夏威夷銀行國際部副總裁張勝日表示，投資美國房地產(chǎn)目前是好機(jī)會，但必須掌握更好的投資技巧　　2008年美國由房貸市場引起的金融海嘯至今將近四年，直接導(dǎo)致美國房地產(chǎn)價格跌入低谷。然而，危中有機(jī)。近日，有相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括中國在內(nèi)的多國投資者加大了投資美國房地產(chǎn)的意愿。到底此類跨國投資是陷阱還是金礦？　　昨日，夏威夷銀行國際部副總裁張勝日在廣州的一場投資講座上提出，“金融危機(jī)后美國銀行對房地產(chǎn)貸款的態(tài)度更加謹(jǐn)慎，非現(xiàn)金很難實現(xiàn)房產(chǎn)的購購。而投資者在持有足夠現(xiàn)金流的前提下，投資美國房地產(chǎn)目前是好機(jī)會，但必須掌握更好的投資技巧?！薄　∶绹虡I(yè)地產(chǎn)走向復(fù)蘇？　　　　美國的房價從2006年開始走下坡路，主要是受到次貸危機(jī)和銀行經(jīng)濟(jì)狀況滑坡的影響。但是今年就夏威夷州看來，由于當(dāng)?shù)刈匀粴夂颦h(huán)境的優(yōu)勢，越來越多外國人包括中國人，前來航海、度假，高端房屋市場的需求一直非常強(qiáng)勁?！　?shù)據(jù)顯示，2009年夏威夷提交的瓦胡島房價排名前十的十幢海邊豪宅中，有3幢的購家是中國人，其中一個中國人購購了排名的豪宅，價格約900多萬美元。2010年至今，夏威夷州的高爾夫球場中有4個被中國投資商購下，這種投資熱潮過去只出現(xiàn)在日本投資商身上?！　?012年德勤公司關(guān)于地產(chǎn)趨勢的報告指出，外資進(jìn)入將成為2012年美國商業(yè)地產(chǎn)上升的較主要推動力。包括來自中東、日本、中國的國際投資者中，超過60%認(rèn)為他們已經(jīng)準(zhǔn)備好進(jìn)入美國商業(yè)地產(chǎn)?！　垊偃毡硎荆瑥拿绹纳虉?、酒店、工業(yè)用地、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)主要投資方向來看，美國的房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)有迅速恢復(fù)的趨勢，房地產(chǎn)基金的復(fù)蘇也預(yù)示著整個房地產(chǎn)市場即將復(fù)蘇?！　≈菖c州之間的房地產(chǎn)稅相差10倍　　在夏威夷，公寓目前的價格為30萬-60萬美元，獨棟房子價格在50萬-60萬美元左右，折合人民幣大約在300多萬元左右，比不少廣州的中高端房子都便宜。　　但是，由于稅務(wù)結(jié)構(gòu)的不同，往往令不清楚相關(guān)法規(guī)的中國投資者在美國購房的成本高出房價很多?！　　懊绹莺椭葜g房產(chǎn)稅不同，部分州的房產(chǎn)稅會超過房價的3%，而夏威夷的房產(chǎn)稅為0.342%，差距約10倍。”不僅是這方面的差距大，張勝日進(jìn)一步舉例，美國的房子價格也與中國不同，美國不按照每平方米單價計算，而是根據(jù)房子的整體狀況經(jīng)過評估后以一個總價出售。同一個區(qū)域兩幢房子由于室內(nèi)設(shè)計、方位等因素的不同，每平方米的價格可能相差10%到20%?！　≠彿窟€需要考慮其他的后續(xù)支出。張勝日表示，如果購購的是高端公寓，就需要支付公寓管理費。以夏威夷為例，一般高端的公寓每月管理費在600-2000美元左右?！　⊥鈬速u房要交15%的交易稅　　美國在房地產(chǎn)投資方面還有針對外國人的特殊條例?！　”热?，外國人在美國賣房需要繳納房價15%的稅。張勝日指出，“在美國投資房地產(chǎn)應(yīng)該找專業(yè)的會計師事務(wù)所巧妙避稅。比如，一個很流行的辦法是，先注冊成立一家美國公司，再以該公司的名義購房。由于公司在當(dāng)?shù)刈?，持有的房產(chǎn)也會按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)定賣房時免收15%的稅。而在美國開辦一家公司非常容易，只需繳納75美元就可以?！薄　⊥瑯?，在美國賣出商場所得到的利潤也要交稅。張勝日說：“如果以50萬美元購入，以100萬美元賣出，所得到的50萬美元利潤就需要交稅。但是，如果在賣出商場的半年內(nèi)購入了一個更大的價格更高的商場，利潤就自動滾到下一筆交易的成本中，那這筆稅款就可以免掉，這就是美國投資中‘以小換大’的方法?！薄　⊥顿Y建議　　在美購房　　先找當(dāng)?shù)貢嫀熓聞?wù)所　　目前，外國投資者在美國的商業(yè)投資項目比較寬泛，主要包括商業(yè)地產(chǎn)和賓館項目，以及零售、教育、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。而購購銀行收回的用作抵押的地產(chǎn)是房產(chǎn)投資的一個重要趨勢。另外，購購銀行地產(chǎn)債務(wù)項目、跟政府合作等都有利于在美國投資房產(chǎn)。　　張勝日表示，未來將有更多中國的銀行走出，這將更有力地支持中國投資商在美國的投資行為。對于美國商業(yè)地產(chǎn)的投資，進(jìn)入越早競爭力就越強(qiáng)，“只要有成熟的想法就可以去做了。”　　張勝日建議，投資者在美國購房子前先在當(dāng)?shù)卣业綍嫀熓聞?wù)所，由會計師給量身做好購房規(guī)劃再購房，能夠?qū)崿F(xiàn)有效避稅并節(jié)約成本?！　O 晶、謝曉雯

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