回顧2012年全國樓市，可謂經(jīng)歷了由寒至暖的巨大逆轉(zhuǎn)。

　　2012年初，樓市延續(xù)了前一年的寒冬，行業(yè)內(nèi)連呼吸都帶著陣陣寒氣。然而，持續(xù)了不足一個季度，這股寒氣開始逐漸被春暖驅(qū)散，從局部到全面，樓市開始回暖，開發(fā)商們掩飾不住的笑臉成為定格在2012年的較后一個表情。

　　各大房企在2012年較后一個月紛紛急迫地透露著正在統(tǒng)計中的銷售業(yè)績，一切比預(yù)計中要好，終于可以松口氣。而2012年，留給購房者的卻除了失望還是失望，由年初的觀望到年底的恐慌性購房，眾多購房者直呼“傷不起”。

　　2012年，飲鴆止渴的土地財政綁架了一切，地方政府經(jīng)過一次次的試探和微調(diào)后，終于取得了這場博弈的勝利，賣地由冷淡恢復(fù)到狂熱。

　　年末歲尾，調(diào)控再次面臨緊要關(guān)口，面對第四季度房地產(chǎn)市場的強勁反彈，2012年12月初召開的政治局會議要求“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”，這無疑傳遞出清晰信號：未來調(diào)控決心不變，力度不減。然而話音剛落，重拳未出，全國各地地王的消息便此起彼伏。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，11月27日到12月26日之間的一個月里，有8個城市的地王紀(jì)錄被刷新。

　　房價上漲，成交量上升，恐慌性購房，投資客卷土重來，2012年末燒起的這把火是否能延續(xù)至2013年，無疑是眾多購房者關(guān)注的焦點。那么，2013年樓市將何去何從？

　　樓市突圍戰(zhàn)

　　無疑，2012年是中國樓市調(diào)控以來“拉鋸戰(zhàn)”較為激烈的一年。

　　與樓市調(diào)控政策屢屢出臺的2010年、2011年不同，2012年本質(zhì)上并沒有更新的調(diào)控政策出臺。其間，為了應(yīng)對經(jīng)濟增速下滑，政府采取了穩(wěn)增長措施，其中包括三次降準(zhǔn)、兩次降息和下調(diào)頭套房貸利率。每一次措施的出臺，外界都在根據(jù)當(dāng)時的樓市走勢，極力地揣測房地產(chǎn)調(diào)控這一閘口是松還是緊。房價牽動的各個博弈方均屢屢探頭，試圖撬動每一道關(guān)口的閥門。而較先按捺不住的是地方政府。

　　救市的槍在地方打響。2012年初，廣東、安徽等地接二連三地涌現(xiàn)了樓市調(diào)控松綁的“苗頭”。廣東中山被曝出將商品房限價從5800元/平方米上調(diào)至6590元/平方米；安徽蕪湖又冒出“對頭次購商品房者免契稅給補貼”的地產(chǎn)新政。盡管地方政府一再強調(diào)這并非“救市”，只是根據(jù)當(dāng)?shù)貙嵡樽龀鑫⒄{(diào)，但這些政策無一不是在短短幾日內(nèi)被緊急叫停。

　　“地方經(jīng)濟受到極大的影響，這對市民是百害而無一利的，我們希望能有一些調(diào)整的政策，疏導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)往好的、健康的方向發(fā)展。”珠海市曾推出的樓市松綁政策在5個公里內(nèi)便胎死腹中，該珠海市相關(guān)部門負責(zé)人在采訪中向記者說出了地方政府已被樓市綁架的事實。

　　因此，在明著松綁會被打壓的情況下，暗地里松綁、微調(diào)已是各地普遍的行為，而這些“上行下效”的行為也似乎得到了的默許，樓市調(diào)控執(zhí)行層面的市場監(jiān)管力度已然缺失。

　　2012年，“總理式房價”曾多次給購房者帶來希望。2012年3月， 總理曾對樓市作出“調(diào)控效果顯著，房價環(huán)比下降”的初判。然而，從2012年3月份起，全國各地樓市成交量不斷攀升，部分城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，樓市出現(xiàn)回暖的初始跡象。

　　3月14日，國務(wù)院總理 在會見中外記者時表示，房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松。但遺憾的是，總理對樓市的喊話式調(diào)控言猶在耳，而另一方面，從3月至6月，各方機構(gòu)的調(diào)研結(jié)果均顯示，政策面相對寬松的環(huán)境已經(jīng)逐漸取代了相對嚴(yán)厲的環(huán)境，房企堅持降價跑量的策略，市場的剛需集中釋放，推動各城市交易量攀升。

　　進入7月，相繼推出了組合拳。從 總理喊話“決不允許房價反彈”，到國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅決防止房價反彈。而國務(wù)院更是派出8個督查組，對16個省市開展房地產(chǎn)政策專項督查。但這些密集行政手段較終也未能改變樓市回暖的趨勢。

　　在樓市調(diào)控政策幾乎沒有松動之下，樓市為何出現(xiàn)回暖？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為主要是貨幣政策放松，他撰文分析，尤其是6、7月連續(xù)兩次降息，不僅降低了行業(yè)的融資成本，也助長了購房者的樂觀預(yù)期。

　　央行在2月24日和5月18日，分別下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；6月8日和7月5日，分別下調(diào)貸款利率0.25個百分點和0.31個百分點；住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，五年以下(含五年)由4.45%降至4%，五年以上由4.9%降至4.5%。

　　與此同時，商業(yè)銀行也對個人頭套房貸利率實施較低八五折的優(yōu)惠。此外，從年初開始各地紛紛微調(diào)公積金政策，截至2012年11月，全國共有超過34個城市調(diào)整放松公積金政策，且多為二三線城市，其中27個城市提高貸款額度，另有部分城市降低頭付比例，其他還有“異地互貸”、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。

　　樓市在7月至10月進行了一次自身的微調(diào)。一方面房企仍然擔(dān)心過度降價走量會影響公司利潤，因而一系列的促銷策略變得保守起來；而另一方面購房者卻死死咬住降價這條紅線不放。在博弈的過程中，樓市成交量出現(xiàn)輕微的下降，房價保持平穩(wěn)。

　　住建部部長姜偉新11月13日在十八大新聞舉辦的記者招待會上則明確表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策目前還不想放松。對于樓市調(diào)控，姜偉新稱政府時刻準(zhǔn)備應(yīng)對。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時，儲備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。如果交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應(yīng)的政策進行調(diào)控。

　　進入11月，樓市已經(jīng)開始翹尾。這段時間，部分房企開始進行年底沖金，尤其是前幾月銷量減少的項目更使出渾身解數(shù)，推陳出新地[較新消息 價格 戶型 點評]進行輪番營銷大戰(zhàn)，而購房者擔(dān)心2013年房價會大漲的心態(tài)更推動了翹尾樓市的形成。為了應(yīng)對土地市場交易的火爆，各地的政策層面陷入了只能“以招拆招”的被動局勢。

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