正文：地稅機關曝光了房地產企業(yè)逃稅的三大招數

國家稅務總局2004年度“中國納稅百強排行榜”出爐之后，房地產企業(yè)被指是“納稅侏儒”。
　　
　　屬于 “十大暴利行業(yè)”的房地產企業(yè)，到底是因為何種原因在納稅榜上忝陪末座呢？雖然有地產巨頭出面列出條條理由，但記者上周從北京市地方稅務局了解到，從 2003年至2005年上半年，北京地稅調查的房地產企業(yè)有問題率高達66%，查處的涉案金額在1000萬元以上的房地產企業(yè)就多達24家。地稅機關還特意曝光了房產企業(yè)的逃稅招數，有些招數直接損害購房人的利益。
　　
　　 1 商業(yè)房算成公攤面積讓普通業(yè)主購單
　　
　　你家購的房子周圍有與樓相連的兩層餐廳嗎？如果有就要當心了，這有可能被不法開發(fā)商當成公攤面積，讓你為他購單。
　　
　　 2003年4月1日，北京某中外合資房地產開發(fā)有限公司開始銷售“某家園”項目的A、B、C三棟住宅樓。稅務稽查人員在審核該公司提供的《建設工程許可證》時，意外地發(fā)現(xiàn)了一項規(guī)劃面積達6300平方米的“裙房”?！叭狗俊笔鞘裁矗渴遣皇怯惺裁簇埬?？稅務稽查人員于是到“某家園”小區(qū)內對“裙房”進行實地調查。
　　
　　稽查人員觀察發(fā)現(xiàn)，“裙房”是與“某家園”C座相連的一棟2層小樓，還有地下室。其中的1900平方米是為業(yè)主提供餐飲、游泳等休閑娛樂服務的會所。綜合測量分析后，稽查人員確定會所沒有作為公共建筑面積進行公攤，但會所的所有權及經營使用權均屬于開發(fā)商，因此開發(fā)商存在未申報繳納城市房地產稅的違法事實。于是稅務部門責令該公司補繳城市房地產稅24萬元，加收滯納金4萬元。
　　
　　這家房地產開發(fā)商還算是“老實”的。稅務人員通過對一系列房地產公司涉稅案件的檢查發(fā)現(xiàn)，目前不法房地產商的普遍做法，是將會所的開發(fā)建設成本添加到售房價格中，轉嫁給購房者。開發(fā)商不僅自己逃稅不說，還將自己賺錢應付的成本費加到無辜的購房人頭上，讓購房人替自己購單。
　　
　　值得一提的是，購房者維護自己的合法權益，不讓不法開發(fā)商坑害是有法可依的。北京市國土房屋管理局根據建設部《商品房銷售管理辦法》，出臺了《關于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤有關問題的通知》?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不能將自己無償提供給一些經營單位的投資轉嫁到業(yè)主身上，公攤費用不能計在房價內。針對有些房地產開發(fā)企業(yè)有意增大商品房公用建筑面積分攤的問題，新規(guī)定也明確：“會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性住房，居委會、派出所使用的房屋不能作為公用建筑進行分攤?！?br>　　
　　 2 收取銀行巨額按揭款隱秘不交各種稅費
　　
　　目前,按揭貸款購房的市民越來越多,消費者對這一分期付款的購房方式并不陌生。但是,誰會想到,自己通過按揭貸款向銀行借的錢,竟然會由于支付方式的隱秘而成為不法開發(fā)商欠稅的“巧妙”手段。
　　
　　北京某房地產開發(fā)公司想換個地方開公司,于是向地稅部門提出了跨區(qū)轉戶申請。稅務機關接受申請后,在對其進行納稅清算的時候,突然發(fā)現(xiàn)有一筆高達2.5億元的銷售收入未算在營業(yè)收入內繳稅。涉稅疑點暴露后,稅務機關迅速對其整個經營期間的繳稅情況實施納稅檢查。
　　
　　稅務機關檢查發(fā)現(xiàn),該公司在銷售某小區(qū)商品房時,收取了銀行高達2.5億元的按揭款,卻沒有按照稅法的規(guī)定,將這筆巨額營業(yè)收入申報繳納營業(yè)稅、城建稅和教育費附加。于是責令其補繳營業(yè)稅1262萬元,補繳城市維護建設稅88萬元,以及教育費附加38萬元。
　　
　　那么這家房地產開發(fā)企業(yè)是如何“瞞天過?！钡哪?稅務人員介紹,通過按揭貸款購的房屋,按揭部分的購房款消費者從未見過,銀行直接就把錢給了開發(fā)商。漏洞就在這里。銀行直接支付給房地產開發(fā)商的錢,一般都是以銀行賬號劃撥的方式完成,這等于在支付形式上為開發(fā)商取得消費者的購房款、實現(xiàn)售房收入的實質性行為做了掩蓋,讓不法房地產開發(fā)商趁機鉆了空子。
　　
　　還有比這更“高明”的假按揭逃稅。稅務人員透露,個別房地產開發(fā)商因為樓盤賣不動,資金虧空,就拿員工甚至是農民工的身份證明制造假按揭申請材料,從銀行騙取巨額購房款后逃之夭夭。不僅坑了銀行,而且更逃掉了該繳的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。
