9日、10日和11日,重慶版房產(chǎn)稅征收方案和上海版房產(chǎn)稅征收方案相繼披露,攪得整個(gè)社會紛紛擾擾,網(wǎng)上贊、彈聲音不一。
據(jù)傳,重慶版房產(chǎn)稅征收方案,針對高端房或者超面積住房,而上海版房產(chǎn)稅征收方案的則是對住房增量進(jìn)行調(diào)節(jié),但費(fèi)率普遍不高,多在1%左右。華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)直接表示:重慶實(shí)行房產(chǎn)稅,可能是曇花一現(xiàn)。更多的專家和學(xué)者認(rèn)為,曝光的兩種征收方案,其征收范圍和征收稅率的幅度都不足以對目前的房價(jià)產(chǎn)生即時(shí)的影響,而政府才是受益者,可以增加收入來源,改變對土地財(cái)政的依賴。
繼1月9日重慶兩會傳出消息,重慶將開征高端商品房房產(chǎn)稅后,10日和11日,又有媒體采訪到重慶和上海的房產(chǎn)稅征收方案制度設(shè)計(jì)的參與者,相繼透露出重慶版房產(chǎn)稅征收方案和上海版房產(chǎn)稅征收方案的部分細(xì)節(jié)。
據(jù)傳,重慶版房產(chǎn)稅征收方案,在高端房方面如面積超過144平方米者,或者價(jià)格超過周邊均價(jià)的30%以上者,而在一般住房方面將對多套房建筑面積實(shí)施累加制,超過200平方米也將被征收房產(chǎn)稅。而上海版房產(chǎn)稅征收方案的則是對住房增量進(jìn)行調(diào)節(jié),對新購房后,家庭人均面積超過70平方米部分先預(yù)征兩年的房產(chǎn)稅。
這兩種房產(chǎn)稅征收細(xì)節(jié)相繼曝光立刻引起了各界熱議,網(wǎng)上贊、彈聲音不一。甚至有人懷疑政策執(zhí)行的可能性,10日華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)在北京就表示:重慶實(shí)行房產(chǎn)稅,可能是曇花一現(xiàn)。但更多的專家和學(xué)者認(rèn)為,曝光的兩種征收方案,其征收范圍和征收稅率的幅度都不足以對目前的房價(jià)產(chǎn)生即時(shí)的影響,其根本在于增加政府收入來源,改變地方政府對土地財(cái)政的依賴。
較新動(dòng)向
重慶上海房產(chǎn)稅傳聞落地
分別針對高端商品房與增量住宅
1月9日,重慶市市長黃奇帆在重慶市兩會上提出,十二五期間,重慶將開征高端商品房房產(chǎn)稅。新華網(wǎng)的報(bào)道稱,財(cái)政部已原則同意重慶開征房產(chǎn)稅,該稅種有望于今年一季度出臺。由此,重慶將可能成為全國頭個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。
據(jù)了解,重慶市是較早向國務(wù)院提出進(jìn)行房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的城市。此前有消息稱,重慶市政府已對高端商品房在交易環(huán)節(jié)加稅,重慶政策強(qiáng)調(diào)將高端住房土地增值稅預(yù)征率提高到2%,并提出銷售高端住房按6%核定征收土地增值稅。
有業(yè)內(nèi)人士分析,重慶此次房產(chǎn)稅的征收對象也將主要是城市中的別墅、面積較大的商品住宅,定位在高端商品房,同時(shí)個(gè)人擁有多套商品房也將征收房產(chǎn)稅。
重慶開征高端商品房房產(chǎn)稅已無懸念,但是對于重慶版房產(chǎn)稅征收方案的細(xì)節(jié),比如,高端房如何界定、房產(chǎn)稅的稅率,對存量房征收還是新增住房征收,有沒有免征范圍、如何征收等都沒有明確的說法。重慶市政府方面對方案細(xì)節(jié)三緘其口。
但昨日有媒體稱采訪到政策制定者,透出了重慶房產(chǎn)稅的一些細(xì)節(jié),如:重慶計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積為144平方米以上,多套房建筑面積實(shí)施累加制,超過200平方米也將被征收房產(chǎn)稅。此外,房產(chǎn)稅稅率可能為房地產(chǎn)當(dāng)年市場價(jià)格的51.5%。
無獨(dú)有偶,1月10日,又有媒體報(bào)道稱,上海房產(chǎn)稅相關(guān)內(nèi)容已近確定,有可能在上海兩會前后揭開神秘面紗。
盡管負(fù)責(zé)研究和制訂上海房產(chǎn)稅的上海財(cái)政局和上海住房保障和房屋管理局也未對上述消息的真實(shí)性給予明確回應(yīng)。但是,早在去年年底,就有消息稱,上海的房產(chǎn)稅將鎖定為增量住宅,對超過面積標(biāo)準(zhǔn)的部分進(jìn)行征收。
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄稱,他聽說的消息是,對新購房(包括一手和二手)后,家庭人均面積超過70平方米部分先預(yù)征兩年的房產(chǎn)稅。一直在關(guān)注房地產(chǎn)稅收制度改革的上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也表示,征收的對象將會是那些新購房后面積超過人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)的家庭。
作為一個(gè)新出臺的稅種,房產(chǎn)稅需要得到來自社會各個(gè)方面的支持。克而瑞研究總經(jīng)理程嘯天說,對新購房家庭征收房產(chǎn)稅,征收的范圍較小,受影響的群體較少,也就較容易得到多數(shù)人的支持。
各界觀點(diǎn)
重慶版房產(chǎn)稅已如箭在弦
各地推廣前途猶未可知
自2009年以來,武漢、長沙、北京、深圳都曾被傳將試點(diǎn)房產(chǎn)稅。但坊間多認(rèn)為,從市場狀況和準(zhǔn)備工作來看,上海與重慶較被看好。
與上海的低調(diào)處理不同,重慶一直不回避房產(chǎn)稅問題。去年6月,重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時(shí)曾透露,對別墅、200平方米以上住房、評估價(jià)值超過主城區(qū)平均售價(jià)3倍以上的住房,將開征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅。
