從全國(guó)來(lái)看，土地市場(chǎng)顯然難稱(chēng)火熱。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受媒體采訪時(shí)表示，北京土地市場(chǎng)的高溢價(jià)率還是個(gè)別現(xiàn)象，而且大部分是一些非住宅類(lèi)的小地塊，市場(chǎng)對(duì)此過(guò)度解讀可能會(huì)影響購(gòu)房者恐慌性入市。“雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌，但大漲的可能性依然很小，購(gòu)房者還是應(yīng)該保持理性。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，全國(guó)新地王的誕生，從市場(chǎng)角度來(lái)看，無(wú)可厚非；從房地產(chǎn)調(diào)控的角度，卻有礙觀瞻。而據(jù)北京媒體報(bào)道，萬(wàn)柳區(qū)域個(gè)別二手房在“地王”誕生當(dāng)晚就出現(xiàn)坐地漲價(jià)的現(xiàn)象，有的賣(mài)房人甚至當(dāng)天提價(jià)20萬(wàn)元。顯然，地王的出現(xiàn)，對(duì)于房?jī)r(jià)的合理回歸已經(jīng)產(chǎn)生了不好的影響。

　　“當(dāng)前高溢價(jià)率的現(xiàn)象讓人回想到2009年-2010年土地市場(chǎng)剛剛開(kāi)始活躍時(shí)的場(chǎng)景。當(dāng)時(shí)，土地市場(chǎng)成交仍然低迷，但是隨后出現(xiàn)高溢價(jià)率成交的現(xiàn)象。從原因角度而言，當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)高溢價(jià)率的現(xiàn)象一定程度上和"低起拍價(jià)"有關(guān)系，通過(guò)"低起拍價(jià)"讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出高溢價(jià)率現(xiàn)象。隨后，土地市場(chǎng)交易逐漸活躍起來(lái)。”同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉表示，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009年-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能使市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　調(diào)控任務(wù)依然艱巨

　　2012年6月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，為連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌后頭次上漲。

　　與此同時(shí)，隨著3至4月份降價(jià)促銷(xiāo)效果開(kāi)始顯現(xiàn)以來(lái)，成交量的持續(xù)回暖，使過(guò)去一直壓制房?jī)r(jià)上漲的庫(kù)存問(wèn)題，也在一定程度上有所緩解。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月底，10大典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為5425萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)18.86%，環(huán)比5月份下降1.85%。10大典型城市新建商品住宅已經(jīng)是連續(xù)個(gè)月環(huán)比回落，目前已回落至接近2011年10月份的水平。而一線城市庫(kù)存下降得更為明顯，截至6月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)2609萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)12.94%，與上月相比下降2.72%。北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存量全部回落。上海是近6個(gè)月以來(lái)庫(kù)存頭次回落，是自去年10月開(kāi)始的這一輪庫(kù)存周期中較后一個(gè)觸頂?shù)某鞘小６本┮呀?jīng)連續(xù)7個(gè)月新建商品住宅庫(kù)存量回落，近2個(gè)月成交量回升迅速，是4個(gè)一線城市中去庫(kù)存化較順利的城市，也很有可能是價(jià)格較先止跌反彈的一線城市。

　　顯然在房?jī)r(jià)止跌之后，是否會(huì)出現(xiàn)上漲，甚至是2009年下半年那種報(bào)復(fù)性上漲，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。 總理隨即在7月7日強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。“頭次強(qiáng)調(diào)將打擊投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，表明調(diào)控政策層面，對(duì)房?jī)r(jià)上漲依然有很強(qiáng)的威懾。”一位房企內(nèi)部管理人士指出。

　　國(guó)土資源部也于7月12日表示，今年上半年，全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)總體盤(pán)整下行，個(gè)別城市再現(xiàn)高價(jià)地未改變市場(chǎng)整體偏冷格局。國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)堅(jiān)定不移貫徹關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，嚴(yán)格落實(shí)頭付款比例、繳款時(shí)間、禁止捆綁出讓等政策要求，規(guī)范各地土地出讓行為。并強(qiáng)化對(duì)已供土地開(kāi)發(fā)利用情況的監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)新《閑置土地處置辦法》，狠抓閑置土地的清理和處置，促進(jìn)已供土地及時(shí)形成有效供給。

