北京市國(guó)土局9月中旬公布了79處小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目名單，提醒公眾不要購購，備受關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房問題再度成為焦點(diǎn)。

　　“小產(chǎn)權(quán)房背后已形成一條腐敗鏈，不根治這條腐敗鏈，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)只會(huì)愈演愈烈，越禁越多。”9月27日，廣東建筑商G先生對(duì)記者說。

　　這位在建筑業(yè)浸淫多年且開發(fā)經(jīng)營(yíng)過小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的房地產(chǎn)老板，向記者講述了他所知道的深藏于小產(chǎn)權(quán)房背后的利益鏈條。

　　打點(diǎn)費(fèi)用約占一成

　　在G先生看來，小產(chǎn)權(quán)房是伴隨商品房?jī)r(jià)格暴漲而快速發(fā)展起來的，高房?jī)r(jià)令很多外來務(wù)工人員難以承受，他們只好將目光轉(zhuǎn)向雖不被法律認(rèn)可但價(jià)格只有商品房三分之一的小產(chǎn)權(quán)房。

　　據(jù)國(guó)土資源部抽樣調(diào)查顯示，目前在北京、天津、武漢、南京、廣州、深圳等地，均已經(jīng)建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。以深圳為例，小產(chǎn)權(quán)房占全市住房總套數(shù)的56%，約一半深圳人居住其中。

　　“在過去多年中，經(jīng)濟(jì)更為活躍的廣東，其小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)因外地務(wù)工者的大量擁入而變得格外瘋狂。”G先生說，在惠州市政府所在地惠城區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模龐大，尤以水口片區(qū)、河南岸鎮(zhèn)、小金口、麥地以及江北上寮等城鄉(xiāng)接合部較為普遍。他提供給本報(bào)記者的一段視頻顯示，在惠城區(qū)河南岸鎮(zhèn)，大量小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目比肩而建。這些樓一般為10層左右，較高的有16層，不同項(xiàng)目間的間距極小，從遠(yuǎn)處看，密密麻麻，幾乎連在一起。較近的地方，兩棟樓只有一兩米遠(yuǎn)。“我們管這種樓叫握手樓。”G先生說。

　　在他看來，很多小產(chǎn)權(quán)房背后都或多或少地隱藏權(quán)錢交易。“絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房沒有法律規(guī)定的這證那證，按政府的說法是違法，大量違法小產(chǎn)權(quán)房之所以還能存在，是因?yàn)槟切┍O(jiān)管者收了好處而放棄監(jiān)管。”他說，很多人都以為開發(fā)商賺的錢多，實(shí)則不然。用于打點(diǎn)的費(fèi)用，約占總銷售收入的8%到15%，而開發(fā)商的利潤(rùn)率也基本處于這一水平，倘若遇到阻力或被拖延，開發(fā)商的利潤(rùn)很可能都被蝕掉。

　　G先生講述了在惠城區(qū)某村開發(fā)的一棟建筑面積為10000平方米的小產(chǎn)權(quán)樓的收支賬單：從村民手中購地到較后建成，總花費(fèi)為1200萬元，相當(dāng)于每平方米1200元。再加上利息100萬元，打點(diǎn)關(guān)系及招待費(fèi)用150萬元，總支出約1450萬元。而當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房的售價(jià)只有1800元，理論收入為1800萬元。截至目前，這棟樓仍未收回成本，只是握有300多萬元債權(quán)。

　　“事實(shí)上，根本賺不到錢。”G先生解釋，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的主要購購者是經(jīng)濟(jì)并不太好的人，很少能一次性付款，而開發(fā)商為了盡快賣出去，一般也只能接受分期付款的做法。這樣一來，開發(fā)商的資金成本就會(huì)很大，建設(shè)用的墊資多為貸款或高利貸，利息負(fù)擔(dān)沉重。如果建設(shè)得順利，一年能完工，如果不順，再拖上一年，利潤(rùn)就會(huì)被利息蝕掉很多。

　　G先生介紹，順利完工后如果能收回六七成，是很不錯(cuò)的。所謂能賺的錢，都是在兩年到五年后陸續(xù)收回來的余款。如果開發(fā)商純粹借高利貸，這個(gè)生意是沒法做的。

