中國(guó)房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是步利改稅以后開(kāi)征的。鑒于中國(guó)城市的土地屬于國(guó)有，使用者沒(méi)有土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。

　　1986年9月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。對(duì)在中國(guó)有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員仍征收城市房地產(chǎn)稅。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。

　　2010年末財(cái)政部曾就為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革做出公開(kāi)回答，對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅的主要目的有四方面：一是調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配；二是健全地方稅體系；三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用；四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。

　　試點(diǎn)的重慶房產(chǎn)稅方案大致如下：2011年上兩年度重慶主城九區(qū)新建商品住房成交均價(jià)的2倍為9941元/平方米。即今年房?jī)r(jià)超過(guò)9941元/平米的住房將進(jìn)入收稅范圍，到1.5萬(wàn)元/平方米就是三倍，就是1%的稅率，如果到2萬(wàn)元/平方米，就是四倍，為1.2%。

　　上海房產(chǎn)稅征稅對(duì)象：本市家庭新購(gòu)套及以上住房；非本市居民在滬新購(gòu)住房。征稅面積：對(duì)本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其他住房面積的總和。

　　上海2010年全年新建商品住宅均價(jià)達(dá)22261元/平方米，兩倍均價(jià)約為45000元/平方米，按照規(guī)定，小于45000元/平方米，稅率為0.4%；大于45000元/平方米，稅率為0.6%。

　　上海房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的對(duì)象：房屋產(chǎn)權(quán)所有人(個(gè)人免征)；方式：房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值(房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)) 1.2%(12%)/年?！境鞘蟹康禺a(chǎn)稅】對(duì)象：擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)。方式：房屋折余價(jià)值或房屋租金收入1.5%/15%(新房免三年)。

　　應(yīng)該是實(shí)行效果一般！重慶年度收取房產(chǎn)稅近兩億，杯水車薪，不解決地方財(cái)政問(wèn)題不說(shuō)，所以收取房產(chǎn)稅為保障房建設(shè)資金很顯然也達(dá)不到什么目的。2011年以來(lái)，上海市各主要稅種占財(cái)政收入的比重。企業(yè)所得稅占整個(gè)財(cái)政收入的25.82%，城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、耕地占有稅占總收入的7.47%，而新征的房地產(chǎn)稅22.1億元，占比較小，只占財(cái)政收入的1.32%。與此同時(shí)，今年上海重慶房?jī)r(jià)與全國(guó)的上漲形勢(shì)基本相符，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的結(jié)果，不但達(dá)不到財(cái)政部擴(kuò)大試點(diǎn)的意義，也沒(méi)有實(shí)質(zhì)性解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)也是極小的。

　　遍觀全球各國(guó)各地區(qū)房產(chǎn)稅(或者明確為物業(yè)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅)，我們知曉持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅不但需要征收，也是主要稅種之一。而且全球持有環(huán)節(jié)稅種的征收有很大不同。

　　亞太地區(qū)：中國(guó)香港地區(qū)的房產(chǎn)稅：如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。新加坡房產(chǎn)稅：由新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。韓國(guó)財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。財(cái)產(chǎn)稅和土地稅將會(huì)被整合為資本收益稅，稅率將增加為：套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。

　　歐洲地區(qū)有代表性的德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅：根據(jù)評(píng)估價(jià)值的1%-1.5%征收。法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅：持有不動(dòng)產(chǎn)者，每年按3%的公平市場(chǎng)價(jià)值(fair market value)納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30%營(yíng)業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價(jià)值，或16%的公司所付出租金。意大利不動(dòng)產(chǎn)稅：按稅務(wù)評(píng)估價(jià)值0.4%-0.7%。

　　美國(guó)房產(chǎn)稅稅率大約是0.8%-3%。其政府公共部門、教育組織等所有或占有的物業(yè)全面性免稅。美國(guó)各州對(duì)于自用住宅免稅額方式不盡相同。加州是對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅價(jià)值給予一個(gè)固定金額免稅額。有些州是按財(cái)產(chǎn)課稅價(jià)值給予某一比例免稅額,如麻省給予20%,印地安納州給予4%。這一免稅項(xiàng)目是項(xiàng)目。

