中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

　　之 綜述

　　2013年的3月，之于不同的人，有著不同的解讀。

　　知名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)放話說，這個(gè)月里，房?jī)r(jià)將暴漲；評(píng)論人士“牛刀”則立帖為誓，稱房?jī)r(jià)泡沫要在3月破裂；而對(duì)深圳的郭建波來說，3月房?jī)r(jià)不降的話，他就要在長(zhǎng)安街裸奔了。

　　在過去房地產(chǎn)市場(chǎng)勃興的十年間，這樣觀點(diǎn)夸張、打賭逞強(qiáng)的場(chǎng)景三番五次的上演。預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的軌跡也升溫為一場(chǎng)全民參與的競(jìng)猜“盛宴”。開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、各種機(jī)構(gòu)、甚至炒房者等紛紛變身“預(yù)言家”，就房?jī)r(jià)的走勢(shì)指點(diǎn)一二。

　　其中，有唱空者喊出“樓市不崩盤，我就去跳樓”等非理性口號(hào)，也有唱多派宣揚(yáng)的“25年后北京房?jī)r(jià)達(dá)到80萬/平米”。

　　觀點(diǎn)的截然對(duì)立，也顯示了預(yù)測(cè)受多重因素制約的中國(guó)樓市之難。根據(jù)梳理，如謝國(guó)忠、易憲容等學(xué)者關(guān)于樓市下跌的判斷鮮有成真，而投行等機(jī)構(gòu)也曾集體折戟過樓市預(yù)言。

　　信“專家”，損失慘重

　　由于相信“樓市專家”的預(yù)測(cè)，黃濤賣掉了深圳的房子。三年后，他浮虧了約六七十萬元。

　　30多歲的黃濤，在為三年前的賣房決定而后悔。

　　2010年3月，考慮一個(gè)月后的黃濤終于下定決心，將自己位于深圳龍崗的一處房產(chǎn)賣掉。彼時(shí)，2009年樓市的暴漲已招致決策層出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，如七折利率取消、頭套房契稅優(yōu)惠調(diào)整等。

　　當(dāng)時(shí)已從售樓員做到一家地產(chǎn)公司中層的黃濤看到，部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下行。他開始擔(dān)憂，樓市可能會(huì)重演2008年下半年的大跌行情。

　　而此時(shí)，平日他所關(guān)注的幾個(gè)“樓市專家”看空房?jī)r(jià)的表態(tài)，使他對(duì)自己的分析更為確信。2009年底，地產(chǎn)評(píng)論人士牛刀稱，“只要房?jī)r(jià)回歸理性，都要跌去80%”。2010年的上半年，另有專家稱，投資者應(yīng)該“上半年購股，下半年購房”。

　　那套108平米的房子，較終以8000元/平米的價(jià)格易主。黃濤將這筆購房款一分為“N”：25萬元進(jìn)入股市，“做長(zhǎng)線”；另有一部分則用于在妻子的家鄉(xiāng)長(zhǎng)沙購置了一套房產(chǎn)，給岳父岳母住。

　　3年過去，黃濤說，“事實(shí)證明我錯(cuò)了”。他打聽了一下，那套8000元/平米出手的龍崗房產(chǎn)，現(xiàn)已漲至每平米15000元。更“悲催”的是，投入股市的25萬元，現(xiàn)在已縮水到了8萬元。

　　那套長(zhǎng)沙房子的升值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)這部分損失。過去3年中，那套房子每平米只漲800元。

　　大致算來，黃濤的這筆投資，浮虧約六七十萬元。
黃濤的案例不是個(gè)案。

　　一位廣州的購房者也曾因聽信“樓市專家”的建議，而錯(cuò)過了購房機(jī)會(huì)。

　　據(jù)該購房者介紹，去年5月時(shí)，他曾相中一套均價(jià)2.7萬元/平米的住房。為此，他曾在微博上向一位持唱空觀點(diǎn)的“樓市專家”請(qǐng)教“是否入手”，該專家通過私信建議他，“先別購”。

　　4個(gè)月后，該專家發(fā)表了一番“2013年上半年樓市崩盤論”。此時(shí)，那套住房?jī)r(jià)格已經(jīng)漲到了3.2萬元/平米。眼下，該房報(bào)價(jià)為3.96萬元/平米——如此價(jià)格之前，一度觸及購房夢(mèng)的他，只能望洋興嘆。

