一場物業(yè)管理費官司，歷經(jīng)兩級法院審判，一年多的時間才結(jié)案。爭議的焦點就是房屋存在質(zhì)量問題的情況下，能不能按合同的約定認(rèn)定房屋交付時間，從而來確定業(yè)主繳納物業(yè)管理費的起始時間。

　　發(fā)現(xiàn)問題拒絕收樓李先生在浦東購購了一套裝修期房，在2003年11月15日收到通知后，于2003年12月14日前往收樓。開發(fā)商向其開具了入住審批單，并通知原告為其辦理驗、收樓手續(xù)。李先生領(lǐng)取了房屋鑰匙、辦理相關(guān)手續(xù)后，在物業(yè)公司工作人員的帶領(lǐng)下進房屋進行驗收；而在驗收時卻發(fā)現(xiàn)了約30處裝修質(zhì)量問題。這些問題由物業(yè)工作人員在《物業(yè)單元維保單》上一一列明，同時李先生交還了鑰匙，拒絕收樓。

　　2004年1月17日，物業(yè)公司以掛號信的方式通知李先生維修已經(jīng)結(jié)束，要求其再次前往驗收。李先生于2004年2月7日前往驗收，雖然較為嚴(yán)重的質(zhì)量問題已經(jīng)解決，但是依然有6處質(zhì)量問題。此后雙方爭議不斷，直至2004年6月17日才基本解決，李先生當(dāng)月入住。后來物業(yè)公司將李先生告上法庭，要求其支付自2004年1月起的物業(yè)管理費。

　　付費時間從何算起本案的爭議焦點在于被告繳付物業(yè)管理費的日期起算點應(yīng)當(dāng)如何確定。對此，李先生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照其驗收合格之日（2004年6月17日）后的次月1日，即2004年7月1日起算；物業(yè)公司和開發(fā)商則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以2003年12月14日作為被告收樓的日期，該日后的次月1日，即2004年1月1日起被告即應(yīng)當(dāng)開始繳納物業(yè)管理費。

　　就李先生和開發(fā)商間的《商品房預(yù)售合同》，其補充協(xié)議第十六條款約定：房屋交付時如購受人認(rèn)為該房屋存在質(zhì)量問題的，購賣雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的方式對該質(zhì)量異議進行處理，但不影響購受人按合同約定的期限完成對該房屋進行驗收交接。該條款對房屋購受人在驗收房屋時的抗辯權(quán)的行使進行了一定的限制。由于該條款為格式條款，且并未采用不同的字體等方式予以明顯提示，故應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠實信用原則和合同目的合理解釋該條款的內(nèi)容。該條款中的“存在質(zhì)量問題”，應(yīng)當(dāng)限縮解釋為“存在一般的質(zhì)量問題”，而不應(yīng)包括使購受人合同目的不能實現(xiàn)的嚴(yán)重質(zhì)量問題。

　　如何看待質(zhì)量問題本案所涉房屋，屬于高端住宅，購受人合同目的的衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)高于普通住宅。李先生2003年12月14日收樓時，查驗出約30處質(zhì)量瑕疵。盡管從單處瑕疵來看，尚不足以認(rèn)定為嚴(yán)重，但如此多的質(zhì)量問題同時出現(xiàn)于被告的房屋，則難以認(rèn)定該日的房屋狀態(tài)符合購受人的合同目的。李先生在驗完房屋發(fā)現(xiàn)眾多質(zhì)量問題后，當(dāng)即將鑰匙交回開發(fā)商的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其當(dāng)日拒絕接受房屋，在房屋維修合格后再行收樓。故此，不應(yīng)當(dāng)以2003年12月14日作為李先生接收房屋的時間。

　　從2004年2月7日被告再次驗收的情況看，房屋已經(jīng)不存在影響被告合同目的實現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵，根據(jù)被告與第三人間的《商品房預(yù)售合同》的約定，李先生此時應(yīng)當(dāng)接收房屋而不得拒絕收樓。就本案中2003年11月15日、2004年1月17日兩個通知時間，前一次通知時房屋并不符合交付的條件，后一次通知時房屋已經(jīng)符合交付的條件。因此物業(yè)管理費的起算應(yīng)當(dāng)以2004年1月17日為標(biāo)準(zhǔn)。

　　本案所涉及的另一個問題是全 的驗收問題，李先生所購購的是全 ，對于全 交付時所應(yīng)具備的條件，法律并未做出明確的規(guī)定，開發(fā)商雖然出具了《上海市新建住宅交付使用許可證》，尚不能說明開發(fā)商的裝修是完全合格的。就此而言，國家應(yīng)當(dāng)出臺有關(guān)全 的交付標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)全 的驗收規(guī)定?？上驳氖?，上海市新的購房合同示范文本已經(jīng)就全 有關(guān)問題有一定的涉及。


（房地產(chǎn)時報）

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