北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傆辛诵碌囊?guī)

定，可修訂后的分?jǐn)偯娣e與舊法規(guī)有哪些區(qū)別，購房者的利益體現(xiàn)

在哪些方面呢。

1、開發(fā)商把與本幢樓不相連的公用建筑面積分?jǐn)偟劫彿咳松?p>上，行嗎？

不行。商品房公用建筑面積的分?jǐn)偸且源睘閱挝唬謹(jǐn)偟墓?p>建筑面積為本幢樓內(nèi)的公用建筑面積；因此開發(fā)商不能把與本幢樓

不相連的公用建筑面積分?jǐn)偟劫彿咳松砩稀?p> 2、小區(qū)會所能否作為公用建筑面積分?jǐn)偨o購房人？

小區(qū)會所屬于經(jīng)營性用房且又是獨(dú)立使用空間，所以不應(yīng)分?jǐn)?p>給購房人，作為開發(fā)商可以將會所出租經(jīng)營或出售。

3、如果一幢14層的板式小高層樓房里，1－6層沒有電梯，7

層以上才有電梯（7－10層有外走廊），那么購購?fù)环孔訒r，以5

層和9層的相同住宅相比，其分?jǐn)偟拿娣e有區(qū)別嗎？

有。為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房

分?jǐn)偅欢鵀榫植糠秶?wù)的公用建筑面積（如電梯和外走廊），由

受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)?p>系數(shù)。因此雖然購購?fù)粦粜偷姆孔?，?層不通電梯且沒有外走

廊，所以公用建筑面積分?jǐn)倳r5層的面積要比9層的少。

4、為小區(qū)服務(wù)的經(jīng)營或管理性用房能否以公用建筑面積，分?jǐn)?p>到小區(qū)住戶身上？

不能。新規(guī)定指出倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖

鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空

間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理

（包括物業(yè)管理）用房均不應(yīng)計入公用建筑空間，所以為小區(qū)服務(wù)

的經(jīng)營或管理性用房不能分?jǐn)偟叫^(qū)住戶身上。

5、公司欲購購某項目2號樓4樓門1－6樓共12套房子自用，

可銷售面積里分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e多算了其他樓門相同公用建筑面

積的分?jǐn)?，開發(fā)商這樣做行嗎？

不行。按整層或整樓門銷售的房子（其銷售面積包括本層或本

樓門公用建筑面積的），不應(yīng)參加其他樓層（樓門）相同公用建筑

面積的分?jǐn)?；其公用建筑面積也不應(yīng)被其他樓層或樓門分?jǐn)?。所以?p>開發(fā)商多算的面積應(yīng)該從銷售面積中扣除。

6、可分?jǐn)偟拿娣e有哪些？

可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，新規(guī)定也制定得非常明晰，包括大堂、

公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電

梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、

冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收

機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工體息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)

管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，以及套

與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投

影面積的一半都屬于可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

7、如果購房人對于分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有異議時，怎么辦？

購房人分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，實際上應(yīng)該是購房者的共有產(chǎn)權(quán)，

一些售房單位無權(quán)對這一部分公用建筑空間進(jìn)行經(jīng)營或管理，除非

經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意后方可進(jìn)行。因此，購房人可核查銷（預(yù)）售合

同（含補(bǔ)充協(xié)議）中所指明“有需要進(jìn)行分?jǐn)?，被其他購房人受?p>的其他非經(jīng)營性用房”的房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e，是否與

實際分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位相符。

8、新規(guī)定如何更好保障期房購房人的利益？

房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交

預(yù)售商品房測量報告和分?jǐn)偣媒ㄖ课坏臅娌牧?。預(yù)售商品房

設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。因

此新規(guī)定一方面加強(qiáng)了對期房的面積管理，另一方面也減少了購房

人與售房單位之間的糾紛。

9、假設(shè)銷售項目為一幢連體樓，其中一座已經(jīng)竣工，其預(yù)售合

同面積與先行計算的商品房銷售面積有誤差時，如何處理？項目全

部竣工后，先行計算的商品房銷售面積與實際測量的結(jié)果有誤差的，

怎么辦？

對于部分竣工的項目，因分?jǐn)偟墓媒ㄖ騾⑴c分?jǐn)偟钠渌?p>品房尚未竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計算的，

需以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)，經(jīng)國土房管部門書面同意。開發(fā)

商與購房人應(yīng)按照預(yù)售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積

與購房人結(jié)算差價，多退少補(bǔ)。

建設(shè)項目全部竣工后，先行計算的商品房銷售面積與實際測量

的結(jié)果相比，如果實際測量面積超出了先行計算的商品房銷售面積，

售房單位應(yīng)維持已結(jié)算的房價，購房人不需補(bǔ)錢，開發(fā)商也不能要

求購房人“多退少補(bǔ)”；面積減少的，開發(fā)商應(yīng)按照實際價格退還

購房人購房款。

（北京房地產(chǎn)報 匯文）