2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性。

報(bào)告摘要

總體來看，目前全國市場呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的形態(tài)。從去年年底開始，中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之開始回落。從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市較先開始調(diào)整，接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。

通過分區(qū)域研究，我們發(fā)現(xiàn)：東部地區(qū)深度調(diào)整。其中珠三角地區(qū)：全國房價(jià)“重災(zāi)區(qū)”，今年以來，房價(jià)已下跌20-40%；長三角地區(qū)：今年以來，成交量巨量萎縮，第三季度出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)；環(huán)渤海地區(qū)：各城市分化，北京下跌空間較大，沈陽波瀾不驚。中部地區(qū)成交量明顯下降，房價(jià)開始小幅下跌，武漢形勢比較嚴(yán)峻。西部地區(qū)成交量下降20-40%，房價(jià)比較穩(wěn)定，下跌空間不大。

低迷市場中，依然有四類樓盤實(shí)現(xiàn)熱銷。我們歸納如下：類，打折力度較大的知名企業(yè)的大盤，比如恒大、萬科、富力等。類，超小戶型單身公寓。第三類，近郊經(jīng)濟(jì)型房源。第四類，綜合類特色產(chǎn)品，比如萬達(dá)開發(fā)的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。

今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢非常不樂觀。我們認(rèn)為：2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑，估計(jì)萎縮3-4成，但由于全國房價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度，因此2008年全年房價(jià)同比2007年，依然呈正增長，不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性較大（預(yù)計(jì)與2006年4.4%的漲幅相近）。至于2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性。

前言

今年9月以來，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成金融風(fēng)暴，并迅速波及全球。在此國際背景下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦不容樂觀，第三季度GDP增幅回落至9%，宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向頭先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑，45天內(nèi)連續(xù)三次降息，頻率之高歷史罕見。11月力度出臺(tái)的“4萬億投資計(jì)劃”，吹響了拯救經(jīng)濟(jì)的號(hào)角。

在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀的情況下，我國樓市走向更加引人關(guān)注。今年以來，多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮，從第三季度開始，房價(jià)亦開始下跌。針對(duì)這種情況，從5月份開始，成都、重慶、西安、南京、杭州等18個(gè)城市紛起救市，而財(cái)政部和央行亦在10月22日出臺(tái)相關(guān)救市措施。那么，目前我國房地產(chǎn)市場形勢到底如何，未來一段時(shí)間又會(huì)走向何方，為此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究部特意成立了課題組，依托易居中國·CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的信息和數(shù)據(jù)，對(duì)此進(jìn)行了全面、深入、及時(shí)的研究。

一、全國房地產(chǎn)市場總體形勢不容樂觀

從去年年底開始，中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，隨之房地產(chǎn)價(jià)格也開始回落。從區(qū)域上講，以深圳、廣州為代表的珠三角城市較先開始調(diào)整，接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整?？傮w來看，目前全國市場呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的形態(tài)。

接下來主要從國家統(tǒng)計(jì)局的兩個(gè)指標(biāo)來分析全國房地產(chǎn)市場的狀況。個(gè)指標(biāo)是“國房景氣指數(shù)”，它反應(yīng)的是行業(yè)景氣度，尤其體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)于市場的預(yù)期和投資意愿。由下圖可知，2007年11月達(dá)到高點(diǎn)，其后一路下滑，今年10月份為99.68，比9月份回落1.47點(diǎn)，比去年同期回落6.06點(diǎn)，步入不景氣區(qū)間。

前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元，同比增長26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明顯回落。住宅完成投資15508億元，增長28.7%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資638億元，增長19.9%，說明很多地政府依然沒有開足馬力推進(jìn)住房保障建設(shè)。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.79億平方米，同比下降1.6%。

前三季度，全國房屋施工面積24.04億平方米，增長20.3%，比2007年的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面積19.07億平方米，增長21.2%；辦公樓施工面積8150萬平方米，增長8.3%，比2007年的12.5%明顯回落；商業(yè)營業(yè)用房施工面積25026萬平方米，增長12%。