　　泡沫未破，牛皮吹破

　　自2001年末開始，各色人物不斷預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，甚至有“不崩盤便跳樓”的夸張言論，然而事實(shí)證明，這種預(yù)測(cè)不靠譜。

　　有觀點(diǎn)說，中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，始于2001年末。

　　清華大學(xué)管理學(xué)院教授魏杰在電視臺(tái)發(fā)表的一席《2002，房地產(chǎn)的冬天》的訪談，開啟了綿延十余年的“中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)史”的大幕。

　　在這篇隨后引發(fā)爭(zhēng)論的訪談中，魏杰結(jié)合當(dāng)時(shí)的商品房積壓數(shù)據(jù)表示，2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，一大批房子的較后結(jié)果是要被炸掉。他甚至以生命為賭注說，“如果樓市不崩盤，我就去跳樓”。

　　一年后的形勢(shì)與他的預(yù)測(cè)相左。數(shù)據(jù)顯示，2002年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)2.9%。

　　魏杰之后，接棒“泡沫論”的是發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員王小廣。繼提出“2003年房?jī)r(jià)將小幅回落，而2004年降幅將更大”后，王小廣還曾在2006年以自己的“良心和名譽(yù)”賭未來五六年內(nèi)房?jī)r(jià)必降。

　　此外，王小廣還曾在2011年告誡開發(fā)商，千萬不要囤房，要想盡一切辦法把房子賣出去。根據(jù)王小廣當(dāng)時(shí)判斷，2012年年中，全國(guó)房?jī)r(jià)將平均下降20%到30%。

　　然而王小廣的上述預(yù)言悉數(shù)落空。

　　同王小廣一樣，兵敗“2012年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)”前的學(xué)者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家為數(shù)不少。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院教授曹建海先是于2010年5月時(shí)預(yù)計(jì)，2012年將是樓市泡沫崩潰的一年，繼而又在6月再次聲稱“2012年北京房?jī)r(jià)回落50%”。

　　深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平，也曾在2012年上半年稱，樓市大漲的時(shí)代已一去不返。

　　此前一年，國(guó)世平號(hào)召投資者，一定要賣掉多余的房子購股票。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)同比上漲6.8%和5.7%。而當(dāng)年年底，上證指數(shù)報(bào)收2199點(diǎn)，年內(nèi)跌幅達(dá)21.68%，未能達(dá)到國(guó)世平“A股在2800點(diǎn)—3200點(diǎn)之間運(yùn)行”的預(yù)期。

　　更早之前的2008年6月，國(guó)世平還拋出過“奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)將雪崩”和“深圳房?jī)r(jià)跌回8000元/平米的隆冬論”。

　　但2009年，樓市卻上演了住房改革以來較為瘋狂的一幕。研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)住宅均價(jià)上漲了25.1%，為2001年以來較高水平。
“唱空派”屢屢落空

　　謝國(guó)忠、易憲容和牛刀，長(zhǎng)期堅(jiān)持唱空樓市。而中國(guó)樓市，卻一直未如他們所預(yù)測(cè)的那樣大降。

　　國(guó)內(nèi)幾個(gè)學(xué)者以“數(shù)十年如一日”地堅(jiān)持唱空樓市而為人所知，比如謝國(guó)忠、易憲容和牛刀。

　　謝國(guó)忠唱空內(nèi)地樓市，始于2004年。該年10月，當(dāng)時(shí)就職摩根士丹利的謝國(guó)忠在題為《有史以來的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂》的分析中稱，中國(guó)巨大的樓市泡沫“將在數(shù)月內(nèi)破裂，不會(huì)超過一年”。

　　隨后的2005年中，謝國(guó)忠再次連發(fā)《上海房地產(chǎn)可能步曼谷后塵》等數(shù)篇警示文章。媒體報(bào)道稱，為證明自己的觀點(diǎn)，謝國(guó)忠甚至賣掉自己在上海的房產(chǎn)。

