后限購時代，地產(chǎn)代理行業(yè)的轉(zhuǎn)型如預(yù)期般兌現(xiàn)，而且這股轉(zhuǎn)型風(fēng)越刮越猛。

　　去年初，易居中國董事長周忻就曾斷言：“房地產(chǎn)的速凍期已經(jīng)到來。”此言之后，房地產(chǎn)代理行業(yè)的收縮、整合、并購的故事頻繁上演。先是易居與中國房產(chǎn)信息集團(tuán)完成合并，中房信退市；如今思源也走到退市邊緣。今年以來，易居中國、世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 較新動態(tài)]、思源經(jīng)紀(jì)等幾大代理公司更是出現(xiàn)了階段性虧損。

　　分析其原因，進(jìn)入2012年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房新開工面積等與代理行業(yè)務(wù)息息相關(guān)的數(shù)據(jù)均無法像往年那樣高速增長，房地產(chǎn)銷售更是持續(xù)低迷，系列因素使得幾乎所有房地產(chǎn)顧問代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)收入均受到沉重打擊。

　　較直接的影響是傭金的下降。有數(shù)據(jù)顯示，2008年，易居的代理銷售費(fèi)率能達(dá)到2%以上，但到了去年，這一數(shù)字已降至0.9%。事實上，受一年多以來樓市成交急劇下降的影響，開發(fā)商資金緊張，壓低代理傭金、拖欠代理費(fèi)用的情況已經(jīng)屢見不鮮。另一方面，隨著競爭加劇，代理行業(yè)整體傭金水平正呈現(xiàn)出下降趨勢。

　　遭遇發(fā)展瓶頸的相當(dāng)大一部分代理公司選擇收縮戰(zhàn)線，而一些難以為繼的小代理行則選擇悄然退出市場，房地產(chǎn)代理行業(yè)靠一個項目就可以吃幾年的光景已經(jīng)一去不復(fù)返。

　　在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，傳統(tǒng)的經(jīng)營范圍是一片紅海，現(xiàn)在代理行業(yè)急需探尋的是藍(lán)海。于是，當(dāng)持續(xù)的宏觀調(diào)控正在改變房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)則時，轉(zhuǎn)型求生已成為房地產(chǎn)代理行業(yè)的不二選擇。各大代理公司均謀求在嚴(yán)峻的市場形勢中挖掘新的商業(yè)模式，破局生存。

　　可以看到，從去年以來，越來越多的房地產(chǎn)服務(wù)公司不再單純依靠代理二手房業(yè)務(wù)，而是選擇同時兼顧一手房分銷、商業(yè)地產(chǎn)銷售租賃、按揭貸款等業(yè)務(wù)，謀求多元化經(jīng)營。

　　比如，21世紀(jì)不動產(chǎn)通過收購北京上古地產(chǎn)，增加了商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓銷售代理業(yè)務(wù)。目前，21世紀(jì)不動產(chǎn)已形成了二手房業(yè)務(wù)、新房代理、商業(yè)地產(chǎn)租賃和代理、金融消費(fèi)服務(wù)等圍繞房子而形成的完整的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)。

　　而易居中國與世聯(lián)地產(chǎn)對二手房市場表現(xiàn)出來的“一進(jìn)一退”舉動以及鏈家地產(chǎn)逆勢布局一手房代理市場等，均是轉(zhuǎn)型謀求新的利益增長點之舉。

　　按照世聯(lián)地產(chǎn)的計劃，將淡出二手中介業(yè)務(wù)，并通過收購，進(jìn)軍物業(yè)管理，由地產(chǎn)代理和顧問業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為中高端機(jī)構(gòu)客戶集成服務(wù)商。世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理周曉華表示，隨著樓市進(jìn)入下半場，地產(chǎn)代理行業(yè)原有的發(fā)展模式將不再適應(yīng)市場現(xiàn)實，今年公司將啟動轉(zhuǎn)型，目標(biāo)是“構(gòu)建房地產(chǎn)集成服務(wù)平臺”。

　　之前專注于二手房市場的鏈家地產(chǎn)，則通過注資高策地產(chǎn)獲得了20%的股份，被視為是擴(kuò)大一手房業(yè)務(wù)的舉動。而偉業(yè)我愛我家早在2009年就與偉業(yè)顧問合并，籌謀一手房業(yè)務(wù)。

　　而在延伸業(yè)務(wù)觸角的同時，鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家等還對原有的二手房領(lǐng)域進(jìn)行了進(jìn)一步的深耕和細(xì)分，自如友家、金房管、租友等針對不同細(xì)分客戶的二手房服務(wù)相繼出現(xiàn)。

　　此外，在電商大行其道的當(dāng)下，已有越來越多的房地產(chǎn)代理公司涉足線上業(yè)務(wù)。易居中國即準(zhǔn)備在電商方面一展拳腳，計劃以互聯(lián)網(wǎng)作為入口，對相關(guān)資源進(jìn)行整合，建立二手房網(wǎng)上操作平臺，實現(xiàn)如看房、促銷、認(rèn)購等與交易相關(guān)的線上交易；然后通過呼叫、拓客等渠道完成線下協(xié)同整合。在這個過程中，易居扮演平臺運(yùn)營商的角色。

　　顯然，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從昔日的非理性快速成長向理性發(fā)展過渡，在這一過程中，代理公司也面臨從粗放走向精細(xì)以提升核心競爭力的諸多挑戰(zhàn)。如今，游戲規(guī)則的變革已經(jīng)開始了。