　　兩條腐敗路線曝光

　　G先生說，開發(fā)商在剛涉足小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)時(shí)，可能想不到會(huì)有那么多的人來收錢。“哪些人能管?村里、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城建、規(guī)劃、國(guó)土、城管執(zhí)法……主要是兩條線，一是歸于直管系列的城管執(zhí)法，二是所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府專業(yè)。”他說，正是因?yàn)樯鲜鲈?，兩條涉及小產(chǎn)權(quán)房的腐敗路徑就形成了，一是城管執(zhí)法局普通執(zhí)法人員及其專業(yè)，另一條是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府工作人員和鎮(zhèn)專業(yè)。在開發(fā)商們看來，這兩條線有交叉也有分工。如果在打點(diǎn)時(shí)偏重一方而忽略一方，可能會(huì)激怒后者將違法建設(shè)的消息往上捅。

　　監(jiān)管者睜眼閉眼間，大量小產(chǎn)權(quán)房拔地而起。一般而言，開發(fā)商從村民手中購下地塊開始施工后，較先發(fā)現(xiàn)的一般是村里和城管執(zhí)法人員。“這種級(jí)別的人，一般給的錢并不多，他們以建設(shè)面積為標(biāo)準(zhǔn)收錢。少則幾千，多則三五萬，也有收幾條好煙、吃吃喝喝后不管的。”

　　基層的人收錢不往上報(bào)，上面的人是很難知道違建小產(chǎn)權(quán)房信息的。開發(fā)商如果在這個(gè)間隙里搶建好并賣掉，等購購者住進(jìn)去后，即使上級(jí)政府發(fā)現(xiàn)，后者也很難處理，否則容易發(fā)生群體性事件。“利益鏈已經(jīng)形成，大家都樂在其中，甚至為了避免出事，執(zhí)法人員還暗中予以幫助，比如通風(fēng)報(bào)信，查處得嚴(yán)時(shí)，讓建筑商停下來避下風(fēng)頭等。”

　　G先生表示，一棟1萬平米的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，直接錢費(fèi)用在80萬元以上，再加上平時(shí)的吃喝玩樂費(fèi)用，總支出將超過100萬元。這是一筆龐大的花費(fèi)，為了節(jié)省開支，建筑商也跟這些監(jiān)管者暗中周旋，盡量少花錢而辦成事。比如，較開始他們少報(bào)建設(shè)高度，準(zhǔn)備建10層就報(bào)建6層。因?yàn)殚L(zhǎng)期處于這一食物鏈中，監(jiān)管者收錢也形成了相對(duì)固定的價(jià)碼，樓建得越高，收的錢越多，少報(bào)高度意味著打點(diǎn)費(fèi)用可以節(jié)省一點(diǎn)。

　　“小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)就是一門生意。”G先生無奈地說。

　　“打點(diǎn)到哪級(jí)是個(gè)技術(shù)活”

　　在建筑業(yè)打拼多年的G先生說，小產(chǎn)權(quán)房在廣東各地都很普遍，在他看來，這些小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目養(yǎng)活著相當(dāng)一批監(jiān)管者。

　　“就城管執(zhí)法來說，執(zhí)法隊(duì)員天天來，你得打點(diǎn);執(zhí)法隊(duì)員上面有小隊(duì)長(zhǎng)、中隊(duì)長(zhǎng)、大隊(duì)長(zhǎng)、副局長(zhǎng)、局長(zhǎng)……哪一級(jí)都不敢輕視，但到哪一級(jí)是盡頭?這是個(gè)技術(shù)活。把握得不好，多花錢，還難免不會(huì)出事。”G先生說，那些極少數(shù)被查處的，都是因?yàn)榇螯c(diǎn)不到位。

　　打點(diǎn)方式無外乎兩種：從上而下的打點(diǎn)，只要到位，都問題不大。而從下而上的打點(diǎn)，隨時(shí)都有滅頂之災(zāi)。

　　依照G先生的經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)較小的辦法是找到“大頭”，否則下面但凡管事的人都會(huì)設(shè)卡，但一般建筑商多為節(jié)約成本而選擇由下而上，如果遇上麻煩，再見招拆招。

　　“在過去，大多數(shù)建筑商都能通過由下而上的辦法渡過難關(guān)。”G先生說，有兩個(gè)惠州老太太看到?jīng)]有人管，購了地請(qǐng)人施工，自己賣樓，竟然賺了大錢。

　　“小產(chǎn)權(quán)房蔓延，地方政府及城管、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。”中國(guó)建設(shè)管理與房地產(chǎn)法研究執(zhí)行主任、地產(chǎn)律師王才亮認(rèn)為，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房清理的頭要工作是，查處地方政府和監(jiān)管部門的瀆職失職行為。單純清理開發(fā)商或讓購購者承擔(dān)損失，有失公允。

