正文：產(chǎn)權(quán)歸屬法規(guī)缺失 地下室產(chǎn)權(quán)歸屬起爭(zhēng)議

法規(guī)空白導(dǎo)致地下室出租問(wèn)題層出不窮，北京市人防辦擬建議物權(quán)法明確地下空間歸業(yè)主所有。
　　
　　 8月7日，小關(guān)北里204號(hào)樓地下室，透過(guò)隔離門，可見過(guò)道地面有積水。
　　
　　關(guān)注焦點(diǎn)
　　
　　因?yàn)闃窍碌叵率页鲎鈳?lái)的擾民問(wèn)題，朝陽(yáng)區(qū)小關(guān)北里204號(hào)樓住戶葉先生奔走10年無(wú)結(jié)果。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些新老小區(qū)地下空間被利用的背后，是產(chǎn)權(quán)歸屬的法規(guī)缺失。
　　
　　現(xiàn)實(shí)操作中，地下空間一般分屬開發(fā)商和人防辦所有，但多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，地下空間應(yīng)當(dāng)屬于共有的范圍。
　　
　　采訪中，多數(shù)相關(guān)人士及法律專家也認(rèn)為，地下空間產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主委員會(huì)所有，是更恰當(dāng)和可操作的方式，希望制定中的《物權(quán)法》將小區(qū)地下空間的歸屬、管理明確，通過(guò)產(chǎn)權(quán)等的界定使得地下空間的管理更規(guī)范。
　　
　　 8月4日，朝陽(yáng)區(qū)小關(guān)北里204號(hào)樓13單元地下室，兩層20余個(gè)房間整齊排列，類似普通招待所隔間。當(dāng)日天氣晴朗，但走進(jìn)地下一層，潮濕的空氣迎面撲來(lái)，“哪怕再好的天氣，我們這里也像南方的梅雨季節(jié)?！闭谛^(qū)花園曬被子的東北人王先生說(shuō)，搬到地下室半年，地面幾乎每天有積水?！斑€有，噪音吵死人，吵架、放音樂(lè)，晚上的時(shí)候，連喘氣的聲音都聽得到?！蓖跸壬榻B，20多間房子一共住了160人。
　　
　　 “有一段時(shí)間，地下住戶比地上還多?！睒I(yè)主葉先生說(shuō)，自從其1995年搬進(jìn)204號(hào)樓后，地下室被接連出租。
　　
　　地下室被出租的隱患
　　
　　地下室被出租在海淀區(qū)蓮花小區(qū)也存在，今年8月初，該小區(qū)400多名業(yè)主在小區(qū)掛出標(biāo)語(yǔ)，抗議開發(fā)商將2號(hào)樓地下一層出租給一名韓國(guó)人開足療館。
　　
　　海淀區(qū)清河的永泰園新小區(qū)的問(wèn)題一直沒(méi)有解決。該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)呂主任介紹，該小區(qū)地下空間大致分為三部分，包括自行車車庫(kù)、機(jī)動(dòng)車車庫(kù)和人防空間，按照竣工圖上所標(biāo)明的，車庫(kù)占了大部分。但目前，幾棟樓地下空間先后被改建，14號(hào)樓地下修了兩層旅館；13、15、16號(hào)樓地下或者作為開發(fā)商的食堂，或者作為辦公儲(chǔ)物之用。
　　
　　當(dāng)日，記者在13號(hào)樓地下看到，兩位系圍裙的女士正在擇菜，里間有廚房操作間，操作間旁邊是燃?xì)忾g，備有三四個(gè)近兩米的大燃?xì)夤?。呂主任說(shuō)，除這些安全隱患外，從地下坐電梯可直通地上，如果一些樓地下室出租給閑雜人員，小區(qū)安全將無(wú)從保證。
　　
　　被利用的三種類型
　　
　　對(duì)于小關(guān)北里地下室的出租，業(yè)主葉先生幾年來(lái)多次找物業(yè)、開發(fā)商、房管局、建委、人防辦尋求解決辦法，他始終不明白，“為什么屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)可以被出租？”8月4日，小關(guān)北里小區(qū)物業(yè)———恒安物業(yè)公司惠新里物業(yè)管理處王主任解釋，地下空間設(shè)備層（地下一層）應(yīng)屬于業(yè)主共有，物業(yè)方只是代為管理、經(jīng)營(yíng)。但居民所欠物業(yè)費(fèi)太高，只好出租地下空間，經(jīng)營(yíng)所得將補(bǔ)充日常物業(yè)費(fèi)。
　　
　　對(duì)將蓮花小區(qū)一地下室出租給足療館的行為，8月19日，該小區(qū)開發(fā)商天鴻集團(tuán)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人趙浩明解釋，小區(qū)地下空間并未公攤給業(yè)主，開發(fā)商有權(quán)自行決定其用途。
