廣東房協(xié)日前發(fā)布了2012年度廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告，報(bào)告顯示，2012年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，其中住宅全年投資增速明顯低于非住宅用途投資增速，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)將呈現(xiàn)多元化發(fā)展。去年的土地購置情況呈量降價(jià)升態(tài)勢。與此同時(shí)，土地儲(chǔ)備格局發(fā)生了較大變化，廣州、深圳兩個(gè)城市的土地儲(chǔ)備量以及占全省儲(chǔ)備總量比重均快速下降。商品房施工面積、新開工面積和竣工面積同比增速均有所回落，但基于此前兩年大幅增長的新開工面積，2013年可供預(yù)售的商品房仍超1億平方米。商品房銷售率同比下降而待售面積持續(xù)上升，供求關(guān)系較為寬松。全年銷售市場先抑后揚(yáng)，下半年明顯復(fù)蘇，呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢。

　　廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處組成的市場分析課題組在報(bào)告中指出，2012年廣東商品房銷售市場逐步回暖，但庫存量的持續(xù)增加也是不爭的事實(shí)，尤其是大戶型、別墅和高端公寓等住宅產(chǎn)品更是供過于求，總體較為寬松的供求關(guān)系仍將在新的一年持續(xù)，房價(jià)保持平穩(wěn)的概率較大。加上2013年將是商品房的供應(yīng)高峰期，新增可預(yù)售面積預(yù)計(jì)將超過1億平方米，且待售面積處于歷年較高，可能進(jìn)一步加劇供過于求的局面。為此，建議開發(fā)企業(yè)繼續(xù)采取積極的營銷策略，盡量減少庫存，加快銷售回籠資金。另一方面，當(dāng)前企業(yè)資金壓力已明顯減緩，開發(fā)企業(yè)可考慮適度追加投資，但鑒于土地資源有限，土地購置成本增加，且國家對(duì)住宅市場的調(diào)控政策沒有放松，必須在發(fā)展策略上注重轉(zhuǎn)型升級(jí)，即注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化和經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。

　　開發(fā)方向更多元化

　　報(bào)告顯示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響，2012年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速快速回落，1-7月跌至全年較低點(diǎn)8.7%；之后，在宏觀經(jīng)濟(jì)逐步探底反彈和商品房銷售市場回暖的帶動(dòng)下，投資增速企穩(wěn)小幅回升。全年廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)投資5352.79億元，同比增長11.3%，比上半年略微提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　縱觀2012年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢，住宅投資增速于年初高位回落，季度后趨于平穩(wěn)，全年完成投資3704.98億元，增長7.3%；占總投資的69.2%，同比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資增速基本處于下降狀態(tài)，至年終反彈，全年完成投資234.83億元，增長12.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資增速呈現(xiàn)震蕩小幅下行，全年增長22.3%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房合計(jì)完成投資782.29億元，同比增長19.2%，增幅比住宅投資高11.9個(gè)百分點(diǎn)；占總投資比重14.6%，同比提高1個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)反映，2012年廣東非住宅用途的房地產(chǎn)投資增速明顯高于住宅投資。根據(jù)當(dāng)前政策環(huán)境及行業(yè)發(fā)展趨勢，今后房地產(chǎn)多元化開發(fā)將是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向之一，除了商業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老、文化、教育、園區(qū)等主題地產(chǎn)也值得關(guān)注。

　　土地市場冷熱不均

　　2012年，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資意愿相對(duì)較弱，土地購置面積大幅下降。截至2012年期末，全省房地產(chǎn)待開發(fā)土地面積4122.82萬平方米，同比略降0.3%。其中，2012年購置土地面積1805.44萬平方米，同比下降25.9%；土地成交價(jià)款591.85億元，增長13.7%。從全年走勢看，土地購置面積和土地成交價(jià)款同比增速均呈震蕩下滑趨勢。盡管下半年多數(shù)企業(yè)對(duì)競拍土地的熱情較高，但從全年各月數(shù)據(jù)看，大半數(shù)月份的土地購置面積均少于上年同期，且各月數(shù)據(jù)波動(dòng)幅度較大，說明土地市場冷熱不均。