　　截止到9月末，全國商品房空置面積為1.3億平方米，同比增長10.2%。其中，空置商品住宅6641萬平方米，增長14.1%。這是非常值得擔(dān)心的一個(gè)指標(biāo)，空置房面積的明顯增長，意味著滯銷房屋增加，企業(yè)資金回籠影響較大。

個(gè)重要指標(biāo)是全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)。由于我國的房地產(chǎn)銷售均價(jià)與房屋成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大，不能較好地反映房價(jià)短期演變軌跡。而拿這一房價(jià)指數(shù)做分析，更能反映房價(jià)真實(shí)走勢。

分析上圖可知，以月度房價(jià)同比漲幅來看，2008年1月達(dá)到高點(diǎn)，同比去年1月增長11.3%，其后增幅加速遞減，今年10月已降至1.6%，預(yù)計(jì)11月或12月份，將由正增長變?yōu)樨?fù)增長。由于同比的時(shí)間跨度是一年，并不能反映近況，相較而言，月度房價(jià)環(huán)比增長情況更能說明近期走勢，環(huán)比增幅的高點(diǎn)出現(xiàn)在去年9月，其后遞減，直至今年8月份頭次由正增長變?yōu)樨?fù)增長，價(jià)格拐點(diǎn)正式出現(xiàn)，也即全國房價(jià)正式開始下跌，9月份繼續(xù)下滑，這一下跌態(tài)勢將會(huì)持續(xù)到明年下半年，甚至2010年。

二、全國一二三線城市形勢有所差異，但皆有比較明顯的下跌

接下來，分析一下全國主要區(qū)域房地產(chǎn)市場的情況，為了研究的方便性，在此把城市分為三類，一線城市、二線城市和三線城市。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)，在30多個(gè)大中城市中，半數(shù)以上城市9月成交量較8月出現(xiàn)了不同程度的反彈，但反彈力度普遍較小。而另一半城市成交量不升反跌，成交繼續(xù)萎縮。整體來看，絕大部分城市遭遇了近幾年來較冷的“金九”，市場低迷程度可見一斑。價(jià)格表現(xiàn)方面，全國大部分城市房價(jià)均出現(xiàn)了下滑的跡象，打折優(yōu)惠幅度有所增大。華南區(qū)域各城市更出現(xiàn)了新一輪的降價(jià)浪潮，在前期價(jià)格已下跌較大幅度的背景下，9月很多樓盤再次祭起降價(jià)大旗，優(yōu)惠幅度均在10%左右。

1、一線城市成交量萎縮五成，房價(jià)繼續(xù)下跌

從商品住宅供應(yīng)量上分析，除上海略降之外，北京、 深圳、廣州今年前三季度供應(yīng)量皆有明顯增長。尤其是9月份，一線城市供應(yīng)量均出現(xiàn)了大幅的上升，上海、北京、深圳供應(yīng)量環(huán)比增長明顯，深圳增長幅度較大，同比增加了123.57%。

　 但成交情況非常不理想，前三季度一線城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。9月廣州、深圳等城市成交量出現(xiàn)了回暖跡象，主要是前期價(jià)格下降明顯，但上海、北京兩城市成交仍處于極度低迷，與去年同期相比成交量嚴(yán)重萎縮。

從價(jià)格上分析，一線城市房價(jià)繼續(xù)下跌。上海二手房價(jià)格指數(shù)8月份頭次由漲變跌，9月份上海商品住宅價(jià)格下滑跡象明顯，全月共有50多個(gè)樓盤有新增推案上市，紛紛采取了平開或低開的策略，并有一定的優(yōu)惠折扣。北京房價(jià)下跌勢頭明顯，樓盤打折力度再度擴(kuò)大。深圳和深圳延續(xù)了降價(jià)的勢頭，新上市的大部分項(xiàng)目優(yōu)惠幅度在原有基礎(chǔ)上再增加5-10%。