　　
　　永泰園新小區(qū)開發(fā)商———泰華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)肖希鵬也稱，小區(qū)地下空間很多面積并未計(jì)入公攤面積，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。
　　
　　據(jù)記者調(diào)查，小區(qū)地下室被利用，大體分為三類，或者由人防辦委托單位出租經(jīng)營(yíng)，如小關(guān)北里小區(qū)地下二層空間；或者由物業(yè)公司管理，如小關(guān)北里小區(qū)地下一層空間；或者由開發(fā)商利用，如永泰園新小區(qū)。
　　
　　北京市人防辦主任李長(zhǎng)栓介紹，人防辦委托出租在現(xiàn)行人防法規(guī)中可找到法律依據(jù)：國(guó)家鼓勵(lì)在保證安全的前提下，人防工程平時(shí)出租經(jīng)營(yíng)，戰(zhàn)時(shí)無(wú)條件征用。
　　
　　但開發(fā)商及物業(yè)方的經(jīng)營(yíng)或出租行為，在現(xiàn)行法規(guī)中無(wú)明確依據(jù)?！艾F(xiàn)有物業(yè)管理?xiàng)l例只明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)無(wú)權(quán)用小區(qū)公共部分謀利，對(duì)于什么是公共部分并未界定清楚。”北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)副主任、律師孟憲生認(rèn)為，正是法律規(guī)定的空白導(dǎo)致地下室出租問(wèn)題層出不窮。
　　
　　產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主的可能
　　
　　 “這個(gè)問(wèn)題遲遲解決不了，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是關(guān)鍵?！毙￡P(guān)北里業(yè)主葉先生希望，按照國(guó)家建設(shè)部1997年文件———地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資誰(shuí)所有、誰(shuí)受益誰(shuí)維護(hù)”的原則，產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主，管理權(quán)或歸人防辦，或由業(yè)主委托物業(yè)、開發(fā)商行使。
　　
　　永泰園新小區(qū)業(yè)主委員會(huì)呂主任也認(rèn)為，地下空間作為小區(qū)的配套設(shè)施，也應(yīng)該如同綠地等由大家共同所有。
　　
　　目前，物權(quán)法草案正在征集意見階段，小關(guān)北里業(yè)主葉先生以為自己奔走10年的小區(qū)地下空間產(chǎn)權(quán)問(wèn)題就快有了著落，但細(xì)看草案條款，小區(qū)地下車庫(kù)條款、小區(qū)綠地條款……都有，惟獨(dú)缺少的是對(duì)地下室產(chǎn)權(quán)的規(guī)定。
　　
　　 “物權(quán)法目前產(chǎn)權(quán)歸屬‘有約定從約定，無(wú)約定從共有’的原則不明確?！泵蠎椛蓭熣J(rèn)為，物權(quán)法修改中應(yīng)更進(jìn)一步明確規(guī)定歸業(yè)主還是開發(fā)商，及怎么界定公攤面積，無(wú)法公攤的就可以推斷為共有。
　　
　　北京市人防辦主任李長(zhǎng)栓介紹，目前，北京市人防辦正對(duì)人防工程產(chǎn)權(quán)等相關(guān)問(wèn)題做調(diào)研，擬向物權(quán)法修改部門提出意見，建議對(duì)人防工程等地下空間產(chǎn)權(quán)給予明確界定。
　　
　　李長(zhǎng)栓稱，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主后，人防工程相應(yīng)地成為公益設(shè)施，平時(shí)作為小區(qū)共有資產(chǎn)，在不破壞人防工程的前提下，或者由業(yè)主委員會(huì)管理，人防部門作為行政監(jiān)管部門；或者作為像公園、綠地一樣的公共工程，由各地區(qū)政府代表老百姓管理。不管誰(shuí)擁有誰(shuí)管理，戰(zhàn)時(shí)都需無(wú)條件收歸國(guó)家統(tǒng)一調(diào)度。

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