對于這個(gè)稅種,黃奇帆甚至明確表示其稅率將為1%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這些表態(tài)很可能出現(xiàn)在重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中。
理想狀態(tài)下,房產(chǎn)稅應(yīng)該在一個(gè)平穩(wěn)的購方市場中征收。財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓向表示,重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的條件比上海成熟,率先試點(diǎn)也是意料之外、情理之中。
數(shù)據(jù)顯示,2010年12月,重慶市的商品住宅樣本均價(jià)為6533元/平方米,在10個(gè)被監(jiān)測的熱點(diǎn)城市中排名較低。按照汪勇的觀點(diǎn),重慶市場以本地需求為主,投資性需求比例小,市場運(yùn)行平穩(wěn),與上海明顯不同。
一種頗受認(rèn)同的觀點(diǎn)認(rèn)為,在供需關(guān)系尚未達(dá)到平衡的情況下,房產(chǎn)稅的開征只能推高房價(jià),加重購房者的負(fù)擔(dān),對抑制投機(jī)作用則很有限。這也在暗示,上海尚不具備試點(diǎn)條件。
重慶征收房產(chǎn)稅是個(gè)標(biāo)志性事件。財(cái)經(jīng)評論員葉檀表示,房地產(chǎn)進(jìn)入持有環(huán)節(jié)征稅的新時(shí)期,意味著中國房地產(chǎn)瘋狂投資、豪宅至上時(shí)代告一段落。重慶房產(chǎn)稅具有鮮明的特色,有可能成為未來中國房產(chǎn)稅的特點(diǎn)。
但出臺在即的房產(chǎn)稅也并非人人叫好。1月10日,華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)在北京創(chuàng)新峰會上表示,重慶實(shí)行房產(chǎn)稅,可能是曇花一現(xiàn),兩天就沒有了。
任志強(qiáng)認(rèn)為,房產(chǎn)稅作為稅收的調(diào)整是合理的,如果把它作為抑制房價(jià)的武器,不但目的不對,方法也不對,短期有可能在大家沒有明確預(yù)期的時(shí)候可以實(shí)現(xiàn)。所以重慶的事兒也可能是曇花一現(xiàn),兩天就沒有了。
深遠(yuǎn)影響
房產(chǎn)稅稅率過低影響調(diào)控效力
地方財(cái)政或成新稅種受益者
事實(shí)上,任志強(qiáng)的觀點(diǎn)也獲得了不少人的贊同。盡管作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的較嚴(yán)厲政策,房產(chǎn)稅被不少人士寄予厚望,但多位業(yè)內(nèi)人士都表示,按照對高端商品房征稅的范圍,其效果有限,且重慶房地產(chǎn)市場運(yùn)行相對平穩(wěn),調(diào)控余地較小,在其他城市推廣也可能面臨水土不服。
重慶朵力房地產(chǎn)股份有限公司董事長黎偉表示,重慶對高端商品住房開征房產(chǎn)稅,從短期來看,對于抑制高端商品房消費(fèi)會有一定作用。但從長期來看,重慶商品房的剛性需求依然很大,針對高端商品房開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)大勢不會造成太大影響。
高端商品房在市場中占比非常小,征收房產(chǎn)稅既不會影響到市場運(yùn)行,也很難打壓房價(jià),實(shí)際效果并不明顯。汪勇稱,如果按照黃奇帆稅率為1%的方案征收,房產(chǎn)稅對重慶市場的影響十分有限。
房產(chǎn)稅不是調(diào)控房價(jià)的工具。住建部政策研究主任陳淮近日表示,房產(chǎn)稅和調(diào)控房價(jià)之間沒有直接關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)稅的頭要功能是調(diào)節(jié)閑置資源的利用率；其次是調(diào)整社會公平；較后是解決地方政府的收入來源問題。
重慶市社會科學(xué)院財(cái)政金融研究所所長鄧濤也認(rèn)為,從抑制房價(jià)的角度講,房產(chǎn)稅的作用將不會是長期的。房產(chǎn)稅更重要的意義在于完善財(cái)稅體制,為地方政府培育重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來源,以及調(diào)節(jié)居民收入分配。
上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說,房產(chǎn)稅能否對正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控起到關(guān)鍵性作用,主要是稅率,如果征收稅率較高,短期內(nèi)必定會產(chǎn)生很大的影響；如果征收稅率低,則影響將極小。
1月6日,太平戴維斯上海物業(yè)顧問有限公司發(fā)布了對上海房產(chǎn)稅的研究報(bào)告。據(jù)其模型,如果僅對新增供應(yīng)征收房產(chǎn)稅,征收收入對上海地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率也為1.5%。
按照這一模型,如果較終要實(shí)現(xiàn)代替土地財(cái)政的需要,那么地方政府勢必?cái)U(kuò)大稅收范圍,由小部分?jǐn)U大到全體。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,從高端商品房開始,房產(chǎn)稅的征收范圍勢必將擴(kuò)大到所有住宅,屆時(shí)其將成為地方財(cái)政收入的重要來源。嚴(yán)重依賴土地出讓收入的地方財(cái)政有可能成為房產(chǎn)稅的真正受益者。

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