從成交價(jià)格分析，9月份，大部分二線城市價(jià)格松動(dòng)更為明顯，部分城市降價(jià)幅度再度擴(kuò)大，房價(jià)下跌趨勢較為明顯。華東除合肥仍能保持價(jià)格一定的穩(wěn)定外，其他二線城市基本都已進(jìn)入價(jià)格下降通道，尤以南京下調(diào)趨勢較為明顯。華北區(qū)域內(nèi)大部分二線城市目前房價(jià)相對(duì)仍保持平穩(wěn)，但天津降價(jià)趨勢已經(jīng)較為明了。華南福州出現(xiàn)了新一輪降價(jià)的風(fēng)潮。中西部除鄭州等個(gè)別城市房價(jià)仍較為堅(jiān)挺外，武漢、西安、成都、重慶等城市房價(jià)繼續(xù)下跌，特別是在恒大、萬科、中海等品牌開發(fā)企業(yè)大幅下調(diào)價(jià)格的帶動(dòng)下，周邊項(xiàng)目開始跟進(jìn)，導(dǎo)致各城市房價(jià)下跌幅度明顯加大。

　　3、三線城市：市場成交繼續(xù)低迷

在經(jīng)歷了連續(xù)兩個(gè)月成交持續(xù)走低之后，大部分三線城市在9月份并未能迎來銷售大幅反彈。在易居中國跟蹤的11個(gè)城市中，有6個(gè)城市成交量出現(xiàn)小幅反彈，而其他5個(gè)城市成交量繼續(xù)下滑。徐州、南昌、長春等城市環(huán)比下滑幅度超過20%，市場低迷程度進(jìn)一步加重。徐州、長春、?？诘瘸鞘斜驹路績r(jià)仍保持了相對(duì)的穩(wěn)定，但開發(fā)商硬扛價(jià)格的結(jié)果是成交量萎縮，在臨近年底還款高峰的壓力下，預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月內(nèi)這些城市房價(jià)體系也將出現(xiàn)松動(dòng)，在市場基本面沒有發(fā)生重大改變的情況下，降價(jià)補(bǔ)跌將不可避免。

2、二線城市：成交量降幅較大，房價(jià)穩(wěn)中有降

從商品住宅供應(yīng)量分析，前三季度和9月份大部分二線城市商品住宅市場新增供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的上漲。但成交量卻比較低迷，大部分城市成交量同比去年降五成左右，絕大部分是東部城市；少數(shù)城市降幅稍小，比如沈陽、西安部分中西部城市。而9月份，成交表現(xiàn)相當(dāng)不容樂觀，大部分城市成交量僅為去年同期二三成水平，合肥、福州、武漢等城市同比下降幅度均超過了70%，南京、蘇州、寧波、成都等城市同比降幅均在80%左右。

三、東部地區(qū)深度調(diào)整，中部地區(qū)情況分化，西部地區(qū)下調(diào)空間不大

1、東部地區(qū)：主要城市成交量下降40-70%，房價(jià)明顯下降

（1）珠三角地區(qū)：全國房價(jià)“重災(zāi)區(qū)”，今年以來，房價(jià)已下跌20-40%

珠三角是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較成熟的區(qū)域之一，2007年以廣州、深圳為代表的珠三角城市群，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展期后，又率先進(jìn)入調(diào)整的態(tài)勢。由于國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，珠三角以出口導(dǎo)向?yàn)橹黧w的制造業(yè)正經(jīng)歷著歷史上規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致中小企業(yè)大量倒閉和外遷，勞動(dòng)就業(yè)開始出現(xiàn)下滑，直接影響到該區(qū)域的房地產(chǎn)市場。

2007年珠三角區(qū)樓市幾經(jīng)曲折，經(jīng)歷了從沸點(diǎn)到冰點(diǎn)的轉(zhuǎn)變。上半年去化良好，基本上項(xiàng)目開盤即獲得較高的去化，購房者追漲，開發(fā)商惜售，土地競價(jià)踴躍。從四季度開始，成交力度開始走弱，成交量逐月下降。年底受宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商資金壓力加大，出于快速回籠資金的目的，主要城市住宅市場出現(xiàn)供應(yīng)放量現(xiàn)象。全年珠三角區(qū)域商品住宅價(jià)格呈穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢，年底開始走弱。

2007年房地產(chǎn)市場熱潮推動(dòng)土地市場的火爆，珠三角區(qū)域土地價(jià)格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價(jià)標(biāo)王和搶地現(xiàn)象，土地

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