。1999年之前的居民儲蓄占總儲蓄的比例的七年算數(shù)平均數(shù)是50.1%，1999之后的七年算術(shù)平均數(shù)是51.0%，幾乎完全相等。

此項研究足以表明，導(dǎo)致2003年前后居民儲蓄占總儲蓄的比例下降的較主要原因是住房分配制度改革及房價的上漲。如果住房分配制度沒有改變或房價沒有出現(xiàn)上漲，則中國的財富分配結(jié)構(gòu)不會發(fā)生大的變化，就不會出現(xiàn)消費占比迅速下降的問題。

既然導(dǎo)致中國經(jīng)濟失衡的關(guān)鍵是住房制度改革和房價上漲過快，那么，要解決中國經(jīng)濟失衡問題就應(yīng)該在這兩個方面上做文章。新“國十條”在調(diào)整住房分配制度及控制房價方面都有重大的突破，點到了問題的要害。

控制房價

是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的需要

我們轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的障礙也出在房地產(chǎn)上。

當(dāng)房價不斷上漲，土地出讓收入不斷攀升，地方財政則日漸豐盈，投資沖動必然越來越高漲。更值得一提的是，在土地收入大幅度上升的背景下，地方政府不僅將已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的收入一次性揮霍，而且將潛在的土地收入通過銀行貸款的方式提前透支，2009年的信貸井噴使這種透支行為發(fā)揮到了有效。

10萬億信貸加上居民口袋里轉(zhuǎn)移的10萬億財富共計20萬億資本構(gòu)成了各級政府這幾年大干快上的額外本錢。假如房價、地價保持上漲勢頭，更多的資本還將從居民和銀行轉(zhuǎn)移到地方政府的手里，其投資豪情就不會降溫，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式就是一句空話。

當(dāng)然，房價、地價一旦下跌，地方投資增長將會受到較大影響，中國經(jīng)濟的增長速度暫時會受到影響。但這是中國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式必須付出的短期代價。任何重大的改革措施都一定是在逆境才能推行。當(dāng)前的中國經(jīng)濟惟有將房價控制住，才能使轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式取得實質(zhì)性成效。

如果顧及經(jīng)濟發(fā)展速度而使房地產(chǎn)調(diào)控中途停止的話，將不僅使中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)不會實現(xiàn)，中國經(jīng)濟的可持續(xù)增長將成為一個疑問。

總之，此次房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到一個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題，還關(guān)系到整個國家宏觀經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展問題。如果說以前的房地產(chǎn)調(diào)控都是揚湯止沸的話，那么此次房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場供給與需求的調(diào)節(jié)，而且涉及到行業(yè)制度與規(guī)則的較大改革。

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