商品房市場在遭遇政策限購從高熱跌入深度降溫之時，商業(yè)地產投資卻在全國眾多城市高歌猛進。近年來，各地方政府為拉動城市經濟持續(xù)發(fā)展和提升城市形象，大力推動商業(yè)地產的開發(fā)和投資，尤其在二三線城市的核心區(qū)及經濟開發(fā)區(qū)，大量商業(yè)綜合體項目拔地而起。然而，8月29日，深圳市地方稅務局、深圳市規(guī)劃和國土資源委員會聯(lián)合發(fā)布《關于實施存量非住宅類房產交易計稅價格核定工作有關事項的通知》，根據(jù)該通告，今后將對深圳市范圍內的存量非住宅類房產交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格規(guī)定計征各項稅款。該通告將從2012年10月1日起執(zhí)行，有效期5年，具體時間從納稅人在深圳市房地產信息系統(tǒng)網簽購賣合同的時間為準。深圳這一措施的出臺引起地產界的高度關注。分析人士認為，該措施的實施，將導致商業(yè)地產交易成本大幅提升。它傳遞出各地商業(yè)地產投資熱已呈現(xiàn)泡沫化。

　　有數(shù)據(jù)表明，2009年至2012年，中國商業(yè)地產投資額月均同比增長30%左右，增速是同期住宅開發(fā)的1.3倍。2012年上半年，這一差異已擴大至2倍。21世紀不動產集團市場研究部負責人認為，商業(yè)地產急劇升溫主要緣于商業(yè)地產不受此輪樓市調控限制，大量原準備投向住宅地產的投資轉而流向商業(yè)地產。其次，商業(yè)地產可提升城市形象，為地方上帶來穩(wěn)定稅收，其開發(fā)得到地方政府的支持。另外，在一線城市住宅土地越來越少的市場情況下，不少開發(fā)商有轉型需要。

　　在實體經濟發(fā)展艱難、住宅地產形勢嚴峻的市場背景下，目前商業(yè)地產被房地產行業(yè)內外很多企業(yè)視作投資的“避風港”，商業(yè)地產的數(shù)量、體量快速增長。據(jù)了解目前從全球范圍看，在建的大型城市商業(yè)綜合體項目80%都在中國。據(jù)21世紀不動產上海公司反饋，2012年上海將有22個商業(yè)綜合體項目入市；北京預計有17個零售商業(yè)地產項目入市，體量達94萬平方米，其中購物面積達78萬平方米；成都同時在建的商業(yè)綜合體項目達到100多個，其中市區(qū)57個，面積規(guī)模達到3400萬平米左右的體量；在深圳，大型集中式商業(yè)項目面積在未來5年將增長87%，接近翻倍，而未來5年供應量相當于深圳過往30年存量集中式商業(yè)的總和，預計年底深圳大型優(yōu)質商鋪總存量將達190萬平方米。

　　目前很多商業(yè)項目沒有從城市的經濟總量和城市人口變化考量進行規(guī)劃，地方政府出于財政需求大量投放商業(yè)用地，一些企業(yè)盲目轉型投資，造成商業(yè)地產項目遍地開花，大量低端項目重復建設。近年進入商業(yè)地產領域的部分企業(yè)，由于缺乏商業(yè)開發(fā)和運營經驗，對開發(fā)前景盲目樂觀，隨著商業(yè)地項目的入市，后期的招商運營問題已日益尖銳。中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平認為，對地方規(guī)劃失當、企業(yè)將商業(yè)地產開發(fā)當作“避風港”盲目轉型的做法政府應該“出手干預”。

　　21世紀不動產認為，雖然國家調控的是住宅，但短期來看，我國很多城市存在商業(yè)地產大量集中開發(fā)導致產能過剩的風險。一線城市同區(qū)域內同質商業(yè)項目面臨惡性競爭；二三線城市，甚至是三四線城市，普遍存在盲目開發(fā)而忽略當?shù)叵M能力的現(xiàn)象。深圳對商業(yè)地產的調控或為政府抑制商業(yè)地產投資過熱的一個信號。
 

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