　　王才亮說，小產(chǎn)權(quán)房違建背后的腐敗鏈，實(shí)際上是相對(duì)于正常房地產(chǎn)開發(fā)的另一種利益再分配。正常的房地產(chǎn)開發(fā)，政府通過招拍掛賣地、收稅，創(chuàng)造財(cái)政收入。而小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)不大，但與此有關(guān)的官員能享受到巨大利益。“根源在于基層的腐敗，地方政府以及國(guó)土、規(guī)劃、城管等部門的基層單位，都有權(quán)利和能力制止，但村、鄉(xiāng)兩級(jí)盡力推動(dòng)，其他部門縱容，所以小產(chǎn)權(quán)房屢禁難絕。”

　　北京通報(bào)79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目 處理方案尚未出臺(tái) 中國(guó)建設(shè)報(bào)

　　9月18日，北京市國(guó)土局公布了6月以來集中開展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售工作的初步成果，清理出自2008年以來在建在售的79個(gè)違法占地項(xiàng)目。但值得注意的是，在進(jìn)行本次通報(bào)的同時(shí)，相關(guān)部門并未給出具體的清理方案。

　　此前，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門曾先后表態(tài)將處理小產(chǎn)權(quán)房，并多次對(duì)購房者提出警示，同時(shí)今年14個(gè)部委參與研究制定的清理整治政策方案也已上報(bào)國(guó)務(wù)院。但至今，包括傳出要為小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”的深圳在內(nèi)，還沒有一個(gè)城市拿出具體的處理方案。事實(shí)上，北京列出了79個(gè)違法占地項(xiàng)目的名單，也僅僅是邁出萬里長(zhǎng)征步，接下來的處理與處罰才是進(jìn)入攻堅(jiān)階段。

　　小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議之大、處理之難讓治理行動(dòng)累次陷入僵局，然而擱置只能使這一頑疾得到進(jìn)一步的擴(kuò)大。以本次“入圍”的通州張家灣鎮(zhèn)太玉園為例，作為北京的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，其總戶數(shù)已經(jīng)達(dá)到約8000戶，不斷地入住讓這一類小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的處理難上加難。

　　其實(shí)，處理小產(chǎn)權(quán)房并不缺乏法律依據(jù)，《土地管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，其興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而無權(quán)賣給城市居民。目前我國(guó)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處置，“疏堵結(jié)合”的原則被廣為認(rèn)可，然而考慮到“照顧”各方利益，無論是疏是堵皆非易事。

　　對(duì)于“疏”，此前國(guó)土部要求對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)土地進(jìn)行確權(quán)登記，但并不等于承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的違法用地行為，其不確權(quán)、不受法律保護(hù)的現(xiàn)狀仍未改變。如果簡(jiǎn)單對(duì)小產(chǎn)權(quán)房分類，上述太玉園等項(xiàng)目可歸為“已入住”類，處理難度相對(duì)更大。因此，要先清理在建和未售、侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房，做好“堵”的工作，必須按相關(guān)部門制定的處罰措施堅(jiān)決處理，盡快責(zé)令停工、停售，查封工地和已建未售房屋。

　　在“堵”的環(huán)節(jié)，當(dāng)前較應(yīng)警惕的是小產(chǎn)權(quán)房的變相入市。隨著相關(guān)部門嚴(yán)查的深入，一些小產(chǎn)權(quán)房紛紛改換門庭，搖身一變成為農(nóng)莊大棚或是養(yǎng)老公寓，或是以租代賣喬裝入市，企圖打擦邊球突破相關(guān)法規(guī)的約束。不僅如此，一些小產(chǎn)權(quán)房還通過“會(huì)員制”的方式，以70年產(chǎn)權(quán)為名欺騙購房者，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序。而其中，不少類似的項(xiàng)目已經(jīng)頗具規(guī)模，如不進(jìn)行及時(shí)有效的處理，小產(chǎn)權(quán)房的“麻煩”將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　其實(shí)，大部分的小產(chǎn)權(quán)房是在改變了原有的土地用途的基礎(chǔ)上修建的,不論是長(zhǎng)租還是出售都涉及到對(duì)土地用途變更，同時(shí)無論是房?jī)r(jià)高企還是土地資源緊張都不能成為其上市的理由。

　　在漫長(zhǎng)的時(shí)間里，小產(chǎn)權(quán)房得不到相應(yīng)的處理，與其龐大的利益鏈不無關(guān)聯(lián)。面對(duì)已售項(xiàng)目，也許可以在法理和情理的平衡之中找到妥善的處理方法;但面對(duì)在建在售項(xiàng)目，則必痛下治本之決心，遏制各方利用小產(chǎn)權(quán)房牟利的沖動(dòng)，堅(jiān)決截?cái)嗥鋽U(kuò)大和發(fā)展的苗頭。如繼續(xù)以懷柔待之，

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