近幾年來,每當房地產市場降溫之際,樓市“崩盤論”就會大行其道,而日本成為某種參照。日本房地產泡沫在1991年破裂后,經濟一蹶不振,20年來徘徊不前。中國是否會重蹈日本覆轍,學界一直爭論不休。

　　中日同樣是因寬松的貨幣政策導致資金涌入樓市,房價迅速上漲,但不同的是,中日兩國所處的發(fā)展階段不同,人口老齡化和城鎮(zhèn)化率也存在差異。

　　業(yè)內人士認為,從房價收入比來看,中國房地產市場確實存在泡沫,但只要國家政策適當引導,將投資投機資金擠出樓市,通過實體經濟不斷發(fā)展,居民的收入水平不斷上升,以時間換空間,基本可以消化房地產市場的泡沫成分,實現(xiàn)軟著陸,而不會出現(xiàn)日本式的崩潰。

　　泡沫破裂致“失去的20年”

　　日本的房地產泡沫起因,普遍認為始于1985年“廣場協(xié)議”簽訂后的日元升值,給日本經濟帶來繁榮的制造業(yè)出口,陷入了困境,要保持日本經濟繼續(xù)高速增長,必須尋找新的經濟增長點,房地產成了不二選擇。

　　于是,日本政府開始加速全面推行住宅商品化,商業(yè)銀行大量為居民購房發(fā)放貸款,貸款利率大幅下調。日本的房價、地價開始急速攀升。

　　同期,政府為了糾正日元過度升值大量地干預匯市并且大幅放松銀根,造成了流動性過剩的局面,房產、土地成為居民尋求貨幣保值的替代品。當大筆資金涌入不動產市場而使其升值時,保有需求被打開了,房子、土地不再是一種使用需求,而是投資品種。

　　從歷史上看,1961年、1973年和1990年,是日本房價、地價漲幅的三個峰值。但前兩次大漲,日本處在8%以上的經濟高增長期,同時伴隨著城鎮(zhèn)化進程,有經濟面和自住需求面的支撐,并沒有形成大泡沫。

　　但是到1974年時,日本的城鎮(zhèn)化率已經達到74.9%,此后20年,日本的城鎮(zhèn)化進程實際上已停滯,此時的房地產脫離了自住需求的有效支撐,由投資性質支撐的市場形成了大泡沫。

　　在日本意識到不動產的高速發(fā)展已經嚴重影響到了日本經濟的未來發(fā)展方向后,采取了緊急更正。1990年3月,日本銀行出臺的《控制不動產融資總量的通知》成為刺破日本泡沫經濟的導火索。從1989年3月到1990年8月,日本銀行連續(xù)5次提高貼現(xiàn)率,過于急劇的貨幣緊縮加速了資產市場崩潰。1992年大藏省又出臺了地價稅,征收額度為財產繼承稅評估值的0.3%,讓已經一蹶不振的不動產業(yè)更是雪上加霜。從金融到土地的雙管齊下的政策調控,導致了泡沫的快速破滅。

　　此外,由于日元升值,外資涌入日本吹大了股市和樓市的泡沫,但從1990年起,外資開始撤離日本,許多境外投資機構通過擠破日本股市和樓市泡沫賺得盆滿缽滿。

　　日本經濟陷入泥潭至今無法自拔,這20年被稱為“失去的20年”。

　　中國房地產有望軟著陸

　　深圳國土局一位人士在2014年考察日本后發(fā)現(xiàn),由于交通發(fā)達,在大東京、阪神、名古屋三大經濟圈工作的日本已婚人士,大多居住在經濟圈周邊的衛(wèi)星城市,但這里的房價僅相當于目前中國三四線城市,折合人民幣每平米只有三千多元,而日本2014年的人均GDP是中國的6倍多。

　　中國樓市是否會重蹈日本覆轍,一直是各方面擔憂的問題。

　　頭先是寬松的貨幣政策,2008年中國推出4萬億以后,由于流動性泛濫,大量資金涌入房地產市場,各大城市房價普遍翻倍,房價收入比居高不下,與居民實際購購能力脫節(jié)。

　　但不同的是,中國政府并未采取日本式的急剎車,而是通過行政調控手段,貨幣政策松緊有度,出臺限購、限貸等措施,以及加強外匯管理控制國外熱錢流入,有效抑制了投資投機的蔓延,此后每逢房價上漲期,政府都會調控,投資投機水分逐漸擠出,房子逐漸回歸到由剛需支撐的居住本位。

　　深圳一位龍頭房企高管則直言,盡管政府的行政調控手段,公開遭到了房企和市場人士的批評,但必須承認,在保障房制度不完善且房產稅尚未出臺、市場化調節(jié)手段不健全的情況下,所幸中國政府及時采取調控手段,有效制止投機炒作將泡沫進一步吹大,否則房地產硬著陸的風險很大。

　　此外,中日處在不同的發(fā)展時期,有其差異性。萬科董事長王石認為,人口老齡化和城鎮(zhèn)化率瓶頸是導致日本地產泡沫破裂的關鍵因素,中國現(xiàn)在的人口狀況是日本上世紀60年代的水平,房地產泡沫確實存在,但是不會像日本那么迅速地破滅。

　　住建部專家秦虹表示,日本在1989年家庭住房戶數(shù)和套數(shù)比是1∶1.3,也就是整個社會的房屋多了13%的總量。日本在70年代的城鎮(zhèn)化率已經達到了76%,而中國目前城鎮(zhèn)總人口為7.3億,城鎮(zhèn)化率53%,還可以提高十幾個百分點,每年新增城鎮(zhèn)的常住人口接近2000萬人,這些新增人口要靠新建住房來解決。

　　更關鍵的是,從宏觀面和基本面上分析,當前我國經濟正由高速增長向中高速增長轉變,但仍能保持7%以上。當前中國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)剛達到1左右,尚未飽和。我國房地產業(yè)的基本面更接近日本上世紀70年代初期或中期,而非80年代后期的情形。

　　盡管中國城鎮(zhèn)化尚未結束,但是另一個不容忽視的問題是,目前中國住房短缺時代已經過去,住宅存量奇高,而在需求方面,購房適齡人口(25-49歲)在2015年將達到峰值,此后步入下行通道,中國的房地產長期拐點臨近。

　　實際上,這幾年來,中國的房地產泡沫已經在局部破裂,如投機水分過高的溫州,2011年受銀根緊縮和實體經濟下滑影響,被炒高的房價一路重挫,至今沒有恢復元氣,此外,鄂爾多斯、惠州等三四線城市的房地產,因前期投資過大,房地產供過于求,開始進入去泡沫化階段。

　　一個新趨勢是,房地產地區(qū)分化也越來越明顯。在人口和資金持續(xù)流入的一線城市,以及二線核心城市,市場仍有源源不斷的剛需支撐,但在人口持續(xù)流出,且嚴重供過于求的三四線城市,樓市持續(xù)萎靡

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