我們評估現(xiàn)在及未來的房地產(chǎn)行業(yè)，需要評估宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨的確定性和不確定性。我們頭先來看國際經(jīng)濟(jì)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)什么是確定的和不確定的。

　　，我們可以確定的是，美國經(jīng)濟(jì)較壞的時候已經(jīng)過去，不確定的是我們不知道他的復(fù)蘇進(jìn)程是不是足夠好?，F(xiàn)在看來復(fù)蘇進(jìn)程非常緩慢而微弱；，中國經(jīng)濟(jì)“V型”復(fù)蘇是確定的，對中國未來兩年宏觀經(jīng)濟(jì)的任何悲觀，我都是不贊同的，但不確定性是我們并不清楚在未來6個季度對中國經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)的樂觀能夠持續(xù)多久；第三，對于房地產(chǎn)行業(yè)，我們確定知道的是這個行業(yè)的市場化程度在降低，不確定的是這個行業(yè)在六個季度之后會達(dá)到怎樣的狀態(tài)，我們確定的是由于對于中國經(jīng)濟(jì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)走勢沒有一致的看法，所以政府暫時不會出手調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。

　　對世界經(jīng)濟(jì)的看法。我個人傾向于不用太悲觀，對美國經(jīng)濟(jì)而言，不太可能出現(xiàn)比今年上半年更糟糕的情況。第四季度或者明年季度美國將擺脫零增長。隨之歐洲、日本也會復(fù)蘇。看起來全球經(jīng)濟(jì)較壞的時候已經(jīng)過去了。同時也提醒大家一下，根本不存在所謂次貸危機(jī)波。既然這樣的話，我們對外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境做一個初步判斷，整個國際經(jīng)濟(jì)由于次貸危機(jī)帶來的沖擊基本上接近消化，至少在金融層面接近消化，但是對實體經(jīng)濟(jì)還會有一個很漫長的調(diào)整過程。并不僅取決于金融部門的努力，還取決于我們在技術(shù)層面有沒有創(chuàng)新，取決于有沒有新的產(chǎn)業(yè)集群的出現(xiàn)，因此對國際經(jīng)濟(jì)而言，病危狀態(tài)已經(jīng)過去了，我們正在復(fù)蘇，什么時候能夠康復(fù)出院，不知道。

　　關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)。3月份我們討論中國宏觀經(jīng)濟(jì)的時候，幾乎所有學(xué)者都是悲觀，只有少量學(xué)者樂觀，到現(xiàn)在為止，仍然有很多悲觀看法。但我們原來預(yù)計全年四個季度增長，現(xiàn)在得調(diào)整一下，一季度GDP增長是6％，二季度是8％，三季度可能超過9％，四季度將超過10％。

　　四個季度增長當(dāng)中來自投資增速的貢獻(xiàn)是巨大的，投資增速30％，消費增速大概15％，這都是較高的。過去六個月，鋼鐵、有色金屬消耗量比01年以來任何年份同一時期都要高。所以中國經(jīng)濟(jì)所鋪的攤子是非常大的。在沒有發(fā)生次貸危機(jī)的中國，看四萬億大概占我們08年GDP大概12％、13％。在發(fā)生次貸危機(jī)的美國，有小布什、奧巴馬兩任刺激計劃，加起來不到GDP的10％，整個歐洲對經(jīng)濟(jì)刺激計劃加起來不到5％，中國雖然沒有發(fā)生次貸危機(jī)，但是幾乎采取了全球較猛烈的刺激手段。如果你糾纏于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有沒有問題、企業(yè)效益有沒有好轉(zhuǎn)、居民收入有沒有增加等等，那么你太高估GDP增速這個指標(biāo)了。通貨膨脹今年全年都不存在，是通貨緊縮，我們較樂觀估計CPI到今年年底才略微回到0以上水平，而PPI全年都是負(fù)的。2010年中國的通貨膨脹仍然幾乎不存在。明年主要是糧食或者農(nóng)產(chǎn)品價格上漲帶來CPI價格上漲。原來的翹尾因素是因為今年全年CPI都是負(fù)的，所以同比之下，明年自然有增加。翹尾因素加上新增因素，使2010年CPI大概在3％-5％之間?？傮w來講2010年中國經(jīng)濟(jì)是高增長，低通脹。

　　但并不足以說明問題，我們?nèi)匀粚χ袊?jīng)濟(jì)復(fù)蘇有更多的懷疑，所以我才認(rèn)為，央行7月份貨幣政策微調(diào)是完全必要的，但已經(jīng)為時過晚。92、93年我們M2增長、信貸增長同比增長30％，一直到97年信貸增長才勉強(qiáng)回到20％增長。今年信貸增長是28％。我不相信我們在2010年、2011年會對信貸規(guī)模有一個非常好的收縮。因為今年已經(jīng)投出去，全年可能有9-10萬億，明年無論怎樣都會增長15％-20％，所以明年信貸增長大概11-12萬億，后年仍然增長，所以信貸壓縮起來不是那么容易，除非政府可以承受在08年第四季度及09年政府主導(dǎo)投資項目的爛尾，否則信貸增長將要持續(xù)下去。由于這些因素，我們認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)由于次貸危機(jī)，回到一個鋪攤子粗放式增長道路上，就速度來看沒有任何問題。