　　7月13日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局一官員對(duì)媒體表示，珠海市限購(gòu)范圍從香洲主城區(qū)，縮小至東起梅花路與情侶路交界處、北到中珠交界線、西到前山河、南到海岸線的區(qū)域，限價(jià)不作為調(diào)控的主要手段。然而當(dāng)日凌晨，珠海市住規(guī)建局主要負(fù)責(zé)人證實(shí)，雙限令松綁措施雖然不違反樓市調(diào)控的原則，但因種種原因，還是被緊急叫停，珠海樓市雙限政策維持原狀不變。顯然，一旦地方政府的微調(diào)觸碰“雙限”紅線，都會(huì)被立即叫停。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院在其報(bào)告中指出，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，在不出臺(tái)新的調(diào)控政策的前提下，成交量還會(huì)保持一段時(shí)間的熱度，月度供不應(yīng)求的局面仍會(huì)存在。按以往經(jīng)驗(yàn)，供不應(yīng)求的局面長(zhǎng)期存在，必定會(huì)帶來(lái)價(jià)格的上漲，但本次成交量的回升是否會(huì)帶來(lái)價(jià)格的反彈，仍存在不確定因素，主要變量是新一輪的調(diào)控政策會(huì)否出臺(tái)、何時(shí)出臺(tái)、緊縮力度。另外，當(dāng)前住宅庫(kù)存量依然偏大，多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍存在以?xún)r(jià)換量的驅(qū)動(dòng)力。

　　喜憂參半的半年報(bào)

　　近日，萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等標(biāo)桿房企相繼發(fā)布自己的半年業(yè)績(jī)報(bào)告。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，大多數(shù)標(biāo)桿房企都完成了自己全年任務(wù)量的一半以上。同策咨詢(xún)研究數(shù)據(jù)顯示，截至7月11日，在已公布上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的37家房企中，有19家標(biāo)桿房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)飄紅（不低于去年同期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)），總計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約5700億元。

　　從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，上半年一度慘淡的樓市，并未對(duì)標(biāo)桿房企造成太大影響，反而2季度的成交回暖，很大程度上促進(jìn)了房企業(yè)績(jī)的提升。不過(guò)從另一數(shù)據(jù)，也就是凈利潤(rùn)來(lái)看，似乎半年報(bào)并沒(méi)有看上去那么“美好”。如龍頭之一保利地產(chǎn)，上半年實(shí)現(xiàn)簽約面積437.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.43%，實(shí)現(xiàn)簽約金額502.96億元，同比增長(zhǎng)27.47%。在銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比大幅增長(zhǎng)的情況下，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)同比下滑12.13%的情況。而萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額625.4億元，銷(xiāo)售金額同比下降4.7%。

　　“部分大型房企提前且超額完成上半年銷(xiāo)售目標(biāo)，得益于降價(jià)促銷(xiāo)的銷(xiāo)售策略，但是降價(jià)的另一結(jié)果就是開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率明顯會(huì)走低，開(kāi)發(fā)企業(yè)表面上的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并不代表利潤(rùn)率的增長(zhǎng)。而且如果降價(jià)動(dòng)力消失，下半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)完成與否還值得進(jìn)一步觀察。此外，盡管一些房企提前或者超額完成其上半年銷(xiāo)售目標(biāo)，但這些房企幾乎都是高周轉(zhuǎn)型的大型房企，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。”張宏偉表示。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容近日表示，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向或房?jī)r(jià)上漲只是一種假象，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)并沒(méi)有改變。當(dāng)前“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策被一些人誤讀為大逆轉(zhuǎn)，但實(shí)際上與2008年下半年有很大不同。“可以說(shuō)，就當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，盡管眼花繚亂及看上去新一輪的住房市場(chǎng)繁榮又要開(kāi)始，盡管一些地方政府推出軟性托市政策，但是只要是差別化的住房信貸政策不改變，那么國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)要想再讓住房投機(jī)炒作者興風(fēng)作浪根本就不可能。如果住房投機(jī)炒作者不能夠進(jìn)入市場(chǎng)興風(fēng)作浪，加之70%以上無(wú)法接受當(dāng)前過(guò)高房?jī)r(jià)的居民沒(méi)有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)，除非住房的價(jià)格繼續(xù)下跌，住房消費(fèi)需求才能釋放出來(lái)。這是判斷國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)較為重要的依據(jù)，也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍然處于下行通道的政策基點(diǎn)。”易憲容表示。

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