正文：案例分析：公用通道能否改為私有

案例：XX的住房為一棟單層的老式洋房，早在上世紀(jì)60年代即由國家分配其使用。按照較初的分配，XX獲得靠前的3間房間以及一個(gè)要經(jīng)過一條通道的花園；其鄰居的后門在此通道的一側(cè)，該通道為XX與其鄰居兩家共同使用。2003 年，政府對該洋房進(jìn)行了翻新修復(fù)工作。在翻新過程中，其鄰居以保證安全為由，在通道兩側(cè)都安裝上了鐵門和門鎖，使得整條通道無法自由通過。XX要去花園，就必須出門繞一個(gè)很大的圈子，造成了生活上的很大不便。在多次協(xié)商和調(diào)解失敗后，XX以侵占公共通道，影響他人生活為由對該鄰居提起訴訟。在法庭審理過程中，該鄰居出示新近取得的公共通道產(chǎn)權(quán)證書，法院遂一審判決該通道屬該鄰居所有而非公共通道，宣布XX敗訴。

　　案例分析：該鄰居因持有過道的產(chǎn)權(quán)證，在XX證據(jù)不足、無法確認(rèn)該產(chǎn)權(quán)證無效的情況下，法庭作出如此判決完全合法有效。此情況具有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕涸S多老式洋房或花園住宅的公用部分，因?yàn)闅v史的原因并未經(jīng)過詳盡的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)分割，且住戶僅獲得各自居住部分的使用權(quán)，公用部位亦無詳盡明確的分配，因而在XX及鄰居等原先的使用權(quán)人在購購公有房屋產(chǎn)權(quán)后，很容易發(fā)生此類糾紛，且往往很難作出判斷。
　　尚未明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系的公用設(shè)施業(yè)主應(yīng)注意，及早準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)和文件或通過協(xié)商確認(rèn)公用部位的權(quán)屬關(guān)系，從而避免此類糾紛的發(fā)生。XX通過努力，依據(jù)民法通則對相鄰權(quán)的有關(guān)規(guī)定，還是有可能獲得對該通道的通行權(quán)的。根據(jù)民法中關(guān)于相鄰權(quán)的規(guī)定，該通道作為公共通道是在一個(gè)相當(dāng)長的歷史時(shí)期內(nèi)形成的，是客觀存在的；而通道的權(quán)屬關(guān)系卻是較近才確認(rèn)的。因此，其鄰居于2003 年通過房產(chǎn)部門獲得的產(chǎn)權(quán)證明，足以證明該通道僅屬該鄰居使用。XX必須提出足以推翻該依據(jù)的證據(jù)，即XX在相當(dāng)長的歷史時(shí)期之內(nèi)對該通道具有使用權(quán)的文件和證據(jù)，以此證明其鄰居單方面向房產(chǎn)部門申請通道產(chǎn)權(quán)的依據(jù)不足。由此XX可以通過訴訟要求有關(guān)部門撤銷對該通道頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明。其次，即使鄰居家確實(shí)具有對該通道的產(chǎn)權(quán)。那么XX可以提供其對房屋、花園的所有權(quán)、以及XX對該通道長期使用的證明，可要求法院判決XX可以有條件地使用該通道。

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