　　總結(jié)我們對中國宏觀經(jīng)濟(jì)的看法，從速度、規(guī)?？礇]有問題。這就是宏觀經(jīng)濟(jì)的特點，今年保八，明年超九；今年通縮，明年溫和的通脹。但目前的宏觀經(jīng)濟(jì)陷入保增長和防泡沫的翹翹板選擇當(dāng)中，因此現(xiàn)在是保增長，不是防泡沫。所以開發(fā)商應(yīng)該慶幸政府暫時還沒有收拾房地產(chǎn)。政府對于宏觀經(jīng)濟(jì)還沒有一個好的共識，這恰恰是房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會。

　　較后，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)。我們能夠看到的確定性是銷售在增快，不確定性是價格過快上漲一級行業(yè)調(diào)整不夠。我們回顧已經(jīng)過去的三個季度。在三、四月份的時候，房地產(chǎn)企業(yè)也都仍然非常悲觀。樂觀的情緒從什么時候出現(xiàn)？從房地產(chǎn)行業(yè)的投資來看，樂觀情緒大概是今年6月份出現(xiàn)。因為今年1-5月份房地產(chǎn)行業(yè)投資增速僅僅只有6.8％ ，而1-6月份房地產(chǎn)行業(yè)投資增速將近10％，6月份一個月房地產(chǎn)行業(yè)新增投資大概4600億，從鈔票投票行為來看，大多數(shù)企業(yè)都是從6月份開始才看好這個市場。目前這個市場特點是什么呢？，銷售節(jié)奏非常快。在08年11月份的時候，我們的存貨是24個月，目前估計的存貨從全國來看大概已經(jīng)不足9個月，庫存已經(jīng)消化完畢。

　　，一線城市價格上漲，銷售加快，正在向二線城市傳導(dǎo)蔓延。由剛性需求帶動的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇正在向由剛性需求、投資需求共同推進(jìn)的房地產(chǎn)復(fù)蘇擴(kuò)散。我不認(rèn)為70個大中城市房價有顯著增長，但是14個副省級城市的房價在今年上半年至少上漲20％。

　　第三個，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積跟金額大幅度增長的同時，新開工不足。我們的銷售面積上半年增長25％，銷售金額增長45％左右，但我們目前新開工和房地產(chǎn)投資的增速實際上是不足的，我們可以清楚看到從現(xiàn)在到明年上半年，市場將處于一個更加供不應(yīng)求的狀態(tài)，這是我們目前對房地產(chǎn)行業(yè)特點的介紹。

　　這個行業(yè)的確定性在哪里？我們確定的是，這個行業(yè)的復(fù)蘇是一個無準(zhǔn)備的復(fù)蘇，它的不確定性是這個行業(yè)的復(fù)蘇帶來一個有征兆的泡沫。所謂無準(zhǔn)備的復(fù)蘇，也就是雖然銷售節(jié)奏在加快，但是房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有從這一輪復(fù)蘇中賺到令他們滿意的利潤，因為他們自己手里存糧不多。有征兆的泡沫是什么呢？這個行業(yè)本來應(yīng)該調(diào)整，但是沒有調(diào)整，行業(yè)調(diào)整并沒有到位。

　　結(jié)論是什么呢？，國際經(jīng)濟(jì)較壞時期已經(jīng)過去，但并沒有康復(fù)。，對中國宏觀經(jīng)濟(jì)存在非常多的爭議，但是復(fù)蘇勢頭比較確定。第三，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)追平甚至可能超過07年，而這個行業(yè)本身發(fā)展模式并沒有根本轉(zhuǎn)型。我們認(rèn)為在07年底以及08年上半年的時候，這個行業(yè)應(yīng)該面臨一場調(diào)整，但并沒有調(diào)整。但我們接受前面所說的09年銷售金額及銷售面積都有可能接近或者超過07年這個事實。結(jié)論是顯而易見的。如果你作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有能力在今年或者明年全年拿到項目的預(yù)售，銷售并且在2010年基本完成銷售，那你將獲得一個非常好的投資機(jī)會，僅僅是投資機(jī)會而已，因為我一直相信07年年底所帶來的各種不好現(xiàn)象，現(xiàn)在已經(jīng)全面出現(xiàn)。在未來3年，這個行業(yè)的調(diào)整，尤其是大的調(diào)整是難以避免的。

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