夏威夷銀行國(guó)際部副總裁張勝日表示，投資美國(guó)房地產(chǎn)目前是好機(jī)會(huì)，但必須掌握更好的投資技巧　　2008年美國(guó)由房貸市場(chǎng)引起的金融海嘯至今將近四年，直接導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格跌入低谷。然而，危中有機(jī)。近日，有相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括中國(guó)在內(nèi)的多國(guó)投資者加大了投資美國(guó)房地產(chǎn)的意愿。到底此類(lèi)跨國(guó)投資是陷阱還是金礦？　　昨日，夏威夷銀行國(guó)際部副總裁張勝日在廣州的一場(chǎng)投資講座上提出，“金融危機(jī)后美國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的態(tài)度更加謹(jǐn)慎，非現(xiàn)金很難實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的購(gòu)購(gòu)。而投資者在持有足夠現(xiàn)金流的前提下，投資美國(guó)房地產(chǎn)目前是好機(jī)會(huì)，但必須掌握更好的投資技巧?！薄　∶绹?guó)商業(yè)地產(chǎn)走向復(fù)蘇？　　　　美國(guó)的房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始走下坡路，主要是受到次貸危機(jī)和銀行經(jīng)濟(jì)狀況滑坡的影響。但是今年就夏威夷州看來(lái)，由于當(dāng)?shù)刈匀粴夂颦h(huán)境的優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越多外國(guó)人包括中國(guó)人，前來(lái)航海、度假，高端房屋市場(chǎng)的需求一直非常強(qiáng)勁。　　數(shù)據(jù)顯示，2009年夏威夷提交的瓦胡島房?jī)r(jià)排名前十的十幢海邊豪宅中，有3幢的購(gòu)家是中國(guó)人，其中一個(gè)中國(guó)人購(gòu)購(gòu)了排名的豪宅，價(jià)格約900多萬(wàn)美元。2010年至今，夏威夷州的高爾夫球場(chǎng)中有4個(gè)被中國(guó)投資商購(gòu)下，這種投資熱潮過(guò)去只出現(xiàn)在日本投資商身上?！　?012年德勤公司關(guān)于地產(chǎn)趨勢(shì)的報(bào)告指出，外資進(jìn)入將成為2012年美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)上升的較主要推動(dòng)力。包括來(lái)自中東、日本、中國(guó)的國(guó)際投資者中，超過(guò)60%認(rèn)為他們已經(jīng)準(zhǔn)備好進(jìn)入美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)?！　垊偃毡硎?，從美國(guó)的商場(chǎng)、酒店、工業(yè)用地、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)主要投資方向來(lái)看，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商業(yè)地產(chǎn)有迅速恢復(fù)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)基金的復(fù)蘇也預(yù)示著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將復(fù)蘇?！　≈菖c州之間的房地產(chǎn)稅相差10倍　　在夏威夷，公寓目前的價(jià)格為30萬(wàn)-60萬(wàn)美元，獨(dú)棟房子價(jià)格在50萬(wàn)-60萬(wàn)美元左右，折合人民幣大約在300多萬(wàn)元左右，比不少?gòu)V州的中高端房子都便宜?！　〉?，由于稅務(wù)結(jié)構(gòu)的不同，往往令不清楚相關(guān)法規(guī)的中國(guó)投資者在美國(guó)購(gòu)房的成本高出房?jī)r(jià)很多?！　　懊绹?guó)州和州之間房產(chǎn)稅不同，部分州的房產(chǎn)稅會(huì)超過(guò)房?jī)r(jià)的3%，而夏威夷的房產(chǎn)稅為0.342%，差距約10倍?！辈粌H是這方面的差距大，張勝日進(jìn)一步舉例，美國(guó)的房子價(jià)格也與中國(guó)不同，美國(guó)不按照每平方米單價(jià)計(jì)算，而是根據(jù)房子的整體狀況經(jīng)過(guò)評(píng)估后以一個(gè)總價(jià)出售。同一個(gè)區(qū)域兩幢房子由于室內(nèi)設(shè)計(jì)、方位等因素的不同，每平方米的價(jià)格可能相差10%到20%。　　購(gòu)房還需要考慮其他的后續(xù)支出。張勝日表示，如果購(gòu)購(gòu)的是高端公寓，就需要支付公寓管理費(fèi)。以夏威夷為例，一般高端的公寓每月管理費(fèi)在600-2000美元左右?！　⊥鈬?guó)人賣(mài)房要交15%的交易稅　　美國(guó)在房地產(chǎn)投資方面還有針對(duì)外國(guó)人的特殊條例?！　”热纾鈬?guó)人在美國(guó)賣(mài)房需要繳納房?jī)r(jià)15%的稅。張勝日指出，“在美國(guó)投資房地產(chǎn)應(yīng)該找專(zhuān)業(yè)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所巧妙避稅。比如，一個(gè)很流行的辦法是，先注冊(cè)成立一家美國(guó)公司，再以該公司的名義購(gòu)房。由于公司在當(dāng)?shù)刈?cè)，持有的房產(chǎn)也會(huì)按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)定賣(mài)房時(shí)免收15%的稅。而在美國(guó)開(kāi)辦一家公司非常容易，只需繳納75美元就可以。”　　同樣，在美國(guó)賣(mài)出商場(chǎng)所得到的利潤(rùn)也要交稅。張勝日說(shuō)：“如果以50萬(wàn)美元購(gòu)入，以100萬(wàn)美元賣(mài)出，所得到的50萬(wàn)美元利潤(rùn)就需要交稅。但是，如果在賣(mài)出商場(chǎng)的半年內(nèi)購(gòu)入了一個(gè)更大的價(jià)格更高的商場(chǎng)，利潤(rùn)就自動(dòng)滾到下一筆交易的成本中，那這筆稅款就可以免掉，這就是美國(guó)投資中‘以小換大’的方法。”　　投資建議　　在美購(gòu)房　　先找當(dāng)?shù)貢?huì)計(jì)師事務(wù)所　　目前，外國(guó)投資者在美國(guó)的商業(yè)投資項(xiàng)目比較寬泛，主要包括商業(yè)地產(chǎn)和賓館項(xiàng)目，以及零售、教育、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。而購(gòu)購(gòu)銀行收回的用作抵押的地產(chǎn)是房產(chǎn)投資的一個(gè)重要趨勢(shì)。另外，購(gòu)購(gòu)銀行地產(chǎn)債務(wù)項(xiàng)目、跟政府合作等都有利于在美國(guó)投資房產(chǎn)?！　垊偃毡硎?，未來(lái)將有更多中國(guó)的銀行走出，這將更有力地支持中國(guó)投資商在美國(guó)的投資行為。對(duì)于美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資，進(jìn)入越早競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)，“只要有成熟的想法就可以去做了?！薄　垊偃战ㄗh，投資者在美國(guó)購(gòu)房子前先在當(dāng)?shù)卣业綍?huì)計(jì)師事務(wù)所，由會(huì)計(jì)師給量身做好購(gòu)房規(guī)劃再購(gòu)房，能夠?qū)崿F(xiàn)有效避稅并節(jié)約成本?！　O 晶、謝曉雯

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