　　隨后2006年至2010年，謝國(guó)忠先后多次發(fā)表唱空樓市的預(yù)測(cè)。

　　以2010年為例，謝國(guó)忠先是在4月稱“樓市已經(jīng)見頂”，隨后又預(yù)言“樓市沒有場(chǎng)戲了”。根據(jù)謝國(guó)忠當(dāng)時(shí)的預(yù)計(jì)，中國(guó)樓市泡沫將在2012年破裂。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)的跌幅，謝國(guó)忠先后給出了幾個(gè)不同的數(shù)字。2012年2月時(shí)，謝國(guó)忠稱，該年房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌25%，而未來三年內(nèi)跌幅有可能達(dá)到50%；而5個(gè)月后，他又預(yù)測(cè)，“房?jī)r(jià)并不會(huì)一下子崩盤，而是會(huì)像股市一樣，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%”。

　　“千萬別購房子，有空房子趕快賣掉。”謝國(guó)忠在2012年7月號(hào)召有房者賣房，“現(xiàn)在把房子賣了一輩子開心”。

　　在謝國(guó)忠唱空樓市的9年間，上海樓市均價(jià)已從2004年時(shí)的每平米六七千元漲至目前的2萬元以上。

　　據(jù)2005年的一則報(bào)道披露，謝國(guó)忠一位上海同學(xué)在2004年讀過他的“泡沫即將破裂”后，罷手樓市，但其后房?jī)r(jià)卻一路上躥，見面時(shí)，老同學(xué)抱怨道，“因?yàn)槟?，我失去?0%的收益。”

　　中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容，則因在2005年時(shí)發(fā)表的《“房地產(chǎn)新政”會(huì)走向哪里》中提出“上海房?jī)r(jià)應(yīng)該降50%，北京房?jī)r(jià)應(yīng)該下降30%”而為人所知。

　　“大家不要擔(dān)心。”2005年下半年易憲容說，“較多3年，老百姓就能購得起房子了。”

　　至今，基本每年都會(huì)有看跌樓市的觀點(diǎn)出自易憲容之口。比如，2009年8月樓市瘋狂之際，易憲容說，除非中國(guó)樓市跑到地球之外，否則出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整是不可阻擋的必然。

　　2011年和2012年時(shí)，他又幾次重申，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下降是必然的趨勢(shì)，并未改變。易憲容在2012年11月時(shí)再次聲稱，天也擋不住房?jī)r(jià)降下來。

　　地產(chǎn)評(píng)論人士牛刀，近年來也發(fā)表過“一線城市房?jī)r(jià)回歸理性要跌去80%”、“不管走什么路，中國(guó)房?jī)r(jià)都會(huì)崩盤”等預(yù)測(cè)。

　　去年9月，牛刀在微博上“立帖為誓”，“中國(guó)房?jī)r(jià)較多再撐半年”——即到今年3月，房?jī)r(jià)泡沫破裂。

　　如今，限期將至。多方面的消息顯示，一二線城市的樓市正處于升溫甚至是火爆的狀況。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年2月上半月，北京新房成交均價(jià)為約21995元/平米，相比2012年同期上漲約13%。
　“春天派”的春天

　　任志強(qiáng)、陳寶存等人，對(duì)樓市的預(yù)測(cè)多為看漲。他們的這些預(yù)測(cè)，細(xì)節(jié)或有誤，但大體上符合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　與“唱空派”截然相反，以任志強(qiáng)、陳寶存等為代表的“樓市春天派”的預(yù)測(cè)素來以看漲居多。

　　在“調(diào)控年”的2005年，任志強(qiáng)稱，調(diào)控的目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而非打壓房?jī)r(jià)。他因此預(yù)測(cè)2006年的房?jī)r(jià)會(huì)上漲。

　　“北京高價(jià)樓盤每月賣不了3套”的2009年初，大部分的學(xué)者和機(jī)構(gòu)均對(duì)樓市未來走勢(shì)不樂觀。而此時(shí)任志強(qiáng)卻說，房?jī)r(jià)一定會(huì)往上走。

　　自2010年“史上較嚴(yán)調(diào)控”出臺(tái)實(shí)施至今，任志強(qiáng)又多次“逆勢(shì)”預(yù)測(cè)“房?jī)r(jià)必漲”。他較近的一次預(yù)測(cè)發(fā)布于2012年9月，他說“明年3月房?jī)r(jià)將暴漲”。從目前的數(shù)據(jù)看，這一預(yù)測(cè)有望成真。

　　與任志強(qiáng)一道，亞太城市發(fā)展研究會(huì)中國(guó)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存，也被視為&l

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