　　
　　 3 涉稅違法千萬元以上處罰將加重5倍
　　
　　記者昨天從市地稅局獲悉，本市對房地產企業(yè)欠逃稅進行打擊，對涉案金額1000萬元以上案件的處罰力度正在日益加大，加收滯罰率已經由2003年的5.1%，上升到目前的26.3%，提高了21個百分點，處罰力度加重了5倍。
　　
　　與此同時，在對房地產行業(yè)重大涉稅違法案件的查處過程中，加收滯罰率也由2003年的4.6%，上升到了目前的18%，提高了近14個百分點。
　　
　　隨著處罰力度的加大，本市房地產企業(yè)的納稅行為也更加規(guī)范。北京地稅在2003年至2005年上半年對房地產行業(yè)企業(yè)的檢查情況顯示，目前，對房地產企業(yè)的檢查問題率已由過去的77%降到了41%，下降了36個百分點，減少了將近一半。
　　
　　但是，房地產行業(yè)作為以定金、分期付款或按揭付款等方式取得主要收入的行業(yè)，出現(xiàn)拿到消費者交的定金和售房款后卻不及時申報納稅的情況，仍然是目前房地產企業(yè)存在的較普遍、較主要的涉稅問題。
　　
　　地產商為何落榜納稅300強
　　
　　政府官員回應地產巨頭本報訊(記者黃玉迎)國家稅務總局計劃統(tǒng)計司和中國稅務雜志社聯(lián)合推出的2004年度“中國納稅百強排行榜”剛出爐的熱乎勁兒還沒退,就有房地產行業(yè)的“大腕”出來駁斥統(tǒng)計數據有問題,有的甚至將矛頭直指中國稅制,列出了房地產行業(yè)稅收制度的“六宗罪”。國家稅務總局和國務院研究室有關官員在接受本報記者采訪時都表示,排行榜所列納稅企業(yè)及納稅數據是真實準確的,是稅務部門實際入庫的全部稅款。
　　
　　關于統(tǒng)計有漏洞
　　
　　 SOHO中國董事長潘石屹稱，這次國家稅務總局公布的數據漏掉了其旗下的紅石公司的企業(yè)所得稅。
　　
　　對此，國家稅務總局計劃統(tǒng)計司司長舒啟明明確表示，排行榜所列納稅企業(yè)及納稅數據均為獨立納稅企業(yè)在其稅務登記所轄地區(qū)實際入庫的全部稅款。發(fā)布“納稅百強榜”的中國稅務雜志的有關人士也表示，納稅數據是從下至上由市級、省級稅務機關一級一級報上來的，在準確性方面根本不用懷疑。
　　
　　關于統(tǒng)計不全面
　　
　　潘石屹稱，排行榜納稅的統(tǒng)計是按公司而不是“集團”計算其納稅額，而房地產公司都是由很多項目公司組成的，因此對房地產業(yè)不公。舒啟明解釋，排行榜所列納稅企業(yè)及納稅數據均為獨立納稅企業(yè)屬地繳納的稅款。所有企業(yè)都是一樣。比如像摩托羅拉這樣具有股份集團性質的企業(yè)，也一樣只能統(tǒng)計當地一家繳納的稅款。不僅僅是房地產行業(yè)，所有榜上有名的各行業(yè)企業(yè)集團都不能進行納稅資料的合并統(tǒng)計。
　　
　　關于房企貢獻
　　
　　華遠集團董事長任志強說，房地產不能位居納稅排行榜的前列，問題出在稅制上。稅收300強中沒有房地產企業(yè)并不表示房地產企業(yè)不納稅。不能反映出房地產企業(yè)的正常納稅情況，也不能反映房地產企業(yè)所做出的社會貢獻。國務院研究室宏觀經濟司副司長叢明對此表示，運用不同的統(tǒng)計方法劃分，得出的結果當然不同。這是一個企業(yè)規(guī)模標準的問題。我國的房地產稅收增長很快，大的房地產企業(yè)沒有進入納稅排行前300強，并不等于它對稅收所做的大的貢獻被抹殺了。劃分方法可以有不同角度，但對納稅本身來說是客觀的，不會因為劃分方法的不同而減少。
　　
　　地稅局為房產業(yè)定制“測謊儀”
　　
　　市地稅局有關負責人昨天透露，地稅部門正在探索建立房地產行業(yè)的納稅評估模型，只要輸入房地產企業(yè)的相關數據，就能“八九不離十”地當場測出企業(yè)是否存在納稅異常。
　　
　　房地產行業(yè)是北京地稅稅收的稅源對象，北京地稅去年的稅收收入為692億元，其中房地產業(yè)繳納稅收129億元，占稅收總收入的18.64%。房地產行業(yè)的重要性讓地稅部門下大力氣專門為其定制了迅速發(fā)現(xiàn)問題的“測謊儀”———房地產行業(yè)納稅評估模型。市地稅局有關負責人介紹，只要輸入房地產開發(fā)面積、銷售價格、銷售率等基本信息，評估模型就能科學地分析測算各項指標是否合格，初步斷定該企業(yè)是否存在涉稅問題。
　　
　　同時，地稅部門還將專查偷漏稅的地稅稽查“升級”，由過去的所級執(zhí)法一躍成為高層次的局級執(zhí)法。今年底，承擔涉嫌偷、逃、騙、抗稅案件查處的地稅區(qū)縣局、分局專業(yè)稽查將在北京出現(xiàn)。


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