　　從2009年以來廣東房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況看，平均每年購置面積2064萬平方米，而2004-2008年平均每年購置面積為2787萬平方米，反映出近年土地購置面積呈縮量走勢。與此同時(shí)，土地購置均價(jià)則有明顯上升，尤其是2012年，同比漲幅超過50%，說明房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的成本大幅上升。

　　從土地儲(chǔ)備情況看，2010年期末的待開發(fā)土地面積約為4000萬平方米，比2009年期末減少508萬平方米，降幅為11.2%；之后基本保持平穩(wěn)，但地域布局有較大變化。2009年期末，廣州、深圳二市待開發(fā)土地面積占全省總量的28.2%；除廣州、深圳以外的珠三角七市占58.5%；珠三角九市合計(jì)占全省待開發(fā)土地面積86.7%的份額。之后三年，廣深二市待開發(fā)面積持續(xù)下降，所占份額也急速降至2012年期末的12%。土地儲(chǔ)備情況的變化，反映出廣深兩個(gè)城市受土地資源限制，其開發(fā)量將逐漸萎縮；珠三角其他城市群和粵北山區(qū)今后的開發(fā)量將在新型城鎮(zhèn)化、城際軌道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力雙轉(zhuǎn)移等因素的共同推動(dòng)下，進(jìn)一步提高所占份額。

　　供應(yīng)高峰 去庫存壓力未減

　　2012年廣東商品房銷售市場呈先抑后揚(yáng)走勢。在政策環(huán)境較為嚴(yán)厲的年初，開發(fā)企業(yè)普遍采取積極的降價(jià)促銷策略，逐漸打破僵局；之后，在央行降息、地方政策微調(diào)、市場預(yù)期轉(zhuǎn)變等多重因素的共同作用下，以頭次置業(yè)為主的剛性需求不斷出手入市，銷售市場逐步回暖，銷售面積降幅持續(xù)收窄，1-10月再次轉(zhuǎn)正后連續(xù)三月維持正增長。全年全省商品房銷售面積7898.99萬平方米，同比增長6.3%，增幅分別比上半年和三季度提高17.1個(gè)和7.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額6407.81億元同比增長9.5%，增幅分別比上半年和三季度提高16.8和8.9個(gè)百分點(diǎn)。銷售均價(jià)方面，季度同比出現(xiàn)下降，之后重新上漲，但漲幅較小且穩(wěn)中趨降，全年商品房銷售均價(jià)8112元/平方米，同比上漲3.0%；商品住宅均價(jià)7668元/平方米，上漲1.4%。

　　從住宅各戶型的供求情況看，剔除別墅和高端公寓，2012年新增供應(yīng)主要是中小戶型，其中90平方米以下住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積1938.21萬平方米，同比增長9.9%；90-140平方米住宅3692.46萬平方米，大幅增長31.6%；140平方米以上住宅2223.97萬平方米，僅小幅增長2.7%。從市場接受程度看，90平方米以下的小戶型極為暢銷，2011、2012年銷售率分別達(dá)到98.9%和95.6%；90-140平方米的中等戶型住宅供求兩旺，批準(zhǔn)預(yù)售和實(shí)際銷售分別大幅增長31.6%和32.2%；140平方米以上的大戶型住宅銷售不暢，銷售面積同比下降11.0%，銷售率同比回落13.4個(gè)百分點(diǎn)。別墅和高端公寓的銷售情況與大戶型住宅相似，批準(zhǔn)預(yù)售面積小幅增長7.4%，實(shí)際銷售面積下降16.5%，銷售率74.1%，同比回落21.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　從商品房待售面積看，截至12月期末，全省待售面積為3452.87萬平方米，同比增長21.8%。從全年待售面積的變動(dòng)情況看，雖然8月之后同比增速有所回落，但完全量仍略有增長，說明去庫存壓力未減。其中，2012年期末的住宅待售面積同比增加385.47萬平方米，而2011年期末又比2010年期末凈增622.38萬平方米，兩年合計(jì)增加超過1000萬平方米，可見2011年開始實(shí)施的限購、限貸等調(diào)控政策對(duì)商品住宅市場的抑制作用之大。而據(jù)報(bào)告的預(yù)測，2013年將是商品房的供應(yīng)高峰期，可預(yù)售的供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過1億平方米?？梢哉f，今年房企銷售消化存貨的壓力仍大。

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