　　國(guó)際上所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。但是，我們目前的土地房屋產(chǎn)權(quán)卻有別于國(guó)際上通用的物業(yè)概念。當(dāng)然，所謂70年、50年、40年的中國(guó)土地使用權(quán)，只是大法沒(méi)變化情況下的權(quán)宜之計(jì)。土地國(guó)有概念下，現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度一直沒(méi)有確立，那么，征收持有環(huán)節(jié)的所謂物業(yè)稅，也就一直模凌兩可。畢竟我們的現(xiàn)行土地出讓制度，住宅我們一般是先期收取了70年的土地出讓金。那么在此基礎(chǔ)上的加收房產(chǎn)稅，也便是物業(yè)稅不動(dòng)產(chǎn)稅，法理不通。

　　我們的房產(chǎn)稅改革宗旨在宣傳中一直有一個(gè)觀點(diǎn)：讓地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政困擾。我認(rèn)為這是騙人的伎倆。全社會(huì)對(duì)于土地財(cái)政的認(rèn)識(shí)基本是錯(cuò)誤的。

　　輿論流傳甚廣的土地財(cái)政問(wèn)題實(shí)際是錯(cuò)誤的。土地出讓收入總額，自06年之后的上升是成倍的。從6000億到1.59萬(wàn)億，不能否認(rèn)的是土地出讓環(huán)節(jié)土地價(jià)款的居高不下。只是我們忽視了一個(gè)數(shù)據(jù)：土地出讓凈收益。這個(gè)數(shù)據(jù)從06年開(kāi)始，大約是3000億、4000億、4000億、1992億。我們看到的是隨著土地出讓收入總額的大幅增加，土地出讓凈收益的比例越來(lái)越低。原因是土地征用與拆遷安置、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的成本大幅提高。

　　忽視土地出讓金8成為征收土地過(guò)程中的拆遷安置征地成本與城市管網(wǎng)配套實(shí)施建設(shè)成本的現(xiàn)實(shí)，妄想土地價(jià)格征收房產(chǎn)稅后會(huì)下跌，正是廣大糊涂大眾誤解性思維！當(dāng)然較主要的是專家的誤導(dǎo)造成的，那么不改革土地制度與房地產(chǎn)稅制全面改革、征收房產(chǎn)稅卻不以降房?jī)r(jià)為目的本身就是耍流氓。

　　湖北湖南試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，是財(cái)政部與國(guó)稅總局力推的方式，特別是房產(chǎn)按估值作為依據(jù)計(jì)稅，與滬渝試點(diǎn)也有很大不同，征收的范圍更加廣大，正在向物業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)稅過(guò)度，卻沒(méi)有解決土地出讓金一次性交付的問(wèn)題。而按估值計(jì)稅，在目前情況下，只會(huì)把自住房之外租賃部分的租價(jià)提升。畢竟2.5億流動(dòng)人口的72%，也就是1.6億新增城市人口租房的現(xiàn)狀短期內(nèi)不可能改變，那么租賃賣房市場(chǎng)，會(huì)把房產(chǎn)稅部分輕松轉(zhuǎn)嫁給終端租賃者。二手房交易過(guò)程中的所謂稅費(fèi)多收，也很輕易轉(zhuǎn)嫁到終端消費(fèi)者。

　　同時(shí)匆匆出臺(tái)房產(chǎn)稅，在目前小產(chǎn)權(quán)66億平方米的困局中，小產(chǎn)權(quán)房到底收不收，收的話產(chǎn)權(quán)如何厘定，都是很大的問(wèn)題。而所有房產(chǎn)的詳細(xì)有依據(jù)的評(píng)估，在任志強(qiáng)看來(lái)需要100多年。如此繁雜的工作都未做，任何房產(chǎn)稅的試點(diǎn)較終走向全面推廣都將是歷史笑話。

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