海南優(yōu)聯(lián)：運(yùn)營(yíng)新埠島

　　——新埠島崛起的背后

　　“這個(gè)地方許多?？谌硕际煜さ钟行┠吧?，近在我們身邊似乎又挺遙遠(yuǎn)，曾經(jīng)熱鬧喧囂過一陣子，終究成為被都市人遺忘的角落，它就是新埠島。”這是2009年一個(gè)海口市民的新埠島印象。

　　時(shí)隔3年的今日，當(dāng)水岸風(fēng)情商業(yè)街、五酒店、國(guó)際游艇會(huì)、游艇港池、海南之心一期親水游艇別墅等建筑和景觀一一呈現(xiàn)在人們面前的時(shí)候，人們明顯感覺到了海口新埠島變化所帶來的震撼。

　　2003年，天津萬隆集團(tuán)看好新埠島未來的發(fā)展，經(jīng)過多輪的談判與考察，于2005年4月成立海南優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱海南優(yōu)聯(lián)），海南優(yōu)聯(lián)集團(tuán)的成立標(biāo)志著優(yōu)聯(lián)集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略的開始，在重組?？谑行虏簫u開發(fā)建設(shè)總公司后，投入了巨資進(jìn)行開發(fā)。

　　開發(fā)一個(gè)規(guī)劃面積約9.22平方公里的新埠島，并非易事，開發(fā)好一個(gè)全新的新埠島更需要深厚的“功力”。

　　然而，海南優(yōu)聯(lián)做到了。

　　在用7年的時(shí)間，投資近30億后，新埠島的面貌煥然一新，重現(xiàn)生機(jī)，如今，?？谛虏簫u已初具國(guó)際型濱海旅游度假區(qū)規(guī)模，也成為了旅游地產(chǎn)主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)區(qū)域的成功樣板。

　　如此巨大的體量開發(fā)是如何運(yùn)營(yíng)的？?？谛虏簫u崛起的背后是什么？海南優(yōu)聯(lián)正在用行動(dòng)解答疑問。

　　領(lǐng)跑性運(yùn)營(yíng)

　　新埠島的開發(fā)歷史并不一帆風(fēng)順。

　　早在1992年，?？谑姓吞岢龈咂瘘c(diǎn)全面開發(fā)新埠島，然而，由于國(guó)家政策的變化、缺乏資金等諸多原因，在歷經(jīng)兩次開發(fā)公司的重組失敗后，新埠島的開發(fā)陷入停滯。

　　然而，正是15年的停滯歷史為新埠島保留了一個(gè)重大的發(fā)展機(jī)遇，提供了一個(gè)得以整體開發(fā)的歷史契機(jī)。

　　2003年，新埠島開發(fā)迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。在以政府為主導(dǎo)的?？谑行虏簫u開發(fā)建設(shè)總公司運(yùn)營(yíng)不利的情況下，經(jīng)過多輪的談判與考察，?？谑形?、市政府較終確定了由天津萬隆集團(tuán)重組新埠島開發(fā)公司。

　　2005年4月，萬隆集團(tuán)旗下的海南優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展有限公司完成了重組改制。2007年，沉寂了15年后，新埠島的實(shí)質(zhì)性開發(fā)重獲啟動(dòng)。

　　新埠島的日新月異離不開海南優(yōu)聯(lián)，更離不開一種區(qū)域運(yùn)營(yíng)的開發(fā)模式。

　　取得了新埠島的開發(fā)權(quán)后，海南優(yōu)聯(lián)并沒輕易“下手”。要讓片區(qū)的整體開發(fā)走得更具領(lǐng)跑性與代表性，就必須讓這一個(gè)得天獨(dú)厚的小島承載更多的內(nèi)涵與品質(zhì)。

　　區(qū)域運(yùn)營(yíng)中較核心的能力是領(lǐng)跑性能力，這種領(lǐng)跑能力來自于創(chuàng)造性與預(yù)見性，對(duì)于整體運(yùn)營(yíng)，企業(yè)的開發(fā)理念往往比實(shí)力更加重要。

　　2005年7月，海南優(yōu)聯(lián)選定世界聞名的英國(guó)阿特金斯咨詢公司，為新埠島先做發(fā)展策略研究。阿特金斯與海南優(yōu)聯(lián)策劃部共同組建項(xiàng)目小組，30余人對(duì)新埠島進(jìn)行專項(xiàng)研究和分析，在對(duì)?？谑锌傮w規(guī)劃研究與了解的前提下，歷經(jīng)4個(gè)多月，對(duì)新埠島的定位和長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展做出了方案。

　　該研究提出應(yīng)充分利用新埠島的海洋、綠色植物、現(xiàn)有漁村、填海規(guī)劃等自然優(yōu)勢(shì)，將旅游產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，打造全新旅游地產(chǎn)形象。同時(shí)，注重以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)生活，賦予新埠島新的生命，形成適合休閑度假、生態(tài)健康的島居新市鎮(zhèn)生活，將新埠島打造成為生態(tài)健康度假島居的新市鎮(zhèn)。

　　隨后進(jìn)行的概念性規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，幾乎都是在順著這個(gè)思路來做。規(guī)劃成“生態(tài)化、泛游艇、島居型”國(guó)際化亞熱帶濱海旅游度假風(fēng)貌新市鎮(zhèn)，以搬遷和改造相結(jié)合的方式建設(shè)新家園。

　　以景造城

　　數(shù)千畝、上萬畝的體量開發(fā)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作思維與模式，開發(fā)商更多的是提供一塊全新的區(qū)域生活空間，體現(xiàn)的是“再造一座城”的理念。

　　2007年，《?？谛虏簫u控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲得通過。依據(jù)規(guī)劃，開發(fā)后的新埠島將成為?？谖磥碇匾男蓍e度假基地，通過種種保護(hù)性措施，還將體現(xiàn)出島嶼特色，做足“水”文章。

　　新埠島的城市景觀建立在以水為背景的基礎(chǔ)上，以南北向主干道作為島嶼景觀主軸，以東西向主干道作為道路景觀主軸，以內(nèi)橫溝河等內(nèi)河水系作為濱河景觀軸，以北部海岸線作為濱海景觀軸，這四條景觀軸線將新埠島的自然景觀和人工景觀融合為一個(gè)統(tǒng)一體。

　　根據(jù)以上的規(guī)劃思路，擬定規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“兩帶兩軸六組團(tuán)”。“兩帶”即水街商業(yè)服務(wù)帶和新埠社區(qū)商業(yè)服務(wù)帶；“兩軸”指以主干道為依托東西向城市發(fā)展軸和南北向島嶼景觀軸。“六組團(tuán)”指以主要道路、水域劃分成的相對(duì)獨(dú)立的六個(gè)居住組團(tuán)，分別為南北向主干道西部的兩個(gè)中檔居住組團(tuán)，島北的高端居住組團(tuán)和三個(gè)保留村莊組團(tuán)。

　　同時(shí)，將保留能形成新埠島歷史記憶的三聯(lián)村、土尾村、新埠村3村莊。將村莊建筑造型將充分結(jié)合旅游功能、高品質(zhì)居住功能進(jìn)行，考慮不同業(yè)主需求，做到建筑平面、建筑外空間到建筑外部裝飾、色彩、造型等都給予舒適的感受。

　　在進(jìn)行科學(xué)的控制性詳細(xì)規(guī)劃后，海南優(yōu)聯(lián)開始了“區(qū)域運(yùn)營(yíng)商”的角色。

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