　　案例1

　　傳統(tǒng)代理行自持商業(yè)地產(chǎn)

　　■本報記者鞠曉波北京報道

　　近日，北京知名地產(chǎn)服務(wù)商亞豪機(jī)構(gòu)宣布將持有并運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項目——傳奇生活廣場。作為亞豪頭個自己持有的商業(yè)項目，傳奇生活廣場總體量2萬平方米，業(yè)態(tài)以主題餐飲為主，目前該項目處于招商[簡介 較新動態(tài)]階段。

　　“這是幾年前公司購購的一個商業(yè)項目，當(dāng)時只是想當(dāng)作一個投資的產(chǎn)品，并沒有自持運(yùn)營的計劃。”亞豪控股總裁王佩民接受記者采訪時表示，而現(xiàn)實的情況是，隨著調(diào)控的不斷深入，近兩年，代理顧問行業(yè)面臨的風(fēng)險越來越大，原本相對單一的業(yè)務(wù)模式在整個市場逆轉(zhuǎn)的情況下備受考驗。如今，代理公司的成本不斷攀升，銷售額及利潤率卻雙雙下降。在這樣的市況下，如果企業(yè)沒有相對穩(wěn)健的業(yè)務(wù)模式拓展，未來抗風(fēng)險的能力就會非常低。

　　自營生活廣場據(jù)悉，此次亞豪自持的位于西大望路CBD(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)核心區(qū)的傳奇生活廣場，從前期規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營管理全部由自己的商業(yè)團(tuán)隊來完成。

　　“現(xiàn)在操作傳奇生活廣場的商業(yè)團(tuán)隊都是亞豪自已原來的商業(yè)團(tuán)隊，他們以前也曾幫開發(fā)商做過商業(yè)項目的運(yùn)營管理的，只是亞豪之前并沒有把商業(yè)地產(chǎn)作為一個業(yè)務(wù)來發(fā)展。”王佩民說。

　　王佩民表示，目前該項目招商情況良好，由于項目本身規(guī)模并不太大，其計劃吸納成熟品牌商家60家左右，計劃于明年春節(jié)開業(yè)，現(xiàn)在正進(jìn)行商務(wù)合同的集中簽約。

　　在嘉億國際商業(yè)地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)董事長鄂麗華看來，作為地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，無論是自持商業(yè)運(yùn)營管理，還是進(jìn)行商業(yè)項目的策劃服務(wù)，都在考驗企業(yè)的專業(yè)度。

　　事實上，隨著越來越多的商業(yè)項目完成招商工作，商業(yè)的后期運(yùn)營管理則成為決定項目未來增值能力的重要一環(huán)。

　　在這種情況下，亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波認(rèn)為，很多顧問機(jī)構(gòu)是被開發(fā)商逼著做運(yùn)營，一些開發(fā)商在跟專業(yè)機(jī)構(gòu)合作時，都需要服務(wù)商來幫助其完成后期管理。

　　據(jù)了解，地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)功能大概有幾個階段，階段是前期項目定位與評估；階段是項目招商與銷售；第三階段是后期的項目經(jīng)營與管理。由于三個階段工作性質(zhì)有很大差距，開發(fā)商一般分別找不同專業(yè)的顧問公司來服務(wù)，但后期運(yùn)營管理大多都由自己來做。但是這樣一來問題也隨之暴露，策劃公司做的定位不一定好招商、招來的商業(yè)也不一定與管理方式相匹配。因此，目前提供全程商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的機(jī)構(gòu)越來越多，同時這些機(jī)構(gòu)向運(yùn)營管理轉(zhuǎn)型的趨勢也愈發(fā)明顯。

　　轉(zhuǎn)型阻力但在業(yè)內(nèi)人士看來，地產(chǎn)服務(wù)商向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的轉(zhuǎn)變并不容易。

　　“現(xiàn)在大部分項目都還處于前期開發(fā)、招商或是剛剛運(yùn)營不久，實際真正運(yùn)營一段時間被證明成功的物業(yè)案例比較少”朱凌波說。

　　鄂麗華也認(rèn)為，原來以前期策劃為主的一些顧問公司很難真正轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。因為它們?nèi)匀蝗鄙僭谏虡I(yè)零售領(lǐng)域的操作經(jīng)驗，即使把流程提供給它，可能也達(dá)不到與實際情況相結(jié)合的靈活處理。

　　“其實現(xiàn)在很多公司都在做轉(zhuǎn)型，但是大多數(shù)都沒有真正的運(yùn)營經(jīng)驗。較基礎(chǔ)零售的運(yùn)營都沒做過，更何況是購物的運(yùn)營。向運(yùn)營管理階段的轉(zhuǎn)型大家都在倡導(dǎo)，但真正能做得好的不多。我們也是跟國際團(tuán)隊在合作，如韓國樂天這類商業(yè)運(yùn)營公司。所以說，現(xiàn)在做商業(yè)運(yùn)營還是要有一個商業(yè)管理公司或?qū)I(yè)的商業(yè)團(tuán)隊，按照過去做住宅物業(yè)管理的那種模式是行不通的。”鄂麗華說。

　　對此，王佩民表示，亞豪自持商業(yè)項目未來也不會做得太大，類似百貨、購物式的大型商業(yè)項目，亞豪不會去做，“比如百貨，其運(yùn)營成本會非常高，前景我們也不太看好，未來電商對于百貨業(yè)的沖擊會相當(dāng)大。所以我們商業(yè)的主要定位是社區(qū)商業(yè)，以餐飲、娛樂等體驗式商業(yè)為主。”王佩民說。
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